近日，佛山、臺州、中山等多個城市紛紛出臺當?shù)?ldquo;第一批”特色小鎮(zhèn)名單。各地在特色小鎮(zhèn)的投入也不少，僅江蘇省設立的特色小鎮(zhèn)發(fā)展基金總規(guī)模就達1000億元，常州三個省級特色小鎮(zhèn)獲逾百億元融資支持。
可見，自去年住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)改委、財政部提出“到2020年要培育1000個左右的特色小鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略后，全國小鎮(zhèn)進入了實質性的規(guī)模擴張期，并且在今年初，住建部聯(lián)合建行授信1000億元支持特色小鎮(zhèn)建設的背景下，小鎮(zhèn)發(fā)展進入快車道。
但記者注意到，這一輪潮流語境下的“特色小鎮(zhèn)”其實和此前毀譽參半的特色小鎮(zhèn)，已經(jīng)有了很大不同，潛移默化，中國的小鎮(zhèn)建設其實已經(jīng)游出第一階段，在“歸本溯源”的效應下進入了新的發(fā)展空間。
特色小鎮(zhèn)風口繼續(xù) 但玩法變了
這兩輪發(fā)展最大的不同在于“定性”。
與此前一輪“小鎮(zhèn)”概念吹捧下的粗放潮不同，從目前重點推行的小鎮(zhèn)來看，產業(yè)都是最突出的核心因素。例如，江蘇每個特色小鎮(zhèn)要求新增中產業(yè)投資占比不低于70%。佛山首批特色小鎮(zhèn)，要求按照產業(yè)鏈、資金鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈、服務鏈的模式開展，每個小鎮(zhèn)建設原則上兩年內固定資產投資應達到20億元以上，但不含純住宅項目，降低以服務業(yè)為主的小鎮(zhèn)投資。
單純的房地產因素正在被剝離。在日前住建部公布的第二批276個全國特色小鎮(zhèn)中，以房地產為單一產業(yè)的小鎮(zhèn)在評審環(huán)節(jié)就將被一票否決。
中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理、執(zhí)行研究員李學鋒就告訴每經(jīng)記者，開發(fā)商涉足特色小鎮(zhèn)，必須由之前的單純買地蓋房賣房，轉型為城鎮(zhèn)發(fā)展方案的綜合供應商，才能確保特色小鎮(zhèn)的成功。
“房地產投資雖然對小鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)金流平衡具有重要作用，但比例必須進行限制，北京的‘睡城’回龍觀就是一個典型的教訓。”李學鋒告訴每經(jīng)記者，開發(fā)商如果要成功切入特色小鎮(zhèn)，必須從原來單純的買地蓋房賣房，向城鎮(zhèn)發(fā)展方案的綜合供應商轉型，不能只盯著那塊地皮和那幾棟房子，使特色小鎮(zhèn)形成持續(xù)的增長能力。這一才能避免特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)半截子工程、爛尾工程。
房企握產業(yè)門票入場 小鎮(zhèn)市場低端洗牌高端競“技”
的確，在房地產市場調控和政策紅利刺激下，一大批房企已經(jīng)布局特色小鎮(zhèn)領域，但行情越來越明確――只有具備產業(yè)能力的房企才可能有進入藍海的門票。
從目前實質進行特色小鎮(zhèn)開發(fā)的房企來看，多為保利、融創(chuàng)、萬科、華夏幸福、綠地、碧桂園、華僑城等規(guī)模龐大，且集團產業(yè)豐富或具備很強跨界實力的房企。
以綠地為例，綠地董事長張玉良在2017年才明確表示，“房地產板塊重點將‘特色小鎮(zhèn)’模式納入發(fā)展戰(zhàn)略。”
記者注意到，綠地集團2014年前后開始在房地產主業(yè)以外，提出“大基建、大金融、大消費”的重要戰(zhàn)略。及至2016年大基建規(guī)模翻升至1000億今年預到2000億；金融業(yè)務2016年約40億的利潤也已占集團利潤率的25%；消費領域正在發(fā)展大健康和供應鏈，三大版塊趨于穩(wěn)定。
也即是說，綠地是在三大非房產業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的基礎上，才開始大規(guī)模進入“特色小鎮(zhèn)”領域。而據(jù)綠地控股集團房地產事業(yè)一部總經(jīng)理助理謝雨介紹，這也正是綠地做小鎮(zhèn)的優(yōu)勢。
“近幾年綠地的大基建、大金融、大消費等多元產業(yè)戰(zhàn)略理念優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，所以結合自身優(yōu)勢提出特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，更能夠完成小鎮(zhèn)作為一個有機生態(tài)體的構想。”
據(jù)其介紹，綠地所謂的“有機生態(tài)體”，即基礎設施、建筑實體、特色產業(yè)、商業(yè)運營、金融資本缺一不可，是一個產業(yè)運營平臺，必須以特色資源和產業(yè)為內生驅動。而目前綠地的基建、金融、消費資源，已經(jīng)有能力讓資源形成“體內循環(huán)”，造出活的小鎮(zhèn)。
其中，綠地最重要的一項思路是引進高端文化傳媒、高端教育、高端醫(yī)療、高端養(yǎng)老等公共服務資源和機構，加快城市功能型項目培育。在產業(yè)資源導入上，引進或培育文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、金融服務、跨境電商、研發(fā)服務等產業(yè)。
以綠地在杭州灣打造的小鎮(zhèn)為例。項目就規(guī)劃聯(lián)合政府打造創(chuàng)智小鎮(zhèn)，引入交大慧谷科技園，同時也將由綠地主導引入醫(yī)療健康產業(yè)園，打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)。綠地為小鎮(zhèn)建設提供資金、基礎設施和生活配套支持，小鎮(zhèn)項目在規(guī)定周期內要實現(xiàn)資金退出及盈利。
“2017年將落地新的產業(yè)題材，圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個主題，在一二線重點城市遠郊及周邊，儲備10-15個特色小鎮(zhèn)大盤項目。”在產業(yè)、模式、資金、能力具備后，綠地公告中的這句話，明確呈現(xiàn)了綠地爭搶特色小鎮(zhèn)風口的決心。
而它的想法和路徑，也映射出了更多實力企業(yè)的野心。在這一輪特色小鎮(zhèn)“真刀真槍”的角逐中，淘汰將更快更徹底，上層的競爭無疑也更加激烈。
