產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面臨新一波沖擊！
來源:明源不動產(chǎn)研究院 作者:明源不動產(chǎn)研究院 時間:2023-08-10
這幾年來許多地方都在強調(diào)產(chǎn)業(yè)強市，一些產(chǎn)業(yè)資源組織能力強的地方政府，一直在探索“直供”模式，即地方政府團隊自主遴選意向企業(yè)，將招商引資完全前置到土地出讓之前，完全不需要園區(qū)平臺公司的介入。
然而早些年，這種直供模式大多只針對龍頭企業(yè)、大型上市公司。達不到這個標準的企業(yè)，通常不具備跟政府直接要土地的能力。所以長期以來，這種超低成本的政府直供土地模式，是將一般中小企業(yè)排除在外的。它們只能進駐市面上已經(jīng)在運營的園區(qū)或商務(wù)區(qū)，接受運營方給出的價格。面對政府直供的超低成本土地，只能表示羨慕。但這兩年形勢已經(jīng)變了，多家企業(yè)聯(lián)合拿地、聯(lián)合上樓的新型供地模式，在各地頻現(xiàn)，中小企業(yè)終于也有機會享受政府直供的紅利。具體是怎么做的？對園區(qū)行業(yè)有什么影響？今天我們一起來探討。7月下旬，深圳的一個典型“聯(lián)合上樓”模式項目——南山區(qū)科技聯(lián)合大廈，突破了100米的關(guān)鍵工程節(jié)點。早在2018年時，深圳市南山區(qū)就已經(jīng)將“聯(lián)合建樓”作為重點改革課題。通過政府集中供地、企業(yè)聯(lián)合拿地的形式，允許企業(yè)通過簽訂競買協(xié)議組成建樓“聯(lián)合體”，并統(tǒng)一招標代建方進行建設(shè)，實現(xiàn)一棟樓內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)的聚集。據(jù)深圳媒體介紹，南山區(qū)科技聯(lián)合大廈在2019年2月，由南山區(qū)的14家重點企業(yè)組成的聯(lián)合體，以人民幣9.86億元，成功競得。這塊占地約1.1萬方的產(chǎn)業(yè)用地，一舉解決了一批企業(yè)的空間需求。這十幾家家聯(lián)建企業(yè)與萬科公司簽訂了代建合同，最終科技聯(lián)合大廈由中建二局負責(zé)施工，建成后將作為聯(lián)建企業(yè)的總部大樓，其中包括創(chuàng)夢天地、東鵬飲料等知名企業(yè)。在具體的物業(yè)空間分配上，這個項目采取的是抽簽分配的形式。2019年4月，南山區(qū)政府舉行了“南山區(qū)聯(lián)合科技大廈”樓層抽簽分配儀式。在區(qū)發(fā)改局、科創(chuàng)局、重點辦、規(guī)土南山管理局等10多個區(qū)直部門的見證下，通過二輪抽簽最終決出了聯(lián)建公司在大廈中的研發(fā)用房分配結(jié)果。有聯(lián)建企業(yè)代表表示，在聯(lián)合共建模式下，其拿地建設(shè)成本粗略算下來，比在市面上拿地、買樓要便宜近6成。無獨有偶，這種聯(lián)合拿地建樓模式，在深圳的羅湖區(qū)、寶安區(qū)也均有落地。深圳羅湖區(qū)的周和莊大廈，是區(qū)內(nèi)首個“聯(lián)合上樓”的總部大廈，于2018年1月由周大生珠寶股份有限公司、深圳市中裝建設(shè)集團股份有限公司、深圳市科源建設(shè)集團股份有限公司三家企業(yè)聯(lián)合摘牌。2021年7月，又有4家深圳企業(yè)聯(lián)合競得一宗寶安區(qū)的工業(yè)用地，占地面積約1萬方，建面約5.2萬方，綜合樓面單價約為1660余元/方。據(jù)了解，寶安區(qū)這宗地獲得了重點產(chǎn)業(yè)項目用地底價出讓、聯(lián)合申請用地、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向等多重修正系數(shù)的疊加優(yōu)惠，成交價相當于市價3折，企業(yè)合計節(jié)省拿地資金超2億元。