地產(chǎn)剛需，真沒了

如今的樓市，正在變得越來越割裂。

回顧去年以來的成交數(shù)據(jù)，新房均價上行，成交量持續(xù)下滑；二手房以價換量，價格下跌的同時成交量則明顯回升。

同樣的政策之下，新房和二手房已明顯分道揚(yáng)鑣，走向不同的方向。

這背后，究竟是什么情況?

新房二手房交易量分化

前者持續(xù)疲軟，后者企穩(wěn)回升

也許有人已經(jīng)留意到，樓市出現(xiàn)的變化。

先看數(shù)據(jù)。

二手房方面，貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測的50座城市，春節(jié)期間看房量和交易量水平同比2023 年明顯提升。

其中，一線城市交易量同比微降3%，二線城市增加98%，三線城市增加65%。

來源：貝殼研究院

以往春節(jié)二手房成交通常會有所下降。今年一些城市不僅沒降，反而出現(xiàn)了大幅增長甚至翻番。比如一線城市深圳，二三線城市蘇州、鄭州、西安、南京、武漢、合肥、成都、寧波、佛山、濟(jì)南、無錫、銀川、洛陽、惠州、常州等城市的交易量較之2023年都出現(xiàn)了翻倍。

再往前看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1月份全國 22 個重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)為140237套，較2023年同期相比增長了 50%。

事實(shí)上，自2023年9月份以來，二手房的成交量同比增速都在持續(xù)擴(kuò)大，整體呈現(xiàn)出向上趨勢。

再看新房市場。

開年以來，新房成交都不太給力。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，1月份，全國33個大中城市新建商品住宅累計(jì)成交11.00萬套，成交面積1287.54 萬㎡，同比下降了2.74%。

春節(jié)期間，新房市場繼續(xù)延續(xù)冷清行情。克而瑞的統(tǒng)計(jì)，龍年春節(jié)期間，44個重點(diǎn)城市周成交量僅為23.38萬平方米，較去年同期下降40%，較2022年同期降幅更是達(dá)到82%。

新房和二手房此消彼長，并不是這兩個月特有的現(xiàn)象。在整個2023年里，這一趨勢體現(xiàn)得尤為明顯。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年商品房銷售進(jìn)一步下滑，全國銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。

與此同時，二手房交易量卻出現(xiàn)明顯的止跌回升。

截至2023年12月25日，克而瑞重點(diǎn)關(guān)注的30個核心城市二手房成交量同比上升了33%，成交規(guī)模創(chuàng)近5年新高。

在這30個核心城市中，很多城市的二手房交易量出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，其中，深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州等城市的交易量暴漲了50%以上。

來源：CRIC，國投證券研究中心

當(dāng)然，幅度高跟去年及前年基數(shù)低也有一定關(guān)系。但新房向左，二手房向右，市場分化趨勢卻已顯而易見了。

二手房價格調(diào)整更充分

新房的吸引力被削弱了

除了交易量外，新房二手房的價格走勢也出現(xiàn)分化。

回看去年新房和二手房的價格變動情況，會發(fā)現(xiàn)，二手房的價格下調(diào)更為充分。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年全國重點(diǎn)100城的二手住宅價格下行明顯，全年同比下降3.53%。截至12月底，二手房均價已連續(xù)20個月下跌，百城中有超過90%的城市二手房價格下跌。

以明源君所在城市為例，部分二手房價格已經(jīng)跌回到2016、2017年水平。

對此，國投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文上個月在一次公開演講中指出，許多重要的估值指標(biāo)暗示二手房的價格可能已經(jīng)回到合理區(qū)間，二手房的價格修正似乎接近完成。

同時，他也指出，新房“價格下跌不夠充分”。

這種現(xiàn)象并不難理解。

這幾年，因項(xiàng)目降價而被前期業(yè)主維權(quán)的項(xiàng)目不在少數(shù)，在降價這件事上，房企往往陷入進(jìn)退兩難的境地。

高善文同時也指出，地方政府對一手房市場進(jìn)行限價，價格無法充分修正，市場難以出清，導(dǎo)致交易量無法釋放，市場不能發(fā)揮正常功能，調(diào)整過程無法順利、徹底地完成。

相比之下，二手房的價格調(diào)整則要靈活得多。去年以來，各地二手房掛牌量急劇攀升，買家不急不慢的貨比三家，一些賣家為了回籠資金，不惜刮肉虧本出手。

過去一二手倒掛的現(xiàn)象已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。當(dāng)二手次新房價格持平甚至低于一手房時，新房對于購房者的吸引力也就大打折扣了。更何況，目前購房者對于新房的顧慮并未徹底消除。

此前房企出險(xiǎn)的余震尚在，市場擔(dān)心新房存在交付風(fēng)險(xiǎn)，對于新房的態(tài)度都比較謹(jǐn)慎。相反的，二手房所見即所得，即買即入住，在價格持平甚至更低的情況下，購房者選擇二手房也就不難理解。

