紅旗村“城中村”地塊處于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心區，東起寧川路，西至曹楊路，南靠武寧路，北鄰銅川路，總占地586 畝。作為2014 年全市第一批啟動改造的11 個“城中村”改造試點項目之一，短短數年間實現了從紅旗村到真如境騰籠換鳥的巨變。今年年底， 改造后的真如境項目將全面啟幕，整體打造一個集30萬方辦公、32萬方商業（上海環宇城MAX 及周邊主力店）、16萬方住宅（臻如府）、3萬方長租公寓、5.7萬方山姆會員店和1萬方文化型劇院（海心劇院）于一體的“偉大的一平方公里” 復合業態綜合體。
項目改造最初由上海中環投資開發（集團）有限公司和普陀區長征鎮鎮屬企業上海現代天地投資管理有限公司共同承擔，此后引入中海集團共同開發建設。項目按照建成卓越城區的標準進行規劃，突出高起點規劃編制，高強度產業調整，與區域功能強化精密結合。項目深入踐行“人民城市”重要理念，保證集體土地村民利益不受損，建立可持續造血機制，得到百姓的支持認可。項目平衡了多方需求，把握合適的開發時機，不僅推動了各方資本流入，也減少了改造過程中的阻力。項目改造以經濟潛在收益較好的地塊更新帶動經濟潛在收益較差的地塊改造， 以片區“大平衡”代替單一地塊的“小平衡”。項目改造以政府主導與市場運作相結合的方式，統籌各參與主體的利益訴求與事權界限。在合作模式上，項目“政企合作”的模式發揮了政府在政策制定、資源協調方面的優勢、國企在一級項目開發環節的優勢以及房地產開發商在二級開發方面的優勢。
普陀紅旗村地塊改造前后變化巨大，從臟亂差的初級集貿市場、眾多小工廠小場所、成片低矮破舊的村居和腥臭的垃圾河，轉化為規模巨大、設施先進、環境優美的現代化商業辦公居住文化多業態綜合體，完全面目一新，土地利用的經濟效益、文化效益、生態效益都提升巨大。項目的展示和傳播示范效應顯著，已被作為全國城市更新典型案例提供給中央領導和相關專家討論。
項目概況
紅旗村“城中村”地塊處于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心區，東起寧川路，西至曹楊路，南靠武寧路，北鄰銅川路，總占地586畝。作為曾經上海市市中心面 積最大的“城中村”，房屋總建筑面積36.2萬平方米，其中80%為違章建筑；共有村（居） 民約510戶，應安置本地居民1564人和遷移外來常住人口3.1萬人；擁有包括上海鐵路局、 國盛公司、國家電網、上海電信等各種性質、各種規模的企業；擁有果品批發市場、干貨市場、水產市場、農貿市場等9個大型初級集貿市場，1000多個攤位，1萬多個就業崗位，流動人口最多時達6萬；6條22萬伏高壓架空線、鐵路走行線。地塊內房屋出租、群租、轉租 等租賃混亂，“三多”（外來人口多、無證經營多、違章搭建多）和“三差”（環境衛生差、治安狀況差、生活條件差）特征顯著。長期以來，這片“老大難”區域安全隱患突出，環境 狀況惡劣，社會管理難度巨大，人民群眾的改造呼聲十分強烈。
2013年10月，中環集團根據區委、區政府安排，對該地塊情況進行排摸，歷經一年時間， 作了詳盡的紅旗村地籍調查、問題梳理、方案研究、編制申報。同時上海市政府對全市城中 村項目進行統計，普陀區區政府將紅旗村項目進行上報。經市城中村改造領導小組審核，地 塊被列入第一批35個“城中村”地塊之一，并成為2014年啟動的試點項目。為了高質量完 成紅旗村“城中村”地塊改造任務，中環集團和普陀區長征鎮鎮屬企業上海現代天地投資管理有限公司受命承擔了紅旗村“城中村”地塊改造的重任。中環集團量身定制的“一村一方案”， 創造出了全新的紅旗模式。
