特色小鎮建設的快與慢：快開發vs慢運營
首先，特色小鎮建設不同于房地產開發。通常來說，房地產開發是一個短期過程，主要追求的是快開發。從拿地到銷售一般周期為2-3年，部分規模比較大的項目開發能夠持續5-8年。但相對于房地產開發，特色小鎮的開發建設是一個長期過程，需要從土地一級開發，二級開發，到招商引資、產業發展，再到區域商業運營與服務，不斷滾動形成發展及盈利的良性循環。就一般規律而言，要把特色產業培育基本成型，至少需要10年乃至更長的時間，因此特色小鎮的開發周期通常都要10-20年來計。
其次，小鎮一般從遠郊大盤起步，或依托現有小鄉鎮來建設，這些地區的政府行政職能并不能與高水平服務要求相適應。一般情況下，小鎮在行政區劃下可能僅歸屬于縣級政府甚至鄉鎮政府，政府的組織架構和人員配套不足以支撐特色小鎮的運營，還需要有專門的團隊來運營。以業內聞名的良渚文化村委例，萬科在良渚村內執行了醫療、教育、宗教、交通等職能，興建了學校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設施，還開通了往返城區的業主班車。早起小區內無派出所，萬科還組建物業團隊來執行小鎮的治安和城管功能。總體來講，公共服務開支成本巨大，而且不可能有稅收來源支撐。這也導致小鎮的運營營收在小鎮首期經營9年后才開始逐步實現正現金流，11年后實現盈利。
最后，特色小鎮真正的持久生命力在于產業立鎮。特色小鎮一定要有房地產參與，但絕對不能房地產化。在人口規模不足、產業動力不足的情況下，即使再好的規劃，也沒有辦法實現。還拿良渚文化村為例子，2012年針對良渚文化村內的新街坊招商，但到場80多商戶沒有一家最終在此開店，商家們紛紛表示，村內人流量太少，商鋪生意開不起來。
在我看來，衡量小鎮開發建設成功有兩個重要指標：常住人口與就業率。如果小鎮沒有給當地創造就業機會、提高居民收入以及吸引人居住，只依靠旅游帶來的“流動人口”是很難持續發展的。當然二者之間需要平衡。如果只創造了就業和財富，那就不是小鎮而是一個產業園，如果只是居住、消費貢獻很低，也不能給地方政府帶來持續稅收，那只能是一個臥城，也不具備長久的活力。
特色小鎮的長治久安術：做到“四有”
通過以上分析，我們可以認為，此輪的特色小鎮是新型城鎮化戰略的集中體系，是都市經濟發展階段的高級開發形態，要在此輪特色小鎮開發建設中脫穎而出，我認為需要做到“四有”：
一有：具有強大的反磁力功能。目前中國由于區域收入差距越大，低收入地區人口向高收入地區流動的現象非常明顯，每年的春運就可以看出。農村人想進城，內陸地區人口涌向沿海發達地區聚集。特別是在欠發達的地區，如果沒有任何基礎支撐，特色小鎮是很難引入產業資源。同樣，在城市圈內的特色小鎮，要想主動吸引并承接高端產業和高端人群，沒有強大的反磁力功能也是很難成功的。
二有：具有強勁的產業動力。特色小鎮的關鍵動力還在產業，沒有強有力的產業就帶不來就業和稅收，也沒有持久的發展動力。現在有很多人看到國外的小鎮非常成功，環境非常優美，就紛紛照搬照抄，以為能原汁原味復制一個風情小鎮，自然能夠收到追捧。殊不知國外很多小鎮美麗的外表下，真正決定其生命力的是背后的強大的產業動力。如英國sinfin小鎮，真正決定其生命力的不是優美的環境和舒適的低密度住宅區，而是因為這里是世界著名的航空發動機公司羅爾斯羅伊斯總部所在地。像這樣的例子還有很多，奧迪總部就在一個人口只有兩三萬人的小鎮，但卻是高端人才的核心聚集地。目前中國的高級人才和高端產業主要都集中在大中城市，很少有集中到小鎮上的。未來這種狀態會逐漸改善。發達國家的實踐表明，高端產業并不一定要集中在大城市，高端產業發展所需的人才，也并不是全都喜歡居住在大城市。這是經濟水平和城鎮化發展到一定程度之后的必然結果。
