歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會議房地產(chǎn)政策盤點

2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議即將召開，其政策方向和具體工作部署都受市場高度關(guān)注。本報告對2010-2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理。梳理的考慮點有兩個。一是系統(tǒng)回顧和總結(jié)政策表述，以更深刻理解即將召開的經(jīng)濟(jì)工作會議的改革方向。二是前瞻預(yù)判政策方向，提前謀劃，更好促進(jìn)2025年房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

近14年房地產(chǎn)政策梳理

總結(jié)2010-2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)的政策表述，可以看出幾個重要特點。1）總體路線均圍繞住房工作開展，尤其在房價穩(wěn)定、保障房等方面發(fā)力，持續(xù)探索符合市場規(guī)律的住房產(chǎn)品和相關(guān)政策。2）2020年以來的工作定調(diào)，更是結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化開展，并關(guān)注了房企債務(wù)違約、保交房、穩(wěn)增長等情況。在積極化解房地產(chǎn)風(fēng)險的過程中，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的路徑更加清晰。

1、2010年：加快住房保障體系建設(shè)

1）推進(jìn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給。……加大對農(nóng)村水利、電網(wǎng)和危房改造、環(huán)境整治投入力度。

2）完善基本公共服務(wù)，創(chuàng)新社會管理機(jī)制?！涌焱七M(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

2、2011年：加快普通商品住房建設(shè)

1）繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展?！^續(xù)加大對“三農(nóng)”、保障性住房、社會事業(yè)等領(lǐng)域的投入。

2）堅持不懈抓好“三農(nóng)”工作，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供給保障能力?！钊胪七M(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，抓好農(nóng)村危舊房改造、環(huán)境整治、飲水安全、道路建設(shè)和電網(wǎng)改造。

3）深化重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，提高對外開放水平?！七M(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點。

4）大力保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會管理?！ズ帽Ｕ闲宰》客度谫Y、建設(shè)、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3、2012年：繼續(xù)加強(qiáng)保障房建設(shè)

1）加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。……要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。

2）加強(qiáng)民生保障，提高人民生活水平。……要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造。

4、2013年：做好棚戶區(qū)改造

著力做好保障和改善民生工作?！鉀Q好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

5、2014年：推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展

優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局。……推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展是優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容，要有歷史耐心，不要急于求成。

6、2015年：化解房地產(chǎn)庫存

化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

7、2016年：堅持房住不炒

1）深入推進(jìn)“三去一降一補”?！齑娣矫?，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

2）促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

8、2017年：建立租購并舉住房制度

1）今后3年要重點抓好決勝全面建成小康社會的防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅戰(zhàn)。打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，重點是防控金融風(fēng)險，要服務(wù)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，促進(jìn)形成金融和實體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點領(lǐng)域風(fēng)險防范和處置，堅決打擊違法違規(guī)金融活動，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)監(jiān)管制度建設(shè)。

2）加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

9、2018年：構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制

加強(qiáng)保障和改善民生?！獦?gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

10、2019年：落實三穩(wěn)機(jī)制

確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善?！哟蟪鞘欣щy群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

11、2020年：重視保租房建設(shè)

解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

12、2021年：探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)?！獔猿址孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

13、2022年：防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險

1）著力擴(kuò)大國內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費能力，改善消費條件，創(chuàng)新消費場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費。

2）有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要防范化解金融風(fēng)險，壓實各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險。加強(qiáng)黨中央對金融工作集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。要防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，堅決遏制增量、化解存量。

14、2023年：推進(jìn)房地產(chǎn)三大工程

1）持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，嚴(yán)厲打擊非法金融活動，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

2）推動城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)各類要素雙向流動，推動以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。充分發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢，按照主體功能定位，積極融入和服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，加強(qiáng)國家戰(zhàn)略腹地建設(shè)。大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，建設(shè)海洋強(qiáng)國。

2024年房地產(chǎn)重點政策

今年歷次房地產(chǎn)重要政策，對于中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)以及2025年政策方向都有積極影響。觀察今年各重點政策，有兩個重要方向。一是高度重視住房交易市場的止跌回穩(wěn)工作，在降低交易成本、促進(jìn)預(yù)期向好發(fā)展等方面落實了扎實有力工作。二是在優(yōu)化存量方面落實創(chuàng)新和支持政策，系統(tǒng)全面做好存量和增量相關(guān)工作。