項目從2014年改造啟動，到2016年完成9大市場約6萬多人口的遷徙，短短數年間實現了從紅旗村到真如境騰籠換鳥的巨變。隨著真如境項目的不斷推進，今年年底真如境項目將全面啟幕，項目整體打造了一個集30萬方辦公、32萬方商業（上海環宇城 MAX 及周邊主 力店）、16萬方住宅（臻如府）、3萬方長租公寓、5.7萬方山姆會員店和1萬方文化型劇院 （海心劇院）于一體的“偉大的一平方公里”復合業態綜合體。
隨著真如環宇城 MAX、山姆會員店等城市商業綜合體全新亮相，致力于打造“上海購物” 消費新高地；真如綠廊沿內環向外環延伸，開放共享、多彩宜人的生態空間觸手可及；TOD交通“觸角”持續延伸，樓宇間地下串聯實現1+1>2的集聚效應；以海納小鎮為載體的數字化轉型示范區、數字產業園、海納工程院建設不斷邁上新臺階，助力創新和數字化轉型新高 地建設；普陀區首家人文劇場“海心劇院”塑造的雙層開放文藝空間，將成為開心麻花的駐場演出劇院；中心城區最大的單體幼兒園中福會幼兒園已經開業，優質的學前教育資源家門口“近享”。不斷改善的民生設施，大幅增強了人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
做法經驗
時任市委書記韓正同志半年內兩次來到紅旗村現場，對治理成效給予充分肯定。在如火如荼的項目改造現場，建設者們提煉出城中村改造的“紅旗模式”，為“城中村”改造工作的不斷完善提供參考，同時也為上海其他城市更新項目提供了可復制、可推廣經驗。
1、堅持高起點規劃編制，攻克多項難題
項目按照建成卓越城區的標準進行規劃，突出高起點規劃編制，高強度產業調整，與區域功能強化精密結合，實現居住環境、空間形態、功能開發、社會管理、產業發展、歷史文 化傳承的綜合提升效應。立足于地區控規，統籌綠地、河道、高壓線路三者關系，提高各地塊功能協調度，提升土地利用效率。在不增加容積率、減少建筑總量的前提下，適度提高住宅開發占比，以實現地塊改造收支平衡。
長期以來，紅旗村地塊橫亙在普陀中心地區，外部道路至此中斷。要致富，先修路。短短數年間，這里進行了大刀闊斧的路政建設。真華南路、靜寧路、寧川路、柳枝路以及南鄭 路（真華南路至曹楊路段）等路網銜接武寧快速路、銅川路等城市干道，為片區奠定騰飛基礎， 極大地方便百姓日常出行。地下2公里長的綜合管廊，在創新基礎設施建設、增強城市韌性 等方面發揮著重要作用。此外，220千伏超高壓架空線移位及數條10千伏架空線、電纜線路完成梳理。以“創新地下空間開發模式”的理念重塑城市空間，把高壓線下空間成功盤活成全球唯一一個公園里的山姆會員商店。同時，以“Park+TOD”為導向的整體開發，克服地鐵、 高壓線、河流、古樹保護項目等復雜外部環境，打造多層次多維度的公園生態，一舉打造約32萬方的上海西北部最大的“購物公園”。
H 型通道下穿銅川路及真如港河道，采用矩形頂管方案，全過程嚴控沉降變形，確保地面交通及地下管線運行安全，于今年底建成，將著力促進銅川路兩側商業氛圍的接續，發揮 高尚領域、星光耀、真如境等地塊的集聚效應。南鄭路地下通道的建成，實現11號線、14 號線與環宇城 MAX、山姆超市在地下串聯，構建TOD立體交通體系，激活城市地下空間開發潛力，將積極創造1+1＞2的商業價值。
2、充分保障村民利益，授人以魚不如授人以漁
