樓市庫存爆了

      根據國家統計局公布的最新數據，全國待售商品房面積再創新高，同比增加了15.9%，達到了75969萬平米，達到了歷史最高值。

      環比來對比的話，去年12月的時候庫存才67295萬平米，僅僅兩個月的時間，庫存就增加了8674萬平米。這從側面說明，房地產銷售的壓力還在加劇。

      如下圖：

      上一次的庫存高峰期，是2015年的時候，歷史極值在71900萬方左右。2015年庫存增加，是因為經歷了地產周期，彼時量價齊跌，但是后來的棚改政策庫存又快速得以消化。

      75969萬平米，相比于去年112000萬平米的銷售面積，乍看之下確實也不算高，但是這并不是庫存面積的全貌。這里面有3點需要注意：

      一是75969萬平米，只是狹義的庫存面積，就是說已經開發出來，但是還沒銷售的面積。還有這兩年拿了很多地，完全沒有開發的，是沒有計算進去的，比如這兩年城投拿的大量土地。這些廣義庫存面積，計算進去的話，會是狹義庫存的數倍。

      二是去年112000萬平米的銷售面積，其實并不是完全的市場銷售，里面有很大比例的工抵房。比如已經出險的恒大、碧桂園工抵比例很高，三四線城市甚至占據了90%以上。即使是經營還算穩健的保利、龍湖等房企，去年的工抵房比例也很高，這部分也是計算了銷售業績的。真實的銷售面積，估計還要大幅縮水，所以去庫存的壓力是前所未有的。

      三是房地產的新開工投資額，還在進一步下滑。根據這兩天公布的數據，1-2月房地產新增投資額，又同比下滑了9%左右。現在樓市銷售拉垮，很多存量土地，短期也不會開發了。比如城投公司，還有在逆市拿地的，但是只進不出不開發。這說明屯在手里的土地，很多還沒被呈現出來，這部分廣義庫存還沒展現。

      這一輪的庫存，相比之前15年的地產庫存，是完全不一樣的，現在來講可能遠遠還沒達到峰值，還在加速爬坡。2015年那一輪救市，力度可謂是空前的，基本上放松了一切能夠放松的政策，然后地產庫存才得以快速下降。

      對于當下的庫存達到新的高峰，有必要采取一些措施：

      對于那些現行庫存已經超過三年，實際的隱性庫存超過七八年以上的城市，應該嚴格控制供地節奏。城投公司再去托底拿地，已經是完全沒有意義了，再拿地也是資金空轉。拍出來那么多地，對于供銷關系的打擊是毀滅性的，樓市的量價關系都已經搞崩潰了。

      控制好了供地這一步，這些庫存如何消化的問題，也需要考慮了。現在的居民整體杠桿率，以及城市化率，新增人口數量，都不支持再搞樓市大規模刺激。但是這么大的量，存在著總不是辦法，房地產新發展路徑里面，需要將這個嚴峻問題考慮進去。