1 西單更新場：隱于地下的潮流發生地

西單更新場位于西單北大街與西長安街交叉口，同時也處于西單商圈最南側，是長安街上唯一一塊公共性開放空間，項目所處地塊原為西單文化廣場.

基于探索核心城市核心商圈存量改造的方向以及可能性的一個重要嘗試，于2016年由華潤置地、北京城市規劃學會城市更新與規劃實施學術委員會等單位進行聯合改造，經歷了整整六年才成為了如今的“西單更新場”——青年潮流發生地，總建筑面積約3.5萬㎡，商業面積約1.1萬㎡。

這個項目由于地域及自身特征，有幾個核心的難點：地處西單商圈，競爭異常激烈，在體量有限的情況下，怎么打造差異化主題才能形成競爭力？

地面是城市公共綠化場地，商業主體完全在地下，與城市道路沒有直接關聯，怎樣才能將客流有效的導入到項目中？

怎樣將原本閉塞且具有壓抑感的地下空間，做出更好的體驗感？

這個項目改造時，將地面廣場與地下商業一并改為了下沉式廣場及商業，并且利用扶梯、階梯以及綠植打造了寬闊的室外區域，整體建筑外立面采用了火山巖材質，既能做到吸水阻熱，又能吸收噪音，在一定程度上還可以調節周邊的溫度和聲音。

項目沿用了原西單文化廣場的玻璃屋面，但改為了現代化的雙曲面采光頂，使自然光線可以貫穿每個中庭，并采用開放式店鋪及鏡面元素的布局，將經營空間和公共空間的界限進行了模糊處理，使整個地下空間變得更加開闊，并且增強了空間的體驗感和舒適性。

項目的風格定位為“青年，文藝，設計”，通過復合性的業態規劃，融合了消費功能、文化功能以及休閑功能，更新場在品牌上，以小眾與新時尚為核心，如能級更高、面積更大、品牌更全、概念性更強的大陸首家STUDIOUS，以“廢土烏托邦”為全新主題的北京西部地區首店HARMAY（國內最大旗艦店）以及多家潮牌及設計師品牌等。

作為城市更新類項目，西單更新場以“減少體量、提升品質、增添綠色”的核心理念進行了翻新，既與北京當地文化相融合，又改善了公共資源環境，還構建了全新的商業場景。另外，通過特色性更強的業態與品牌，與整個西單商圈形成了差異化的優勢，幾乎從開業起就成為了各路潮人的打卡地，而且客流一直非常穩定。

當然，由于區位的特殊性，以及需要承擔更高的城市發展目標，項目在成本投入上也是巨大的，從中短期的收益來看，可能有很大壓力。某種意義上，這屬于很難復制的項目，但是在改造過程中體現出的創新性與理念，是可以用來借鑒的。

2 武夷MIX320：給生活一個更松弛的空間

武夷MIX原身是武夷路，作為上海64條永不拓寬的街道之一，從開辟至今已有近百年的歷史，地塊內包含了不同時期、不同類型、不同形態的建筑，其建筑密度高達75%。盡管這些建筑都具有豐富的歷史內涵，但它們也造就了地塊內無序、繁雜的空間現狀，也為項目改造帶來了很大的難度。

武夷MIX采用的方式，是對中街、連廊，露臺、庭院乃至建筑間的狹縫都進行了有效的空間改造與處理，通過邊角區域的景觀化與功能化，以及內部的光影變換、尺度的寬窄收放，降低了整體建筑的無序與逼仄，使人們雖然游走在相對有限的空間中，但非常自如與舒適。所以在很多對武夷MIX的評價中，都提到了一個詞，叫松弛感。

很多時候，商業更新并非為將原有的商戶全數放棄，而是有選擇的保留部分具有城市記憶及業態特色的店鋪，用以平衡新的客群和原住民之間的需求和利益。

例如附近居民對美加樂菜場的有很深的記憶與感情。此次更新改造時，不僅保留了菜場，并進行了升級，將內部空間重新進行了裝修與劃鋪，將一些生活服務業態集中在這個集市內部，形成了一個非常具有煙火氣息的記憶點。

早安舞帳六釜以“城市露營”為賣點，在上海打造出一處“露營桃源地”，每天都有慕名而來的消費者前來打卡。另外還有以黑膠唱片為主題的咖啡餐吧武宮、以西班牙街頭為意向的zeROCK小酒館、以土耳其風格為主要裝飾元素的SHASHLIK烤肉小酒館……

武夷MIX的改造，除了在建筑、空間以及業態上，可以給現在的城市更新很多啟示外，更重要的是提供了一種新型“社區商業”的模式。

說起社區商業，一般第一概念都是小吃、快餐、親子互動及生活配套等，但武夷MIX將與居民生活息息相關的菜場與強社交娛樂屬性的咖啡、輕餐、西餐以及特色藝術零售等放置在一起，將煙火氣與小資情調做了巧妙的融合。

能這樣做的前提，是它位于上海長寧區一個白領高度密集的區域，周邊有大量年輕、時尚而且有活力的消費群體，同時項目本身帶有的文化與年代感，又正好可以提供一個差異化的產品定位，而這個定位，又使這個項目突破了“周邊社區”這個輻射范圍，獲得了更大的影響力。

3 鴻壽坊

提及上海普陀區長壽路，網上出現頻率較高的詞語大部分為“過氣”“沒落”；曾經的長壽路商業街作為上海滬西商圈的代表，是當時年輕人聚會的首選之地。后來由于舊改搬遷、商圈競爭、娛樂業態整治等多個原因使得其商業影響力已遠不如從前。