項目深入踐行“人民城市”重要理念，“動”的是集體土地，“不動”的是村民利益， 建立可持續造血機制，得到百姓的支持認可；堅持依法改造，公開公平公正，政策一竿子到底，樹立和增強工作公信力；做到改造前“問需”于民，改造中“問計”于民，改造后“問效”于民，始終把“人民為中心”理念貫穿始終。紅旗村改造項目中，中海中心C座鴻企中心由紅旗村村集體以成本價回購，一方面以資產形式的征地補償大大降低了改造成本、也加快了開發企業資金的回流；另一方面村集體持有經營性資產，集體資產能級提升，不僅可為原住村民獲得長期可持續的集體性收入保障，還在中海的幫助下，部分村民融入樓宇招商與運營團隊，為村集體增強造血功能的同時，個人上也得到加快發展。這種“授人以魚不如授人以漁” 的理念，對其他城中村改造具有啟示意義。
3、順勢而為，減少改造過程中的阻力
政府對城中村改造過早或過晚的啟動，都會因為“租差（土地潛在價值與當前利用價值之間差值）”不足而讓改造難以推進。紅旗村處于普陀真如城市副中心的核心區域。真如在2001年就為上海市政府定位為市級副中心之一，但因為各種原因，真如副中心建設推進較慢。2010年代初期，在鄰近城區高速發展的背景下，紅旗村地塊原本隱藏的土地價值日益顯露， 持續擴大的“租差”為改造提供了強大動力。同時，紅旗村地塊居住與生態環境日益惡劣， 粗放型產業能級也日益衰減，相關利益主體（政府、村民、經營主體等）絕大多數都有改造的內在需求。借助2014年4月上海城中村改造24號文的政治勢能與政策東風，普陀區政府及時結合紅旗村土地空間的潛在價值和實際價值的變動，把握合適的開發時機，不僅推動了各方資本流入，改造的必要性與價值意義也受到相關利益主體及廣大公眾的普遍認可，減少了改造過程中的阻力。
4、肥瘦搭配，以片區大平衡代替單地塊小平衡
紅旗村改造包含了“肥瘦搭配”的“片區更新”思路，即以經濟潛在收益較好的地塊更新帶動經濟潛在收益較差的地塊改造，以片區“大平衡”代替單一地塊的“小平衡”。將公共服務設施配套承載力與片區開發強度進行匹配 , 對收益率高低不同的項目進行“肥瘦搭配”,“瘦”的地塊用于公共配套設施等支出性項目建設，“肥”的地塊作為經營性地塊，是項目資金平衡的主體。比如 , 貫穿項目地塊 6 條高壓線“高壓走廊”下的土地空間因剛性管制很難進行開發，普陀區創造性地進行規劃調整，既利用高壓線下的消極空間打造城市綠地公園 , 又將綠地公園的地上地下空間進行產權分割后將地下空間單獨出讓，既增加了政府土地收入，又給中海真如環宇城 MAX 和山姆會員店連體打造巨型生態購物公園創造機會，改善項目資金平衡。從“單個項目改造”向“連片改造”轉變，提高各個地塊的協調度，擴大了“租差” 共享的范圍。
5、發揮合作優勢，平衡各方利益訴求與事權界限
為兼顧市場主體、村集體的經濟收益與政府公共利益的多元目標，同時保障改造項目的經濟可行性和公共導向性，紅旗村改造以政府主導與市場運作相結合的方式，統籌各參與主 體的利益訴求與事權界限。在合作模式上，項目“政企合作”的模式發揮了政府在政策制定、資源協調方面的優勢、國企在一級項目開發環節的優勢以及房地產開發商在二級開發方面的優勢。政府層面，普陀區成立紅旗村改造指揮部，通過研討會、推進會、針對性解決相關利 益主體訴求等多種形式積極推進改造工作。征遷層面，中環集團秉承為人民服務的宗旨，堅定不移解決一攬子歷史遺留問題，全員奮戰實現整個地塊比計劃提前185天完成整治工作， 創造了我國“城中村”改造的“上海紅旗模式”。開發層面，中海集團對原地塊投入高額資金， 進行高標準設計，打造多業態巨型綜合體，大幅提升了地塊的級差地租，同時借助真如副中心新規劃發布的東風，及時導入與地段匹配的優質產業項目，長期性提升地域發展能級，在合適時機最大程度將“潛在地租”轉化為“實際地租”。村民層面，紅旗村改造將原住村民納入土地增值的主要獲益群體之中，不僅以合理安置、公正對待的原則設定了安置及補償標準，村集體還有機會以成本價整體回購地塊改造后新建甲級寫字樓物業，村民有機會融入中海團 隊在寫字樓招商與運營中學習成長，獲得長期造血機制。租差的合理分配消除阻力，促成合作， 提高了改造的經濟與社會成效。
