城中村改造要爆發(fā)了嗎

廣州的“做地”和城中村改造最近非常受市場關(guān)注，今年初廣州提出力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標以來，市場各方一直都非常關(guān)注上述目標的實際達成情況，尤其是城市更新與城中村改造的大面積推開可能對當前“穩(wěn)經(jīng)濟”與“穩(wěn)地產(chǎn)”帶來的刺激作用。

截止當前，行業(yè)內(nèi)認為比較遺憾的地方在于，廣州的“做地”政策實際上是對原廣州舊改政策的推倒重來，很多落地層面的政策細節(jié)沒有細化，后續(xù)預(yù)計也很難解決，因此預(yù)計廣州國企“做地”的全面鋪開存在很大的難度。此外，因“做地”模式還牽涉到地方政府/城投平臺違反土地管理法和新增政府隱性債務(wù)（比如一級土地整理階段的墊資、土地出讓金作為償債資金來源）等問題，因此廣州“做地”的提法在很多場合下被調(diào)整為了“低效用地改造”。

我們注意到，行業(yè)方面目前對廣州的“做地”保持著一定的觀望態(tài)度，比如廣州有些國企因參與項目較多導(dǎo)致負債累累、苦不堪言，有些甚至已有明顯的抵觸情緒，更多的則是在項目推進、經(jīng)濟效益（項目算賬）等方面保持著很大的疑慮。

與上述情況相反，廣州市政府卻在城中村改造和“做地”方面表現(xiàn)出了十足決心與魄力，比如12月12日，廣州市瑤臺城中村改造項目順利通過了廣州越秀區(qū)發(fā)改局的備案，項目總投資250.27億元，目前已在推進《規(guī)劃研究方案》和《做地方案》相關(guān)工作；再比如一個月前（11月21日），廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)柏堂村城中村改造項目通過了廣州番禺區(qū)發(fā)改局的備案（該項目為番禺首個“做地模式”的城中村改造項目），總投資174.8億元。

比較意外的是，廣州市政府的魄力并未激起市場各方的參與熱情，比如很多同行認為目前廣州的“做地”案例全部都只是幾大市屬國企參與的廣州市首批重點做地范圍內(nèi)的項目，也即背后更多的是政府推進方面的要求（也即政府意志的表達），因此這些案例能否推廣到全市還有待觀察。

還有一個現(xiàn)象值得特別留意，最近有很多央企問我們?nèi)绾谓槿霃V州的城市更新“做地”及城中村改造項目。表面上看，廣州3月份印發(fā)的《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施》及《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》已將央企類的做地主體排除在外（方案只確定了7大市屬國企和其他區(qū)屬國企作為做地主體），但在廣州的黃埔區(qū)卻存在例外。

前幾天，中建二局全資子公司中建玖合通過股權(quán)收購方式參與了廣州市黃埔區(qū)文沖東城市更新項目，項目預(yù)計總投資額約252.83億元；11月2日，中建八局通過股權(quán)收購方式參與了投資廣州市黃埔區(qū)雙沙社區(qū)城市更新項目，項目預(yù)計總投資額約289.3億元；更早于今年8月，中交四航發(fā)布消息稱，四航局投資了廣州市黃埔區(qū)黃埔街下沙珠江村舊村改造項目，總投資額超過90億元。

我們認為，廣州市的黃埔區(qū)應(yīng)該是目前央企及其他國企唯一可以介入廣州城市更新及城中村改造項目的區(qū)域，主要原因是廣州從2017-2018年啟動的這一輪舊改中，黃埔區(qū)舊改一直走在全市最前面，黃埔區(qū)的舊改政策也基本上是先行先試，因此跟廣州市層面的政策存在雙軌并行的情況。早于去年，黃埔區(qū)政府就因拆得最多、引發(fā)的問題也最多而主動邀請央企介入黃埔區(qū)的舊改項目。

今年11月22日，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿） 》向社會各界公開征求意見，并擬于12月下旬進行第三次審議和交付表決。因《廣州市城中村改造條例》更多的是對改造過程中的程序進行立法，對于舊改模式如國企“做地”等依舊沒有細化的規(guī)定，因此條例生效并實施后實際項目落地效果依舊有待觀察。

當然，市場方面比較篤定的地方在于，廣州的“做地”政策肯定會更加優(yōu)化和細化，廣州的城市更新和城中村改造也大概率會對其他國央企（甚至是民企）繼續(xù)放開準入。按此推測，明年廣州的“城中村改造”試點模范作用將大概率成型，其他超大特大城市也將很快跟進和效仿，也即城中村改造項目的上馬有望在明年迎來爆發(fā)期。目前唯一比較難預(yù)測的主要是拆遷的實施進度以及項目融資方面的實際落地問題，比如廣州的村民接受房票安置補償?shù)乃俣纫约胺科毖a償?shù)谋壤?/span>

我們最近經(jīng)常強調(diào)，在“穩(wěn)經(jīng)濟”和“穩(wěn)地產(chǎn)”的目標導(dǎo)向下，目前的核心發(fā)力點是中央重點支持的“三大工程”，包括平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施、城中村改造及保障性住房的建設(shè)，其中城中村改造被認為是房地產(chǎn)行業(yè)增量投資的重中之重（因為平急兩用基建設(shè)施和保障性住房建設(shè)都沒有太大的增量投資空間）。還是以廣州為例，廣州已事實上成為這輪城中村改造的領(lǐng)頭羊，另外市場也非常關(guān)注廣州已申請到的用于推進城中村改造的專項資金，因此這背后能夠拉動的投資體量讓人倍感期待，只不過城中村改造項目本身會面臨各種各樣的推進阻力，因此最終落地成效仍然有待觀察。

 從明年的投資取向和風(fēng)險偏好來看，我們目前依舊非常看好國央企與城投平臺主導(dǎo)的城市更新、城中村改造以及保障性住房建設(shè)項目的投資機會，比如我們目前在重點關(guān)注與國央企施工單位在城市更新與城中村改造項目中的合作空間，包括改造范圍的劃定、收益平衡點的測算、我們社會資本的介入方式以及拆遷推進、土地整備、收儲與出讓等實施細節(jié)方面的探討。

值得一提的是，因地方國企和城投平臺當前在城市更新、城中村改造與保障性住房建設(shè)項目方面的資金需求有著更加強烈的融資出表和降低負債率的訴求，加上中基協(xié)12月8日發(fā)布的《私募投資基金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》對城市更新基金類的產(chǎn)品投資提出了更高的要求，因此我們目前將城市更新及城中村改造項目的投資業(yè)務(wù)集中調(diào)整到了信托產(chǎn)品的投資方向，包括我們通過信托計劃認購城市更新/舊改基金/合伙企業(yè)份額，并通過設(shè)置對賭條款解決退出問題，又或者是通過認購永續(xù)債等產(chǎn)品形式發(fā)放信托融資，以此解決合作配資、資金募集以及融資方的出表訴求等一系列問題