非標商業規劃怎么做？
來源:創始人 作者:創始人 時間:2025-02-05
非標商業規劃是一項復雜而系統的工作，需要綜合考慮多個因素，以下是具體步驟：
市場調研：對當地商業市場進行全面調研，包括商業飽和度、消費能力、消費習慣、競爭對手等。例如分析周邊已有的購物中心、商業街的經營狀況、品牌組合以及客流量等情況，了解消費者對不同商業形態的偏好和需求未被滿足的部分。
場地分析：深入研究項目場地的特點，包括地理位置、交通便利性、周邊配套、場地規模、地形地貌等。比如位于地鐵沿線的場地，交通便利性就是一大優勢，可重點考慮吸引對交通依賴度高的業態。
目標客群定位：基于市場和場地調研，精準定位目標客群。可以從年齡、性別、收入水平、職業、消費偏好等多個維度進行分析。如針對年輕時尚的上班族，可規劃以潮流品牌、創意餐飲、文化體驗等為主的商業內容。
主題定位：結合目標客群和場地特色，確定獨特的商業主題。例如以 “親子歡樂世界” 為主題，打造集兒童游樂、親子教育、親子餐飲等多種業態于一體的非標商業項目。
功能定位：明確項目的主要功能，除了傳統的購物、餐飲、娛樂功能外，還可考慮增加文化展示、社交互動、運動健身等功能。如設置文化藝術展覽空間，定期舉辦各類藝術展覽，提升商業項目的文化氛圍。
品牌定位：根據主題和功能定位，篩選與之匹配的品牌。既要有知名品牌吸引客流，也要有小眾特色品牌提升項目的獨特性。比如引入一些網紅餐飲品牌、獨立設計師品牌等。
總體布局：根據場地形狀和功能需求，合理規劃各功能區域的位置和面積。一般可分為核心商業區、休閑區、配套服務區等。如將主力店設置在項目的核心位置，周邊搭配次主力店和中小店鋪，形成良好的商業氛圍。
交通流線設計：包括外部交通和內部交通。外部要確保與周邊交通網絡的順暢銜接，設置合理的出入口和停車場；內部要設計清晰便捷的人流動線，使顧客能夠輕松到達各個區域，避免人流交叉和擁堵。可以采用環形、線性或混合式的流線設計。
景觀與氛圍營造：通過景觀設計、燈光布置、軟裝搭配等手段，營造獨特的商業氛圍。比如打造特色中庭、屋頂花園、主題街區等空間，增加綠植、藝術小品等元素，為顧客提供舒適、愉悅的購物環境。
主力業態選擇：確定能夠吸引主要客流的核心業態，如大型超市、影院、健身房等。主力業態一般具有較大的面積需求和較強的聚客能力，能夠為項目奠定基礎客流量。
輔助業態搭配：圍繞主力業態，搭配與之互補的輔助業態。如在影院周邊設置零食店、飲品店，在健身房附近開設運動服飾店、營養餐廳等，形成完整的消費鏈條。
新興業態引入：關注市場趨勢，引入一些新興業態，如無人零售、VR 體驗店、寵物生活館等，為項目注入新鮮活力，吸引年輕消費者和追求時尚的人群。
招商策略：制定詳細的招商計劃，明確招商目標、招商渠道和招商政策。可以通過舉辦招商推介會、參加行業展會、與品牌代理商合作等方式，吸引優質品牌入駐。同時，根據項目的發展階段和品牌需求，制定靈活的租金政策和優惠措施。
營銷推廣：在項目開業前和運營過程中，制定全面的營銷推廣策略。包括線上線下的廣告宣傳、活動策劃、會員制度建立等。如利用社交媒體進行線上推廣，舉辦主題活動、會員專屬活動等吸引顧客，提升項目的知名度和美譽度。
運營管理：建立專業的運營管理團隊，負責項目的日常運營、物業管理、客戶服務等工作。制定完善的運營管理制度和服務標準，確保項目的正常運轉，為顧客提供優質的服務體驗。
成本預算：對項目的各項成本進行詳細估算，包括土地成本、建設成本、裝修成本、設備采購成本、招商成本、營銷成本、人員成本等。在預算過程中，要充分考慮各種可能的費用支出，確保預算的準確性和完整性。
收入預測：根據市場調研和項目定位，對項目的各類收入進行預測，如租金收入、物業管理費收入、廣告位出租收入等。要結合不同業態的租金水平、出租率、市場增長趨勢等因素，制定合理的收入預測模型。
盈利分析：基于成本預算和收入預測，進行項目的盈利分析，計算項目的投資回收期、凈利潤、內部收益率等財務指標。通過盈利分析，評估項目的可行性和盈利能力，為項目決策提供依據。
在實際操作中，還需根據具體項目的特點和需求，對上述步驟進行靈活調整和細化，確保規劃方案的科學性和可行性。