項目成效
普陀紅旗村地塊改造前后變化巨大，從臟亂差的初級集貿市場、眾多小工廠小場所、成片 低矮破舊的村居和腥臭的垃圾河，轉化為規模巨大、設施先進、環境優美的現代化商業辦公 居住文化多業態綜合體，完全面目一新，土地利用的經濟效益、文化效益、生態效益都提升巨大。
1、項目改造提升經濟社會效益
截止當前，紅旗村地塊改造項目已累計投資超300億，為普陀區累計貢獻稅收約超29億， 并持續鞏固提升真如環宇城商圈的影響力。環宇城 MAX 預計年營業額高達17億，入駐品牌超340個，包含70余家區域乃至全國首店，開業率超99%，更是連續10個月入圍大眾點評 上海熱點商場榜前三。山姆會員商店預計年營業額超20億元，日均客流1.5萬人次，周末及 節假日均客流3萬人次/天。寫字樓中海中心，聚集了新質生產力、數字廣告兩大主力產業集 群，已引入包括“德國大眾”、“京東集團”、“德賽西威”、“沙馳服飾”、“元隆雅圖”、 “凸版廣告”、“宣亞國際”、“維邁科技”等集團或區域總部。未來項目累計可提供新增 就業崗位約5000余個，滿足日均10萬人次職住生活需求的場景，運營至少3幢年納稅過億 的甲級寫字樓。
2、集體資產體現為民謀利機制
中環集團在紅旗村地塊上騰出47畝土地建設安置房“申興華庭”，榮獲2017年度上海建設工程“白玉蘭”獎，高標準規劃和高品質建設讓村民百姓實實在在得到了實惠。作為土地征收補償的回購資產，5萬平方米甲級寫字樓“鴻企中心”以成本價提供給農村集體經濟組織，成為其長期、穩定的經濟來源，為集體經濟保駕護航，集體資產借此提升能級，村民參與到循環造血機制，在享受土地紅利的同時，也獲得了更廣闊的就業機會。
3、生態優先擦亮普陀綠色名片
紅旗村地塊共建成11.3萬平方米生態綠地。山姆超市全部建在綠地下方，綠地內設置有水景、棧橋、開放空間三條景觀軸線，140余種苗木錯落其中，給市民提供生態宜人的購物體驗。真華南路東側還將建設一處占3.5萬平方米的公共綠地，將進一步擴大生態版圖，匯總形成6公里長的真如綠色長廊。真如綠廊與全新打造的海心劇院將自然與藝術融合，有望成為滬上綠色打卡地，擦亮面向長三角的普陀會客廳。
4、項目展示傳播示范效應顯著
紅旗村地塊改造成果屬于參與和支持紅旗村的每個人，未來還將通過一次次的接待，展示和傳播發揮更大的示范效應。項目累計接待全國各省市區政府、政協、城投的城市更新相關考察團110余次；更新案例累計登上解放日報、人民日報等核心媒體10余次；2024年3 月15日項目入選了浦東干部學院的教學課程，現場開展了全國各地區市長級別領導黨課培訓， 更在9月27日作為全國城市更新典型案例提供給全國政協和相關專家討論。
紅旗村改造地塊處上海的中心城區，規模巨大，跨度時間長，萬眾矚目，從中央到地方的 諸多新聞媒體對其進行過大量報道。可以說，改造的全程都在媒體聚焦下，過程信息十分充分，方便案例的深度挖掘。高媒體曝光度帶來高業內知名度和高公眾知曉度，使普陀紅旗村案例 的研究富有傳播價值和示范意義。
小 結
紅旗村“城中村”地塊改造項目作為2014 年全市第一批啟動改造的11個“城中村”改造試點項目之一，也是第一批全面建成的重點項目，有著特殊的示范意義。紅旗村地塊原址， “從民生洼地變成城市秀帶”，正在成為上海市中心主城區西北方向的地標性門戶，努力造就上海文化商業新地標和“服務長三角的公共活動中心”示范區，有力助推真如城市副中心建設。通過十年改造，紅旗村地塊逐步建成兼具商、辦、文、居等多業態功能的城市綜合體， 實現由傳統產業向新型產業轉型，在民生保障、城市更新、產業發展等多維度蝶變升級。
文章來源：易居研究院
