現在，特色小鎮在我國已然成為萬億元級別的產業新風口，伴隨的風險也不小。其中一項很大的風險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮，都不可能飄在空中，最終得落到土地上。用地指標及土地的利益權屬問題是特色小鎮開發中最為困擾政府和企業的難題，國家政策一直在尋求解決之道，特色小鎮運營和開發商亦紛紛尋求政策突破。在特色小鎮拿地時候，要謹防這八大陷阱。
第一大陷阱：空手套狼型
這類開發商根本沒有準備投入資金，其目的只是兩頭忽悠，空手套白狼。一頭向政府跑馬圈地，一頭向投資者用地引資，至于小鎮怎么開發?小鎮開發后是不是能活?則不在其考慮范圍內。
當然也有部分開發商，本身實力不強大，采取這種方式也是迫不得已的行為，但小鎮開發，真的不是這些開發商能駕馭得了的。
先不說小鎮的開發投資根本不是普通房地產開發比得了的，一個小鎮少則投資2、30億，多則上百億，起步資金也要幾個億吧，沒有這個實力別妄談小鎮開發。再說，就算能融到錢，小鎮的開發也完全不像房地產，可以快速滾動，小鎮開發必須做好長期的運營規劃，一個小鎮發展成熟到可以賺錢，沒有3-5年甚至7-8年，想都別想，想靠收門票、餐飲、客房快速回本，那只是你的一廂情愿。
所以說，沒錢別開發小鎮。
第二大陷阱：圈地賣地型
與第一種有點區別的是，這類開發商通過低價，向政府圈了大塊的土地，然后尋求合作，或者引資。其目的不是開發，而是做的賣地的生意。
對于這種行為，我們需要認真思考，這種用地值不值得開發，值不值得冒風險?
首先，這類用地往往倚仗與當地政府的關系，土地來源是存在較大的政策風險的，一是用地手續，或者用地流程可能不完善，二是政府換屆，牽線搭橋的關系不再，就可能面臨政治承諾的風險。
其次，不能因為地價低，就沖動投資開發小鎮。雖然較低的地價，有利于控制成本，但后期的投入才是大頭，不能因小失大。我已經反復強調，并不是所有的土地都能開發小鎮，小鎮選址的三大要素：一是資源;二是交通;三是人氣。三大要素缺一不可，能滿足三大要素的土地才具有開發小鎮的條件，否則，地塊再大，地價再低也沒有開發價值。現在很多開發商選擇荒山荒灘，或者是遠離城市的農田做小鎮，這些荒山荒灘農田，資源沒有特色，交通時間長且不順暢，面對的又是局部市場，人氣在哪里?關鍵是一動就是幾千畝、上萬畝，請問，你這幾千畝、上萬畝想好做什么了嗎?
其實，與房地產開發相比，土地并不是制約小鎮開發的主要因素，不要局限于一城一地，可施展的空間就會更加廣闊。
第三大陷阱：玩概念型
在給政府做顧問，或是給開發商做診斷時，我還常常碰到這樣的情形，土地還沒有到手，前期調研和前期策劃也沒有介入，就先找規劃設計院畫圖，然后拿著概念方案去向政府拿地，更有甚者，一張圖可以同時洽談數個項目。
其實，這里邊有兩種情形，一種是存粹的向政府忽悠土地，其目的與一、二類情況比較類似;第二種，是迫于拿地的壓力，小鎮開發涉及的土地量大，地方政府出于謹慎考慮，往往要求開發商先提交規劃設計方案，或者開發方案。
在我看來，這樣的概念設計方案，對小鎮開發來說，毫無價值。沒有對資源、市場、消費者做認真深入的分析，沒有精準的對小鎮定位，也就是根本不清楚到底做一個什么小鎮、怎么做?沒有把小鎮的開發、盈利、運營模式設計好，就開始畫些效果圖，取上幾個好名字，然后羅列一大堆拍著腦袋想出來的什么景點、功能名稱，就以為大功告成了…那不叫小鎮。每一個小鎮都應該是獨特的，有獨特的交通、資源、環境、市場等條件，都需要有量身定制的開發方案。先有策劃、再考慮如何落地，最后才是做規劃、做設計，只有這樣的流程才能保障決策的科學。無論是開發商，還是政府相關部門，都不要再拿這類方案自欺欺人了。
第四大陷阱：赤手空拳型
房地產開發時代，我就親眼目睹過很多小型開發商，公司團隊建設極其缺乏，在市場上磕磕碰碰，好在運氣好，房地產開發的相關產業鏈還算比較成熟，市場上有各種各樣的資源可以借用，如策劃公司、設計公司、代建公司，銷售代理公司、廣告公司等等，做普通的項目，這種團隊也夠了。
但千萬不要把這種經驗帶到小鎮開發中來。小鎮開發與房地產開發的不同點就在于，小鎮開發面對的不是單一的市場，在整體功能、產品、配套、服務、盈利模式、開發模式等方面都存在根本性的差異，抱著房地產開發的心態、理念、模式、流程、經驗絕對會痛不欲生、萬劫不復!
