樓多客少，2024年，園區如何逃離嚴重內卷?
來源:園區在線 作者:園區在線 時間:2024-02-29
https://www.shanghai.gov.cn/nw12344/20230530/f9fc6e71f1934aebacfb2656ab2b05d1.html
這兩年「工業上樓」很火，以深圳為例，作為「工業上樓」的發源地，深圳提出，未來五年（2023年起）每年新增2000萬平方米、共1億平方米的工業空間。而目前深圳現存工業空間也僅有2億平米左右，這相當于用五年時間再造了半個深圳。存量？深圳原本空置率就不低，所以眼下最可行的方式就是到周邊的東莞、中山、惠州等地去挖企業。而這些城市自然不會坐以待斃，要么出臺更有力度的政策，卷死深圳；要么向下兼容，去周邊的區縣或者內地城市去挖，你卷我、我卷你，日子肯定不好過。
園區管委會，除了招商引資，往往還要承擔大量社會管理職能，既要面臨大量社會事務，又要應對高度競爭的招商指標和上級政府的期待，很容易使一些原本有理想的干部產生幻滅，因為他們發現并不能一門心思做好經濟工作，只是整日忙忙碌碌，卻說不清這么做意義何在。其實，政府心里也跟明鏡一樣，卷并不一定有超額回報。
其次，在當下經濟環境下，企業幾乎沒有增量，大部分選址決策都是出于降本增效目的做出的，也就是「大換小」。在這樣封閉的結構之下就產生了一種圍城的氛圍，所有人都在爭搶有限的資源，但那與其說為了「活得更好」，不如說是為了「能活下去」，所謂「光是為了活著，就已拼盡全力」。卷，說到底還是因為資源、邊界無法再拓展了，蛋糕的大小已經是固定的了，于是要么拼命擠掉別人，要么就等待滅亡。于是我們看到，各園區為了爭搶客戶，優惠政策頻出，租金下調（高力國際數據顯示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、廣州等一線城市甲級寫字樓租金均出現不同程度下降）的同時，手握客源的中介成了香餑餑，中介費一路高漲，從最早的一個月，到現在兩個月傭金已經是常態，多的甚至達到三個月、四個月。有數據顯示，北上廣深甲級寫字樓的空置率都攀升到近三年新高。拋開深圳不談，北京上海尚且如此，那些所謂的新一線城市和二、三線城市園區生存狀況如何就可想而知了。很多人都意識到，這一年多來，時代變動正在加速發生。但問題是我們都不知道接下來會發生什么，即便隱隱約約感到不安，但那也是行業大勢，遠遠超出了自己所能掌控的范圍，只能走一步看一步、被動應對，要想快人一步超前布局，對普通人而言未免強人所難了。我們看到，后起之秀如雨后春筍，新區、品質、低價吸引大批企業遷入；而老舊項目則因樓齡等客觀因素，承受了極大的競爭壓力。
園區如何逃離內卷？
總的來說，陣痛期是必經之路。如果說現在有什么不一樣，那就是狀況變化之快，讓人越來越看不懂。這一點也是筆者一直強調的，做園區，純輕資產一定做不大，要想有所作為，把自己的想法付諸實踐，必須要有自己的地盤。如今，參與輕資產競爭的企業已經不僅僅是傳統的產業地產商，中介機構、房地產商、科技企業擼起袖子搶食的比比皆是，甚至國企、央企也下場「降維打擊」。在這片修羅場中，上有近水樓臺先得月的國家隊，中有自帶項目、深受政府熱捧的科技集團，下面還有啥都敢承諾，啥條件都答應的中小企業，內卷程度令人發指。偏偏這個行業門檻又不高，一個外行做兩年也能自稱「專家」。競爭者眾+門檻低，利潤自然不能與前些年同日而語，哪怕你有特殊秘籍，也只能賺點辛苦錢。所以未來園區的發展方向一定是以輕帶重，先以輕資產模式進入，一方面熟悉區域，研判區域投資價值；然后借機與地方政府搞好關系，便于以后爭取更好的條件。待關系理順了，積累了一定的影響力和人脈，再謀劃去拿開發項目。況且，現在地方政府也缺錢，對開發項目已經沒有兩年前那么抵觸，條件也會寬松一些，這對于開發商來說可能是一個機會。數實融合，即「數字技術和實體經濟深度融合」。在去年二十屆中央政治局第二次集體學習時，習近平總書記便強調，要繼續把發展經濟的著力點放在實體經濟上，扎實推進新型工業化，加快建設制造強國、質量強國、網絡強國、數字中國，打造具有國際競爭力的數字產業集群。結合國家近年出臺的政策，可以預見，數實融合將加速向更深層次、更廣范圍發展，政策支持力度也將進一步增大。作為承載產業發展的主平臺、主陣地，服務數實融合、賦能產業發展將是未來幾年園區工作的重心。第一個層面是車間、生產線的自動化、無人化，并通過數據對生產流程和工藝進行優化，以實現降本增效；第二個層面是通過數據和系統集成，增強外部協同能力，包括采購協同、產銷協同以及工廠之間的協同。而這個場景的實現，要依賴于園區平臺的支持。
