設計前置就是設計的事嗎？
去年到現在，陸陸續續收到很多地產同仁的咨詢：哪里有招聘計劃？
是的，這一年地產裁員、降薪并不比互聯網弱很多，我的地產朋友們大多數是做設計管理的，我們也知道地產的設計價值集中在前期20%的時間里，到項目正式開工后，設計管理基本上以技術服務為主，如若沒有新項目進行前期的設計工作，那么很難逃避被降薪、裁員的風險。
所以，這一年我的朋友們大多經歷了，設計研發職能被拆掉只保留維持技術服務的一點人員；經歷了區域合并，設計管理的職能范圍增加、人數減少的尷尬；經歷了設計管理職能裁掉，職能下放給工程管理的處境。
一時間，大量的地產待業人員涌進求職中，讓還在職的人如鯁在喉，甚至還有些人開始跑滴滴、外賣甚至直播帶貨，從前幾年地產的繁榮景象到現在的地產景象，心理落差可想而知。
地產大環境如此，地產小環境卷的更甚，今天就要探討一下地產設計前置這件事。
設計前置就是設計的事嗎？
在《成本管控的二八原則》中，我們說過地產的前期報建時間占據開發流程時間的20%，確對地產成本影響高達80%以上，如何在報批報建過程中加快進度、提高質量對以銷售型為主的項目而言至關重要，影響到開盤節奏及現金流的回正速度。
而所有的拓展拿地和報批報建都離不開設計的參與，所以拿地前和方案設計階段的設計前置，對拿地后迅速開展工作至關重要，甚至有的企業要求拿地就要具備開工條件，所以這里便有了“設計前置”。
某地產的設計前置要求
設計前置，是拿地前開展工作嘛？顯然不是，設計在開發鏈條中也僅屬于一個中下游環節，如果前期階段沒有大量的調查和調研，設計前置顯然是一個偽命題，那我們看看設計前置的前提條件是什么？
第一：拿地前的設計條件歸集-投資拓展部/開發報建部
設計開展前的第一項工作便是本項目的設計信息，這一般由地產投資拓展部或者開發報建部門提供，其對設計影響較大的前置條件包含：
① 用地紅線內外不利因素、地形圖，這里主要影響規劃指標的以及豎向土方開挖量；
② 當地規劃要求，本地塊規劃指標及地區特殊的要求，如果規劃指標出現錯誤，那么影響項目的核心數據，繼而影響成本的測算。項目的特殊要求，包含紅線退距、日照要求、配建要求等等。
某地產的投資拓展提資要求
【負面案例】：
1、投策強排階段：地塊分為東西兩宗地，反饋東西兩宗地可整體平衡容積率，按照整體平衡可實現高低配，高層+聯排溢價產品；
2、落地方案階段：項目反饋兩宗地容積率無法平衡，需分別滿足2.0，日照條件限制無法實現投策階段的高低配，方案貨值較投策階段大幅降低；
③ 拿地條件的特殊要求，如代建、配建要求。
土地招拍掛時，政府為了實現社會效益的最大，基本上都會有一些土地出售時的代建或配建要求，投資拓展部應該準確的提供給設計相應要求，以便準確的進行強排方案。
【負面案例】
投資拿地階段，物業及配套用房與其他配套（幼兒園、學校、醫院、肉菜市場）等公配預估不足。在實際方案規劃設計階段時，按實配置后直接導致貨值減少、可售比下降與可售成本增加。
第二：方案前的設計條件前置-營銷部
設計工作并非全部的創造性的勞動，設計工作也是要符合甲方的需求的，這里的需求對住宅項目而言便是：戶配比、房型、立面需求、產品系列以及競品對標等等信息，如果對商業項目而言便是：業態配比、產品要求以及產業引入等等。
設計之前，營銷部應提供最基礎的設計前置條件，這能才能保證設計方案是符合產品定位要求的。
某地產的營銷管理部提資要求
第三：方案前的設計條件前置-項目部/前期開發部
另外一項對前期拿地設計或者成本管控影響比較大的便是紅線內外的大小市政，尤其是接口問題，以及場地內有無影響開發的東西，比如高壓線，變電站，輸油管，箱涵，垃圾焚燒廠，污水處理廠，墳地，醫院，廟宇，地鐵橫穿地塊，文物保護，水體保護退線等，這都需要設計之前反饋給設計，避免設計方案出現重大問題。
第四：方案前的設計條件前置-設計部
除了其他部門應提供給設計前置的條件外，設計部也應具備前置設計的準備。
首先，設計部應有明確的戰略供方庫單位，保證項目第一時間具備供方選擇的能力，避免增加供方選擇的風險，如價格風險、進度風險等。
其次設計應前置專業交全，前置互相提資要求。
以上內容可以看出，設計前置并不僅僅是設計啟動要提前，而是影響設計條件的所有部門工作及信息收集都要前置，這才能保證設計的準確性和有效性，避免設計風險的發生。
現階段，地產管理進入了精細化管理時代，依賴于個人能力、單個部門能力的時代已經過去，強化部室間合作、專業間合作，有問題解決問題而不是互相甩鍋，有困難大家一起想辦法而不是坐山觀虎斗，只有這楊，才能從日益嚴峻的地產環境中脫穎而出。