1、3月份兩會報告：加大保障房建設(shè)供給

更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險隱患。完善重大風(fēng)險處置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，壓實企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任，提升處置效能，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險化解和穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步落實一攬子化債方案，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險。穩(wěn)妥推進(jìn)一些地方的中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險處置。嚴(yán)厲打擊非法金融活動。

健全風(fēng)險防控長效機(jī)制。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機(jī)制，完善全口徑地方債務(wù)監(jiān)測監(jiān)管體系，分類推進(jìn)地方融資平臺轉(zhuǎn)型。健全金融監(jiān)管體制，提高金融風(fēng)險防控能力。

2、4月份政治局會議：消化存量優(yōu)化增量

要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要深入實施地方政府債務(wù)風(fēng)險化解方案，確保債務(wù)高風(fēng)險省份和市縣既真正壓降債務(wù)、又能穩(wěn)定發(fā)展。要持續(xù)推動中小金融機(jī)構(gòu)改革化險，多措并舉促進(jìn)資本市場健康發(fā)展。

3、7月三中全會：賦予各地調(diào)控自主權(quán)

加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

4、7月政治局會議：支持以購代建

要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。要落實好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。要完善和落實地方一攬子化債方案，創(chuàng)造條件加快化解地方融資平臺債務(wù)風(fēng)險。要統(tǒng)籌防風(fēng)險、強(qiáng)監(jiān)管、促發(fā)展，提振投資者信心，提升資本市場內(nèi)在穩(wěn)定性。

5、9月政治局會議：促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)

要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

四季度政策動態(tài)分析

今年四季度全國各地工作穩(wěn)扎穩(wěn)打推進(jìn)。這里我們主要分析：住房工作座談會、止跌回穩(wěn)數(shù)據(jù)披露、專項債收購存量土地、保交房進(jìn)展、農(nóng)民工工資拖欠解決等事件，以更好把握2025年房地產(chǎn)工作方向。

1、住房工作座談會：系統(tǒng)謀劃明年工作

2024年11月，住建部調(diào)研寧夏住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作并召開座談會。此次座談會，為2025年工作方向做了更新的定調(diào)。這里對座談會的重要講話內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)梳理和分析。

2、止跌回穩(wěn)數(shù)據(jù)披露：政策效果積極顯現(xiàn)

2024年11月，住建部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”披露了新政后房地產(chǎn)交易市場的變化。其中，10月份商品房成交同比、環(huán)比實現(xiàn)“雙增長”。同時，12月份相關(guān)部門針對房地產(chǎn)減稅政策進(jìn)行了解讀。這都充分說明房地產(chǎn)政策進(jìn)入歷史最寬松階段，且市場止跌回穩(wěn)具有全面性和可持續(xù)性。

3、專項債收購存量土地：各地積極部署

2024年11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，即“242號文”。此次政策深入貫徹落實“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量”精神。各地積極部署工作，以湖南為例，其在10月份和11月份分別召開專項債券資金支持土地儲備和盤活存量閑置土地專題會、妥善運用專項債券資金支持土地儲備和盤活存量閑置土地前期工作部署視頻會，充分說明政策得到了有力落實。

4、保交房工作：全面扎實有力推進(jìn)

2024年12月，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開的全國保交房工作推進(jìn)視頻會議提出，要加大“白名單”項目把關(guān)、推送、問題項目修復(fù)以及貸款投放力度，切實滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制是2024年持續(xù)推進(jìn)的一項工作，工作扎實有力，對于2025年工作將有更大的支持力度。

5、農(nóng)民工工資拖欠解決：做好穩(wěn)定工作

2024年四季度全國各地積極傾聽農(nóng)民工訴求，有力解決工資拖欠等問題。包括太原、南昌等地通過接待群眾等方式落實相關(guān)工作，切實守護(hù)好社會安定、百姓安寧。此類工作說明，全國房地產(chǎn)穩(wěn)定等系統(tǒng)工作正有序開展和積極推進(jìn)。

文章來源：易居研究院