做強數字園區，打造數實融合高地，園區要努力構建平臺生態、引導企業運用數字技術開展全要素、全流程、全鏈條改造，加快業務系統上云、上平臺，深化數據管理和開發利用，提升研發設計、生產制造、經營管理、市場服務等全生命周期數字化、智能化水平；同時聚焦新技術應用、特定場景優化、企業整體提升等需求，培育一批技術型、專業型、綜合型數字化服務商，構建虛實融合的產業集群數字化生態。近日，國務院向地方政府和國有銀行發布一份通知，要求全國12個地區推遲或停止目前進展不到一半的基礎設施項目建設。此舉明面上是為了化債，但實際上也反映出一個事實——政府確實缺錢。無獨有偶，前幾天，市場傳來一個消息，說高層或將對一些省市進行「嚴控」，除供水、供暖、供電等基本民生工程外，其他新開工項目，一律駁回。無論消息真實性如何，大投資時代逝去已經是行業的共識，嚴控新增項目，支持保障項目，將會是2024年的主旋律。因此，如何盤活國有存量園區資產，將成為未來數年政府亟需解決的課題。一方面，部分國有園區平臺公司對園區管理缺乏深刻認識、缺少產業人才、疏于運營管理，未能實現國有資產在管理運營上保值增值；另一方面，在體制性困局之下，政策落實不到位、管理效率低下、市場化程度不高等現象一直存在。這對國有平臺來說無疑是巨大挑戰，但對于運營商而言，則是千載難逢的機遇。簡單來說，就是要改變過往八面玲瓏的玩法，聚焦某一特色主題產業。如今，市場上的綜合性園區太多太多了，同質化極其嚴重。園區從業者也是，大都是對園區非常熟悉，但對產業極其陌生，少數懂產業的人，對園區運作模式又不一定理解透徹，進而導致底層內卷。那么如何擺脫這種現狀？最好的辦法就是基于自身的經驗與優勢，深耕一個產業，打造成為該產業最專業的園區。在不遠的將來，大而全的運營商將會消亡，只有精而深的運營商才會行穩致遠。要成為這類運營商，需要有科技成果轉化能力、產業服務能力與產業投資能力，依托自身的資源與專業度，打造具有辨識度和影響力的產業地標。
在《2024年，產業地產十大猜想》一文中，筆者說過，如今強制性ESG（環境、社會、治理）信息披露是大勢所趨，這對很多公司來說壓力非常大。
但一方面，園區在ESG方面的投入也會在未來的運營過程中帶來顯性或者隱性的收益，甚至有機會借此創造一個全新的商業模式。現在國內很多頭部企業已經在著手布局。另一方面，推動園區清潔能源開發利用和節能技術改造，發展氫能、儲能、綠色材料等綠色低碳產業，打造綠色供應鏈也是一個很好的方向。
在不少大型園區，基礎設施「去中心化」的趨勢正在慢慢形成。比如，利用太陽能發電和綠色微電網「代替」大型發電站，園區自建IDC機房、5G基站、工業互聯網、新能源汽車充電樁等。這種基礎設施網格化一方面有利于企業隨取隨用，提高企業研發生產效率；另一方面也幫助政府緩解公共資源和服務過度集中會面臨的一些難題（幫助政府解決問題，政策補貼，你懂得。。。）如今，越來越多政府也考慮將「網格化」融入到城市的整體規劃開發體系中。現在各地園區實在太多了，兼并整合成了主旋律。過去幾年，多地提出要促進開發區整合優化發展，比如「鼓勵以國家級開發區和發展水平高的省級開發區為主體，整合區位相鄰、相近的開發區，建立統一的管理機構、實行統一管理」等。但以上這些都還只是停留在政府層面。如今隨著園區數量越來越多、同質化競爭越來越嚴重，做好資源整合及聯動發展的基礎性工作，推動包括民營園區在內的各產業園區由「規模化園區」向「功能化園區」邁進是大勢所趨。在這樣的背景下，園區與其坐等被整合，不如主動出擊，打造成符合條件的特色產業園區，爭取早日納入大園區體系當中。畢竟大樹底下好乘涼，如果一個園區有明顯的地理特征，或者位于中關村、張江高科等一流園區內（園中園），在區域光環的加持下，園區的競爭力將會得到質的飛躍。
放眼全國，過去四十多年間，各地高新區、經開區、科技園、工業園層出不窮，「亂花漸入迷人眼」已成常態。隨著存量時代到來，穩定的盈利和持續的現金流成了投資者的「新寵」，園區的投資信條除了「地段為王」之外，優質的資產管理服務已經成為下一個黃金法則。當今市場環境下，精細化運營的園區才會有生存空間。此外，除了標準意義上的資產管理，權益置換也是不可忽視的一點。比如，樓宇的logo冠名權、附加設施定制、贈送停車位權益、健身房生態搭配等，它們是不明碼標價的權益，屬于「隱形」降租，以「買贈」的形式無形間提升了園區的性價比。