寶安未來要打造成世界級先進制造業(yè)城，成為大灣區(qū)科技成果轉(zhuǎn)化主陣地。在此規(guī)劃中，中小企業(yè)的重要性是不可替代的。但相對于大企業(yè)而言，它們的用房用地成本很高。如何解決中小企業(yè)的用房用地問題，關(guān)系到寶安區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃的兌現(xiàn)。這種聯(lián)合用地模式，就是一個值得踐行推廣的解決辦法，大幅提升了土地集約化利用的水平。據(jù)稱，寶安區(qū)未來還會針對“專精特新”小巨人企業(yè)，出讓更多聯(lián)合總部土地。不僅是深圳，還有如南京等發(fā)達城市，都在聯(lián)合拿地建樓模式上有過探索和實踐，且在具體模式運作上逐漸成熟。這種看似更為復(fù)雜、需要更多內(nèi)外部協(xié)同的聯(lián)建模式，何以能受到企業(yè)青睞，從而成功推行？小明認為，還是因為這種模式切實解決了太多企業(yè)的痛點。在發(fā)達城市中總部企業(yè)扎堆，中小企業(yè)更是成千上萬。有擴大經(jīng)營、空間拓展需求的企業(yè)，絕對不只是總部企業(yè)。諸多小巨人、隱形冠軍型企業(yè)，對于擴大經(jīng)營的需求是一直存在的。但許多中小企業(yè)一方面單獨拿地資金不夠；另一方面，擴大經(jīng)營、拓展生產(chǎn)空間的需求不斷上漲，在公開市場購買或租賃，成本極其高昂。這就讓許多企業(yè)陷入兩難，不舍得離開深圳這個營商環(huán)境，但經(jīng)營的成本壓力很大。圍繞這一類中間型的需求，一些城市通過創(chuàng)新供地機制、集約利用土地，為更廣泛的企業(yè)提供更好的拿地建樓條件，是一種比較好的解決方案，利于進一步優(yōu)化營商環(huán)境、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。在企業(yè)需求摸排這方面，深圳市南山區(qū)是一個值得學(xué)習(xí)的范例。其中具體的方式包括直接聯(lián)系規(guī)土部門，掌握企業(yè)拿地的情況。然后針對企業(yè)購地時間、地塊位置、土地性質(zhì)、用地面積和建筑面積等信息，進行全面的統(tǒng)計歸檔。以及聯(lián)系不動產(chǎn)中心，調(diào)取企業(yè)購房數(shù)據(jù)，將企業(yè)的注冊地址、購房時間、用房位置和建筑面積等信息錄入統(tǒng)計。同時還會委托第三方機構(gòu)，摸排掌握企業(yè)租用物業(yè)情況與空間需求情況。結(jié)合問卷調(diào)研，收集第一手企業(yè)數(shù)據(jù)，與前期調(diào)研結(jié)果比對核準。這些深入市場的調(diào)研工作，讓南山區(qū)對轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)需求情況了如指掌，更易推出有針對性的創(chuàng)新支持政策。在前面提及的幾個聯(lián)建案例中，不少企業(yè)代表都表達了對聯(lián)建模式的認可。有的企業(yè)認為，隨著自身的不斷發(fā)展，建立一個總部的需求越來越強烈。雖然外地用地成本低，但發(fā)源于本土的企業(yè)大多是不想離開熟悉的環(huán)境的，也舍不得發(fā)達城市的區(qū)位與政策優(yōu)勢，所以會更加希望在本土找到合適的總部空間。也有的企業(yè)認為，和其他上下游的伙伴共同共建總部，這對于客戶資源、上下游資源的共享，會有很大幫助。這些都是企業(yè)最實在的念頭，像深圳、南京等地能夠正視這些現(xiàn)實制約，通過機制創(chuàng)新來解決更多企業(yè)的需求，那么自然就能夠留住更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)。據(jù)一聯(lián)建企業(yè)代表透露，在聯(lián)建過程中，其實區(qū)政府起到了非常巨大的溝通協(xié)調(diào)作用，本著呵護企業(yè)的原則，辦事效率非常高。聯(lián)合總部的設(shè)計方案，也會有政府部門領(lǐng)導(dǎo)跟進，幫助企業(yè)去市里的部門協(xié)調(diào)，甚至為此時常開會到深夜，堪稱服務(wù)型政府的代表。所以，一套能夠回應(yīng)企業(yè)訴求、具備落地性的創(chuàng)新機制，結(jié)合具備服務(wù)意識的地方政府，一定是能夠?qū)⑿聶C制順利落地，獲取企業(yè)信任的。