三有：具有堅實的在地產業與資源基礎。特色小鎮并不是平地起高樓，也罕見有飛地型的小鎮能夠有持久生命力的。真正成功的特色小鎮，幾乎都是具有堅實的在地產業支撐或堅實的當地資源基礎的。像被稱為香水產業小鎮的法國格拉斯，從16世紀起就從事花卉種植業和香水制造，有大量世代從事香水產業的技師以及相關的產業基礎。在比如德國著名的全球體育用品產業小鎮，其中心歷史城區、手工業發展傳統都很悠久，擁有三家全球體育用品企業：阿迪達斯、彪馬和舍弗勒。諸如法國普羅旺斯的鮮花主題小鎮，法國依云小鎮就更不必提，無一不是具有強大的在地產業和當地人文資源基礎的。
四有：具有鮮明的主題與獨特的文化魅力。在當今全球化的時代，特色小鎮光具有內在的發展動力還不夠，還要有獨特的魅力和鮮明的主題，才能有更強的吸引力。在這方面首先是要有文化生命力，為原有的小鎮賦予文化的主題與靈魂。如日本的柯南已經從一個動漫小鎮上升到一種文化創意產業的高度，并慢慢固化為一種日本元素和文化載體，其影響力就遠遠不局限于小鎮本身了，提高知名度的同時，大大拓展的產業輻射的邊界。其實還要有旅游的輻射力。旅游是特色小鎮的外來驅動力，通過調動游客積極型，吸引更大的消費力，讓特色小鎮更具有生命力。最后還要有生活吸引力，因為任何一個特色小鎮的主題都是人，人最終需要的是一個優質的生活平臺。 因此，宜居氛圍對特色小鎮來說也是至關重要的要素。
特色小鎮對于地產行業商機何在？別以為地產行業想進就能進，不是這樣。
方式一：整體進入，全面開發
從小鎮加旅游到旅游加小鎮，實際上現在康養小鎮、文化小鎮、航空小鎮、運動小鎮、藝術小鎮，林林總總。難在題目，一千個小鎮能想出一千個題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮一面，這是一個難點。
方式二：借助資源，逐步推進
景區帶小鎮，這個格局現在已經形成了，比如黃山腳下有一個湯口鎮，是溫泉小鎮，但是借助黃山已經起來了。再比如說皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個就是山水促小鎮，現在已經形成標配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來了，跟著做了一個小鎮。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建筑，建的很棒，非常精細，我極為贊賞，不是一般的贊賞，之后火爆。去年十一黃金周的時候，拈花灣一天進去13萬人，給那個董事長弄的，說拈花灣是個度假小鎮，是個文化小鎮，不希望這么多人來，但是大家把他當一個景點看。
但是馬上碰到一個難題，是在國家風景名勝區的范圍內，所以建設部的一個副部長去了盛贊，說搞特色小鎮這是一個樣板，我就說這個副部長是管特色小鎮的，跟著建設部城建司的領導去了，說不行，違背國家風景名勝區條例，所以建的房子不許賣，本來他就是有一個酒店自己經營，剩下一些房子賣出去，資金回收，而且他賣的價格是整個無錫最高的價格，很多人已經付了定金，不讓他賣，還有兩片地不讓開發了，所以就沒辦法，只好自持，自己運營，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問題。但是總體來看，就是景區帶小鎮，山水促小鎮，這是一個方式，這個方式是一個比較可行的方式。
方式三：放大古村，深化古鎮
這就是烏鎮和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮就是3公里，就這么一個距離，黃金周的時候烏鎮10萬人進去，烏村1000人進去，所以烏村開發模式和運動模式都很獨特，就是外觀基本不動，里邊動一動，整個烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個地方也沒有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，后來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。