回到團隊建設，先不說策劃能力，即使是后期的服務能力、運營能力、管理能力，就不是小型公司能夠駕馭得了的，需要建立完善的公司架構。當然，借助外部資源是最好的捷徑，比如說開發養老小鎮，需要相關的醫療、專業養老機構、社區養老服務機構、老年教育等配套產業，這些夠可以引進合作伙伴。
所以說小型開發商，千萬不要貿然進入小鎮開發。小鎮開發周期短則5到8年，長則10年、20年，自身沒有長線運營的魄力難以為繼。建議小鎮開發者尋找專業的合作平臺，建立共贏的合作生態關系，以有把握的狀態進入小鎮開發領域。
第五大陷阱：政策尋租型
有些開發商，把主要精力放在跑政策、跑立項、為項目掛牌等等，好好的政策，被硬生生的變成了尋租的空間和利益輸送的紐帶。國家的扶持政策是為了更健康的推動小鎮發展，絕不會允許蛀蟲鉆空子，最近國家發改委已明令清查和摘牌，就是對這些蛀蟲的防范。
當然，也有些開發商本意是為了項目更好的，能夠執行的更順利，但對開發小鎮而言，對項目本身的研究才是前提。項目本身有沒有發展前途?消費者會不會買賬?什么方向才是更有利于小鎮的存活?
只有在確立好小鎮的“頂層設計”的基礎上爭取優惠政策支持，才是小鎮開發的正途。
第六大陷阱：夸大回報型
我見過很多所謂開發商，在沒有具體運營模式、盈利模式的情況下，夸夸其談小鎮的高額投資回報，這類人，我一向視為騙子。
坦誠地說，小鎮開發的復雜性、成長培育的長周期性，以及市場風險，決定了不是所有小鎮開發參與者都會有回報。
同時，小鎮開發回報具有高度的不確定性，即使在初期，對小鎮開發、盈利、運營模式都進行細致的規劃，在執行過程中，市場也會面臨諸多的不確定性，這與地產開發賣房子不一樣，賣房子，清盤只是時間早晚問題。小鎮的盈利很難予以預計，我們只能通過更科學的研究和決策，努力達到預定目標。
第七大陷阱：羊頭狗肉型
很多開發商掛著小鎮開發的名頭，本質卻是房地產開發。
就目前來說，房地產還是小鎮盈利的核心組成部分，甚至可以說，沒有房地產就沒有小鎮。但是，小鎮開發并不等于房地產開發。
小鎮是生活、生產和生態的結合，具有廣泛的人文和社會特征，這不是房地產可以單獨解決的。如果僅有房子，而沒有文化，沒有特色，沒有賴以生存的產業，房子就只是一堆鋼筋水泥。
以小鎮開發的名義行房地產開發之實，有違發展的初衷，反過來說，如果認為房地產開發就是小鎮開發全部，那終將誤入歧途。
第八大陷阱：文化放大型
很多地方，有些很小的文化遺跡，比如說幾間民宅、幾口古井，就嚷嚷要開發上萬畝的文旅小鎮，不可否認，有些文化古跡本身很小，但大有價值，如山西洪桐的大槐樹，每年吸引數百萬游客參觀，因為那凝聚了民族共同的歷史記憶。
沒有文化，不能稱之為“文旅小鎮”。但是，文化的概念很寬泛，不是所有有文化的地方都可以開發小鎮，我們還要看文化的傳承和發展脈絡是否清晰、對市場是否有足夠的吸引力;文化是否有延展性，文化是否具有商業和產業價值…….總之，文化保護與發展，與文化過度包裝并不是一回事，絕不是稍有一點兒文化的地方都可以開發小鎮。