明源不動產(chǎn)研究院專注不動產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展趨勢和創(chuàng)新模式的戰(zhàn)略研究。302篇原創(chuàng)內(nèi)容公眾號 然而，聯(lián)合建樓模式畢竟比單個企業(yè)拿地，情況要復(fù)雜得多。過程中會涉及到多個企業(yè)需求、要求的對接協(xié)調(diào)，這會讓供方的遴選評估工作、方案制定與建設(shè)過程中的實時監(jiān)督工作的難度，成倍增加。面對這些困難，地方要如何協(xié)調(diào)解決呢？這方面深圳已經(jīng)有比較成熟的方案，圍繞聯(lián)建項目的建設(shè)過程，設(shè)計了5大保障機制。一是設(shè)計退出機制，規(guī)避聯(lián)建企業(yè)變動風(fēng)險。聯(lián)建項目過程有諸多不確定性，一旦聯(lián)建企業(yè)因為一些原因想要退出投資，就可能出現(xiàn)大麻煩，甚至導(dǎo)致項目停工。為此，南山區(qū)設(shè)計了聯(lián)建退出機制：在遴選階段如有企業(yè)退出，則重新遴選符合條件的企業(yè)進行遞補；在土地使用權(quán)公告和掛牌階段，若有聯(lián)合體成員單位不超過2家（含2家）退出，其相應(yīng)建筑面積由區(qū)政府承接；聯(lián)建大樓竣工驗收前，如有企業(yè)因自身原因終止該項目投資建設(shè)，政府保留處置權(quán)利。二是分證登記制度創(chuàng)新，解決產(chǎn)權(quán)分配問題。針對十余家企業(yè)如何分配用地產(chǎn)權(quán)的問題，南山區(qū)是這樣解決的。一是規(guī)定聯(lián)合體成員持有的研發(fā)用房部分，建筑面積可按協(xié)議分配比例分證持有，但不得轉(zhuǎn)讓；二是規(guī)定公共部分如配套商業(yè)、食堂、物業(yè)服務(wù)用房，按份共有、不得分證；三是允許聯(lián)合體成員之間，按區(qū)政府租金指導(dǎo)價進行轉(zhuǎn)租調(diào)劑。這樣一來在產(chǎn)權(quán)分證上可以劃分得更加清晰，且在交易上能夠靈活處理。三是完善設(shè)計建設(shè)機制，調(diào)合不同企業(yè)的設(shè)計需求。不同企業(yè)對于空間的設(shè)計，有著不同的訴求。為了進行調(diào)和，并確保公平解決所有企業(yè)的訴求，南山區(qū)制定了完善的設(shè)計建設(shè)機制。在建筑設(shè)計上，會征求大多數(shù)企業(yè)同意，才確定方案。一是確定樓層分配方案為高低搭配、抽簽劃分，商業(yè)分配模式為15家按份持有；二是由政府統(tǒng)一招標代建方來承建，減少各方協(xié)調(diào)溝通成本；三是最大程度保留公共空間的“可塑性”，如設(shè)置多層架空層及立體連廊，方便企業(yè)入駐后進行靈活設(shè)計調(diào)整，留足改動空間。南山區(qū)牽頭搭建了聯(lián)建項目的統(tǒng)一溝通協(xié)調(diào)平臺，通過組織訴求協(xié)調(diào)會等形式，對聯(lián)建工作遇到的問題，做到即發(fā)現(xiàn)、即研究、即解決。比如對于企業(yè)在樓層分配、建筑設(shè)計等方面的多樣化訴求，就可以通過訴求協(xié)調(diào)會，引導(dǎo)企業(yè)充分溝通、友好合作。經(jīng)過建設(shè)期間密切的協(xié)作交流，目前十余家聯(lián)建企業(yè)之間，已經(jīng)形成了暢通的工作機制。大領(lǐng)導(dǎo)、中層領(lǐng)導(dǎo)或是工作職責(zé)相近的員工，都會建群保持溝通。