另外，值得注意的是，新房銷售下行，也與供應(yīng)縮量不無關(guān)系。

由于房企拿地及開工量收縮，近兩年新房的供應(yīng)量也隨著跳水。

數(shù)據(jù)顯示，全國住宅新開工面積也已連續(xù)四年下跌。2023年的全國住宅新開工面積已降至近十年新低，為約6.9億㎡。這個數(shù)據(jù)，僅有巔峰時期的40%左右。

看宏觀數(shù)據(jù)可能感覺還不明顯，再看看微觀數(shù)據(jù)。

以上海為例，今年春節(jié)期間，上海僅有一個項(xiàng)目處于認(rèn)購期，連一個項(xiàng)目開盤都沒有。

如此低的供應(yīng)量，成交數(shù)據(jù)也不會太好看。數(shù)據(jù)顯示，整個春節(jié)假期，上海新房僅成交了0.44萬平方米。

二手房搶走剛需客群

房企不得不爭奪改善市場

一二手房成交量此消彼長，導(dǎo)致樓市成交格局的改變。截至去年底，二手房的市場份額已上升至53%，首次超過一手房。

這意味著，新房市場的一部分購買力，被二手房市場“搶走”了。

需求疲軟，再加之二手房“夾攻”，房企該如何應(yīng)對？

1、“剛需買二手，改善買新房”的趨勢形成

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前剛需購房更多的進(jìn)入二手市場，改善客群則是一手房成交的絕對主力。

如下是克而瑞統(tǒng)計(jì)的部分典型城市新房及二手房成交面積段分布情況，不難看出，90㎡以下面積段，二手房成交占比普遍高于新房；而到了90㎡以上，這個交易結(jié)構(gòu)便逆轉(zhuǎn)了，新房成交占比明顯高于二手房。

另外，這幾年各地保障房建設(shè)提速，一部分剛需客群進(jìn)入租房及可售性保障房，也是剛需購房者減少的原因之一。

目前來看，作為新房供應(yīng)方的房企，想要在市場上立足，就不得不與存量二手房展開差異化競爭。

面對需求結(jié)構(gòu)的變化，這幾年房企紛紛發(fā)力改善市場，還有不少升級了產(chǎn)品線，有的還進(jìn)一步發(fā)力豪宅市場。這也正是迎合市場需求變化而做出的調(diào)整。

2、產(chǎn)品全面升級，搶占改善市場份額

前文提到，二手房的價格連年下滑，而新房卻是另一種情況。

按國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國新建住宅均價10864元/㎡，同比上漲了6.67%。

眾多項(xiàng)目以價換量的情況下，新房市場為何還出現(xiàn)均價上漲？

原因在于，改善產(chǎn)品及豪宅產(chǎn)品的供應(yīng)大幅增加，從而拉高了全國新房的均價。

換言之，新房漲價，是結(jié)構(gòu)性上漲，而非普漲。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，去年多居室產(chǎn)品成交量繼續(xù)呈增長趨勢。其中，三房產(chǎn)品的成交套數(shù)占比達(dá)到56.1%，四房產(chǎn)品的占比增速最快，較2022年同比提升了3.2%；五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也略有提升。而一房、兩房等小戶型產(chǎn)品的占比則繼續(xù)降低。

面積段提升的同時，產(chǎn)品從規(guī)劃到功能也隨著全面升級。

例如，降低容積率，拉大樓間距；立面公建化，采用全面屏設(shè)計(jì)；景觀升級，儀式感強(qiáng)化……
（此前明源君曾專門分析過這些變化，此處便不再贅述，感興趣的讀者可以點(diǎn)擊查看詳情：地產(chǎn)行業(yè)，終于看到一絲希望）

3、調(diào)整營銷策略，充分提升客戶信心

前文提到，新房成交持續(xù)疲軟，既有供應(yīng)減少的原因，也與購房者對項(xiàng)目交付及房企安全的擔(dān)憂有關(guān)。

如何消除購房者的顧慮，是房企需要著重考慮的。

去年以來，一些房企及項(xiàng)目也做了不少嘗試。

例如，越來越多的項(xiàng)目宣傳“現(xiàn)房銷售”，消除購房者對期房的顧慮。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月，新房中的現(xiàn)房銷售面積達(dá)到2.2億平方米，占到總銷售面積的21.8%，較2022年末提升4.5個百分點(diǎn)。

又如，國央企在項(xiàng)目宣傳中，會重點(diǎn)突出國資背景，為項(xiàng)目安全做背書；

再如，越來越多的項(xiàng)目，示范區(qū)全部用實(shí)景替代臨建，讓購房者所見即所得。

一系列的動作，目的都是強(qiáng)化購房者的“安全感”，提振大家的購買信心。