但是就在去年9月末，隨著一個商業項目---鴻壽坊的出圈，使得長壽路商業再次登上了熱門話題。

不算寫字樓，鴻壽坊的總商業體量不過1.5萬平米，在商業高度發達的上海，這個體量想做出很強的主題與特色，并不是一件很容易的事情。

前一段大熱的電視劇《繁花》里有一句臺詞：黃浦江是上海的面子，蘇州河是上海的里子，

而鴻壽坊的“面子”和“里子”都同樣精彩。

項目的面子，主要表現在消費者容易感知到的項目外在形式上。

首先是規劃布局上，鴻壽坊作為城市更新項目，并未遵循大部分傳統改造項目中保留原有老坊巷肌理的手法，而是在充分考慮周邊環境的情況下，將動線重新組織，并通過建筑圍合成一個新的中心廣場，創新出一種符合現代商業游逛體驗的坊巷空間。

上海文旅局曾提出人文之城應該“建筑可以閱讀，街區適合漫步，城市始終有溫度”。這個項目其實是一個很好的范例。

老上海的市井生活離不開石庫門里弄，而提及石庫門，人們的腦海中便會浮現出一排排整齊而有序的紅瓦屋頂交錯在建筑群中的情景。鴻壽坊為了保留這份記憶，在項目打造時回收了拆除建筑時的大量紅瓦片，通過清洗整理后置于了項目主入口處，仿佛在向每一位前來的消費者訴說著曾經的歷史。

再說里子，在網上被傳播最廣的，就是鴻壽坊的室內市集，這個市集是一個高挑空的類廠房空間，分為上下兩層，一層是西點、甜品、巧克力以及熟食等日常消費品，二層則是一些時尚又獨具特色的小型餐飲，簡單來說，就是一個“城市集市”+“小吃城”的組合，但通過一個精巧、雅致而又親和的時尚空間來進行了具現。

而外街的坊巷里，則分布了很多適合社交與休閑的咖啡，輕餐，西餐以及烘焙等，從商業邏輯上，倒是與武夷MIX頗有共通之處，都是精致生活與人間煙火的共存與共生。

正如項目公眾號的介紹中所說，此地只關心3件事：你的一日三餐，桌上的果蔬花香與友鄰的淺酌深談。

鴻壽坊嚴格來說，不能叫改造項目，因為大部分建筑都是重建的，但是作為城市更新的代表之作，它用一個富含海派文化氣息的小型商業，帶動了一個區域的復興。

4百聯ZX創趣場：一個二次元聚集地的誕生

百聯ZX創趣場前身是華聯商廈，位于商業最繁華的商業街南京東路，近年來，南京東路經過多次改造提升，以及逐漸擺脫了傳統老式商業街的刻板印象，變得更加時尚與有趣。

百聯ZX也是誕生于這個背景，作為首座聚焦次元文化的小型商業體，聚集二次元零售、社交文化體驗業態，于2023年1月15日改造后開始試營業。

項目建筑面積9600㎡，使用面積5556㎡。項目目前已成為全國二次元愛好者的“文化圣地”，且取得了良好的業績收入：曾在2023年五一黃金周創下單日最高營業額超過250萬，單日客流達7.5萬人次，日均客流超過5萬，單日單店最高銷售額近100萬元的業績。

例如品牌方面，項目引進諸多海外二次元知名品牌萬代Tamashii Nations海外首店、MegaHouse全球唯一店、Kenelephant肯大像、LINE FRIENDS中國首店，模玩熊、動物星球等全國首店等，各類首店比例超過六成，極大的吸引了二次元文化愛好者的興趣。

其次是豐富多樣的活動內容，為消費者帶來常來常新的感受。項目在內部面積有限的情況下，仍堅持預留了一定的自由空間，用以快閃、收藏展、見面會、握手會等活動場地，同時積極聯合目標客群、IP和品牌方共同打造次元文化主題與社交場景。通過高頻的二次元活動及密集的IP快閃等為項目持續帶來新鮮血液，避免項目成為曇花一現的“網紅打卡點”。

ZX創趣場能否進行復制？老丹覺得困難還是很大的，二次元雖然現在雖然客群越來越廣泛，但總體依然是亞文化的特征，客群消費的頻次與復購率，以及品牌資源的限制，都給類似主題帶來了較高的發展門檻。

對于大多數項目來說，參考部分業態做一個主力店，或者做一個主題區，還是有一定可能性的，但如果照貓畫虎的來一個，可能不太容易。

城市更新，與傳統的商業地產開發不同，項目本身都已經天然擁有很多原始的要素，例如區域、建筑、空間等，同時也具備了特定的文化與歷史的背景。

與一般商業地產白紙上作畫不同，改造項目不僅要考慮原初建筑的特征，還要實現城市的價值、人文的價值、休閑的價值等多維度價值的再造，從這個角度，城市更新的復雜程度更高，涉及的專業層面更多。

但是也正因為這些原因，城市更新與改造的特色性更強，項目的形式也有更多的可能性。

一個項目的是否成功，除了看概念好不好，還要考慮持續運營的能力，所以這些項目可能還需要時間去驗證。不過上面的幾個例子，幾乎都突破了傳統商業的一些套路與規律，又各有各的立意與特點。

一個城市，正是因為有了這些商業，才變得更加的多彩，而這也正是城市更新的魅力所在。