在入駐之前，就已經(jīng)建立了聯(lián)結(jié)。五是完善監(jiān)督管理機制，為聯(lián)建項目做好保障。涉及到多個聯(lián)建企業(yè)，項目的建設(shè)監(jiān)督工作十分關(guān)鍵。南山區(qū)一方面，將聯(lián)建工作納入?yún)^(qū)改革創(chuàng)新容錯糾錯機制，由區(qū)紀監(jiān)部門全程監(jiān)督；另一方面，還引入了專業(yè)法律團隊，全程參與“聯(lián)建”相關(guān)機制與協(xié)議文書制定，確保工作合法合規(guī)開展。同時，區(qū)相關(guān)職能部門還會聯(lián)合辦公，“一把手”親自跟進，全力協(xié)助企業(yè)辦理招拍掛手續(xù)，并提前協(xié)調(diào)后期建設(shè)經(jīng)費融資等問題，確保項目順利推進。戳這里，破解項目管理痛點就在科技聯(lián)合大廈突破100米工程節(jié)點時，項目還組織了業(yè)主開放日活動，邀請南山區(qū)各政府部門和所有聯(lián)建業(yè)主方代表，到現(xiàn)場參觀監(jiān)督。以上保障機制可以說是相當完善，而且因為是由區(qū)政府牽頭監(jiān)督協(xié)調(diào)，許多手續(xù)、規(guī)劃上的問題，都比企業(yè)自建走起來要順暢得多。所以這套模式落地后，立刻引起了許多其他企業(yè)的關(guān)注。深圳南山區(qū)工信局負責(zé)人前幾年就曾表示，聯(lián)建項目的社會反響很好，剛開建沒多久就已經(jīng)有百余家企業(yè)，提交了下一批“聯(lián)建”意向申請書。從深圳這么多的聯(lián)合建樓的推行案例中，我們可以看到，產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地的政府直供模式，已經(jīng)越來越成熟。未來不排除會有更多的發(fā)達城市，或是產(chǎn)業(yè)資源整合能力強的城市，開始推廣這種模式。這對于廣大中小企業(yè)來說，無疑是好消息。政府直供的低價用地紅利，終于也能輪到自己了。然而，對于當前許多園區(qū)平臺型企業(yè)來說，政府直供模式的成熟和推行，將會帶來一股更大的壓力。畢竟這種供地模式，本質(zhì)上就是要跳過中間商，最大限度地降低企業(yè)用地建樓成本的。園區(qū)平臺企業(yè)作為這個“中間商”，未來可能在許多發(fā)達城市中，都會面臨被“跳過”的命運。因此，在政府直供模式不斷發(fā)展的趨勢下，園區(qū)平臺型企業(yè)必須深入思考幾個問題：一是在政府直供模式下，園區(qū)平臺的價值在哪里？二是如何強化自身的專業(yè)化園區(qū)運營與服務(wù)能力，構(gòu)建不可替代性優(yōu)勢，讓企業(yè)仍有選擇你的動力？三是自己是否具備某項專精的服務(wù)能力，為自己創(chuàng)造介入直供模式、成為聯(lián)建服務(wù)商的機會？如果未來政府直供模式得到更廣泛的推行，園區(qū)平臺的生存空間，尤其是民營型園區(qū)的生存空間，一定會被進一步壓縮。到那個時候再來思考以上問題，那么形勢將會變得非常嚴峻。所幸，在聯(lián)建項目的建設(shè)過程中，還存在著大量服務(wù)型企業(yè)的介入機會。包括面向政府產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)，面向聯(lián)建企業(yè)的設(shè)計咨詢、代建、代運營服務(wù)等等。面對政府直供、聯(lián)合建樓這種創(chuàng)新用地模式，小明認為這對企業(yè)經(jīng)營、對經(jīng)濟發(fā)展來說，肯定都是好事。而且隨著各地對于產(chǎn)業(yè)類用地的不斷探索，聯(lián)合建樓模式的出現(xiàn)其實是一種必然趨勢。只是在此趨勢下，園區(qū)企業(yè)又要面對一波不小的壓力。如果與這種新型模式共存，甚至在這種模式中創(chuàng)造自身發(fā)展的機會，這遲早會成為每一家園區(qū)企業(yè)的課題。
