小鎮五花八門的開發模式之后，我們來看看小鎮怎么賺錢，作為小鎮的開發主體，眾多企業扎堆進入特色小鎮開發的同時也在思考：特色小鎮到底賺不賺錢、怎么賺錢，本文將從特色小鎮的開發主體——開發商的角度，簡要剖析特色小鎮的盈利模式。
開發商涉及小鎮開發的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮運營。對于開發商來說，在前期開發、基礎建設、小鎮運營以及地產開發均可以找到相應的贏利點：
政策性資金
在小鎮開發初期，政府為了引進企業投資開發，保證小鎮集約化開發，除了在土地出讓方面存在土地政策優惠外，往往會有一定政策性資金補貼和土地優惠政策，這在前期將大幅度減少企業投資開發成本。
比如青島市政府在《關于加快特色小鎮規劃建設的意見》中就提出：
由政府出資10億，成立規模50億元特色小鎮發展基金，支持特色小鎮基礎設施建設。
對于特色小鎮的創新創業平臺給予資金補助，對特色小鎮內被認定為市級孵化器的，給予一次性補助100萬元;被認定為國家級科技企業孵化器的，給予一次性補助200萬元。對特別重大的公共科技創新服務平臺，可按“一事一議”的原則制訂相關扶持政策。
六大盈利模式
一、工程收益-建造收益是開發的前提
這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。公共基礎設施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網絡、通訊設施等基礎設施；學校、醫院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區、游客接待中心等公共服務設施。
如華夏幸福受政府委托對小鎮范圍內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。
二、土地升值-區域開發是小鎮開發的基礎和核心
這里主要指一級開發，也就是由政府主導的方式。
特色小鎮的發展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。
除了這些財政收益以外，特色小鎮將為地方帶來更多無形的收益，如城市環境的優化、民生的改善、城市影響力的提升、產業生態圈的形成、就業增加和更多高素質人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經濟環境改善，是政府大力推動特色小鎮開發的重要動力。
以玉皇山南基金小鎮為例，該小鎮根據金融人才國際化、精英型的特點，堅持市場化運作、產業鏈招商、生態圈建設的模式，通過聯合政府性行業組織、龍頭企業和知名中介，開展海內外招商及合作業務，快速推動私募金融集聚發展，一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮。自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之后，已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮注冊，資金管理規模達5800億元（約合840億美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮現在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實現了爆發式增長。
三、房產收益-房地產是產城一體化中必需的蛋糕
這里主要指二級開發，即企業通過地產銷售和自持物業經營獲利。包括工業地產租售、居住地產租售、商業地產租售、休閑地產租售。
碧桂園科技小鎮是另一個典型例子，小鎮計劃投資總額約1300億元，其規劃創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產開發用地和產業用地的配比，開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出，長短相濟，長遠發展。
四、旅游收益-旅游產業可以帶來現金流
這里主要是指泛旅游現金流回報, 旅游產品體驗性附加價值收益。即以景區模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業態收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，操作的關鍵在于是否有專業景區運營能力。產業與產業之間的融合可以產生大量的收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養老養生等泛旅游消費收益。
烏鎮是景區盈利的典型代表，其經營模式被譽為行業典范，整個古鎮都以景區形勢圍起來，入口處購買門票，分為東柵和西柵，票價為東柵100元、西柵120元、聯票為150元。走入古鎮會發現各類商戶的業態不會重復，分布科學，注重與古鎮定位相符的業態，比如手工藝店、特色客棧、傳統餐飲等，會根據酒吧區，小商店區，傳統工藝區等進行分布，每個 細分業態只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮，旅游消費產業鏈完善，上下游產業核心都掌控在投資者手中。
表1 烏鎮游客接待量連年上升
表2 烏鎮景區收入節節高升
五、特色產業收益-必需發展成為現金流聚集的產業
這里一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。
小鎮自身能夠依托優勢產業形成產業盈利鏈條，同時與旅游結合實現盈利，該類型一般自身產業基礎較為雄厚，需要充分結合已有產業優勢，進行適度旅游產業融入、功能拓展和環境營造。比如景德鎮陶瓷小鎮，將陶瓷產業與旅游產業融合互動，打造多元化的陶瓷體驗，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創、陶瓷轉盤等，形成較為豐富的盈利點。達到產業持續經營收益、特色產品持續產出收益的效果。
六、城鎮建設-功能盈利
這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經營形成相關盈利，圍繞主題功能，聯動旅游體驗，形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業態的消費盈利，該類模式的關鍵在于如何發掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業運營，拓展盈利鏈條。特色小鎮要開發城市服務，公共交通服務、社會服務等；城市智能化管理；城市配套；銀行、學校、醫院等。
比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發掘，拓展鏈條，通過人流量帶動人均消費，實現高額經營利潤。巔峰智業依托城市中心優勢，將贛州郁孤臺小鎮打造能夠承載城市商業配套功能的文旅小鎮，通過燈光節等活動的開展，取得了街區最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業多年來在旅游行業的積累是分不開的，其50億產業基金投資的都是純旅游項目。
總結
本文總結的六點都是盈利模式之中產生利潤點的機會，根據項目和不同投資者本身的實力和產業整合能力，或者是在某一個產業鏈之中的能力表現，可以產生不同比例控制和側重點。不同的模式決定了不同的盈利模式，特色小鎮只有摸清家底、因地制宜、專業打造，才能脫穎而出，保持旺盛而長久的生命力。