后來網上說你烏村什么地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個晚上，所以沒有人投訴。但是他就說，我就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，有真正有追求的人進來，所以有追求的人進來感覺甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。所以我就說放大古村，深化古鎮，這是第三種方式。
方式四：搭車進入，形成配套
這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產已經進去了，嚴格的說袁家村不是一個村，已經是一個鎮，歷史上是個村，現在面積已經很大了，各種街道都形成了。
方式五：綜合格局，提升品質
這就是良渚文化村，現在浙江37個小鎮里有一個就是良渚文化村的一部分，也變成一個小鎮，我這里講的是地產商怎么進入。
方式六：先站干岸，趁火打劫
先別急著進，反正政府和前期開發商必有難過的時候，甚至有過不下去的時候，但是把原來的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類的，有基礎設施建設配套，這些難題都解決了，過不下去了，這時候你進入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項目有運氣的成分，因為有信息的溝通問題，像我看一眼就知道在什么階段，就知道現在有什么難處，但是一般沒有這種判斷。
這里邊有兩個忌諱：
第一忌諱說房地產，換件衣服，多唱高調，比如前些年到海南，名片一掏都是房地產公司，現在去海南，十幾個人一塊兒吃飯，名片一掏都是旅游開發公司。我說你們怎么都變了？不行，房地產公司，見村長都見不上，一個旅游開發公司還有可能見個市長，就是這樣換個衣服。按照中央這一套，唱產業怎么聚集，唱環境怎么整治，唱文化怎么弘揚等等，就唱那些高調。
第二，忌諱掛羊頭賣狗肉，得沉下心，認認真真做品牌性項目，如果品牌性項目都沒有，接了手就干房地產，那也不行。一個地方一個政策，一個地方一個方式，一個地方一種挖掘，到哪兒就研究這個到底怎么做，怎么做點品牌形象。我經常看見這種房地產品牌項目，覺得挺好，那就確有到底怎么做的問題。比如說上海有個安麓項目，很棒，在朱家角，這個項目是首旅集團做的，其中有一個房地產項目，這個房地產項目也是屬于趁火打劫，因為原來那個開發商資金斷了，他一個合作伙伴就是安縵，安縵和首旅是多年的合作關系，所以安縵的老總就說，要想繼續用我的品牌，對不起，必須首旅集團進入。所以首旅集團資金進入，品牌進入，人力進入，項目真是做的好。那個項目有一個特大型的優勢，就是前期開發商從安徽收了6000株老樹，江西有一個地方修水庫，修水庫淹老樹不行，當地也頭疼，然后這老板全收了，所以他現在做這個院子，一個院子一棵老樹，這老樹幾百年，6000個老樹回來之后，我們現在技術真是不得了，每棵樹打吊針，大概99%都存活了。在這樣的基礎上做的房地產，開盤25萬，火爆。像這樣的東西，因為先做了幾個老房子的改造，把品牌造起來了，他們對文化是認真的，不是在這兒以房地產為主，首旅集團原則上不做房地產，只不過這個項目覺得可做，所以我覺得這就是商機，這種商機我看大把存在，但是這商機怎么抓？先做文化。
綜上所述，當前特色小鎮建設要循序漸進，避免跟風炒作，因時、因地、因人制宜，杜絕形象工程，防止同質化和泡沫化，同時要避免特色小鎮被房地產和資本綁架，預防把特色小鎮變成新一輪的圈地運動。特色小鎮不是一天就煉成的，而是需要在我們政府正確引導及市場力量推動下，通過調動各方積極性，才能打造出一個個具有長久生命力和競爭力的特色魅力小鎮！
