大干快上到冷靜思考，特色小鎮(zhèn)發(fā)展踩剎車

 

“成都20億仿古小鎮(zhèn)曇花一現(xiàn)”讓特色小鎮(zhèn)這個概念再次成為焦點。

 

兩年多前“特色小鎮(zhèn)”第一次在國家層面被提出時，政策的利好迅速吸引了一眾企業(yè)參與其中，甚至出現(xiàn)大量非官方批準的特色小鎮(zhèn)，為的就是打著這個旗號引來金鳳凰。然而，盲目跟風的結(jié)果也很快顯現(xiàn)，項目半死不活、資金鏈斷裂導致擱置、“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”等現(xiàn)象時有出現(xiàn)。

 

去年下半年開始，對特色小鎮(zhèn)的管理正式從住建部轉(zhuǎn)移給發(fā)改委，市場作用進一步放大，加速了特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勝劣汰。

 

2019年新年剛過，已經(jīng)有部分省份又開始部署各自的規(guī)劃了。與之前不同的是，強調(diào)“質(zhì)”的發(fā)展、腳踏實地成了重中之重。真心期待，未來的特色小鎮(zhèn)能不忘初心，真正為城鎮(zhèn)化發(fā)展添磚加瓦。

 

項目魚龍混雜

 

新年伊始，成都市成華區(qū)仿古小鎮(zhèn)龍?zhí)端l(xiāng)出名了，不是因為長假期間到訪人數(shù)多，而是因為門庭冷落，被當?shù)厝嗽u價為“失敗了”。公開資料顯示，龍?zhí)端l(xiāng)占地面積約220畝，因為全是江南仿古式建筑，故被譽為成都的“清明上河圖”。整個項目花費4年時間打造，耗資20億。建成之初，龍?zhí)端l(xiāng)也曾門庭若市，飯店、酒店、婚慶基地等生意都不錯，“當時有一些打折活動，后來沒有了，景色是不錯，但也就是去拍拍照玩一玩，沒有什么特別之處。”在成都工作多年的小王表示。

 

針對媒體的曝光，成華區(qū)委辦公室方面公開表示，運營公司在龍?zhí)端l(xiāng)經(jīng)營過程中，因市場變化、經(jīng)營理念和資金鏈斷裂等多重因素影響，導致龍?zhí)端l(xiāng)項目運營停滯，原入駐商家經(jīng)營困難。

 

其實，無論龍?zhí)端l(xiāng)經(jīng)營好壞都應(yīng)該與特色小鎮(zhèn)無干，因為從根本上來說，前者根本不屬于后者的范圍。截至目前，住建部分別于2016年10月和2017年8月公示過國家級特色小鎮(zhèn)的名單，各省也有公布過省級名單，而龍?zhí)端l(xiāng)均未在名單之列。據(jù)一位長期從事城鎮(zhèn)建設(shè)策劃運營的業(yè)內(nèi)人士介紹，龍?zhí)端l(xiāng)本身的定位就是在園區(qū)配套和旅游景區(qū)之間的一個特色街區(qū)，“只是后來特色小鎮(zhèn)比較火，蹭上了這個概念，其實對普通百姓而言，文創(chuàng)小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、特色街區(qū)什么的都傻傻分不清楚，更何況園區(qū)配套本身也是包含在特色小鎮(zhèn)中的一個部分。”他表示。

 

公開資料顯示，目前我國共有國家級特色小鎮(zhèn)403個，“加上各省自己認證的，還有很多為了吸引游客自己掛個牌子就寫著特色小鎮(zhèn)的，比如某些地方一種水果種植基地就叫某水果特色小鎮(zhèn)，蹭概念的比比皆是。”

 

而真正的特色小鎮(zhèn)，則起源于浙江。2014年杭州云棲小鎮(zhèn)第一次被提及；次年12月，習近平總書記對“特色小鎮(zhèn)”的建設(shè)作出重要批示，認為抓特色小鎮(zhèn)建設(shè)對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)都有重大意義；2016年開始，隨著新型城鎮(zhèn)化新的5年發(fā)展計劃，特色小鎮(zhèn)成為城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級的重要載體，同年，住建部等三部委首次公示了首批國家級特色小鎮(zhèn)名單，特色小鎮(zhèn)概念在國家層面正式被提出。深圳市錦繡時代投資顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理暴君卿介紹，特色小鎮(zhèn)最初不屬于行政建制，是以產(chǎn)業(yè)為導向，附有配套居住功能，用產(chǎn)業(yè)來帶動特色的小鎮(zhèn)，“因為浙江很多地方產(chǎn)業(yè)鏈比較完善，所以后來在全國被效仿、得到國家的重視。”

 

無產(chǎn)業(yè)不特色

 

無論是國家級的還是省級的，只要是特色小鎮(zhèn)就會得到相應(yīng)的政策和資金方面的扶持。也正是這種政策利好，使得全國范圍內(nèi)掀起了特色小鎮(zhèn)的建設(shè)熱潮，“一時間養(yǎng)肥了很多做設(shè)計和規(guī)劃的公司，甚至有的現(xiàn)成立公司，很多都是做個漂亮的效果圖出來，拿到設(shè)計費，交給企業(yè)去申請，后續(xù)就不管了。這個過程中有能力的沒能力的，公示的沒公示的都在建，魚龍混雜，也造成了很多亂象。”前述業(yè)內(nèi)人士介紹。其中，對政策響應(yīng)最積極的便是房地產(chǎn)商和各個景區(qū)企業(yè)。

 

“房地產(chǎn)企業(yè)在商住地產(chǎn)這塊應(yīng)該說已經(jīng)處于一個階段性飽和了，他們需要尋找新的陣地。”中僑產(chǎn)城(深圳)建設(shè)管理有限公司首席產(chǎn)業(yè)規(guī)劃師蕭修春介紹道。于是，便出現(xiàn)了部分房地產(chǎn)企業(yè)打著特色小鎮(zhèn)的旗號向政府拿地，因為政策

 

扶持，所以拿地成本較低，結(jié)果房子建了，卻沒有產(chǎn)業(yè)，這個經(jīng)就念歪了。

 

從2016年開始，就有不少房地產(chǎn)企業(yè)將眼光放在特色小鎮(zhèn)上。“最開始有企業(yè)喊出10年建設(shè)100個特色小鎮(zhèn)，有的提出5年100個，還有的說3年建100個，要知道一個特色小鎮(zhèn)從無到有基本要5—8年時間，即使有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的也在3年以上，動輒就100個，真的是天方夜譚。”前述業(yè)內(nèi)人士回憶。并不是說房地產(chǎn)項目不可取，但真正的特色小鎮(zhèn)一定是以產(chǎn)業(yè)為主導，空間建設(shè)也就是地產(chǎn)開發(fā)是配合產(chǎn)業(yè)來實現(xiàn)的，以此達到三生(生產(chǎn)、生活、生態(tài))融合的功能。北大文化產(chǎn)業(yè)研究院副院長陳少峰介紹，特色小鎮(zhèn)通常需要承載3萬人左右的居住和就業(yè)，“如果沒有產(chǎn)業(yè)作為支撐，只做房地產(chǎn)沒有具體的落地模式，一定會導致空心化和泡沫化。”他表示。

 

而景區(qū)建設(shè)是屬于文化旅游方面，在服務(wù)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)的范疇之內(nèi)，應(yīng)該是符合特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式的，無奈大部分景區(qū)都無特色。很多地方原本就沒有什么歷史文化積淀或者重要IP，為了有個噱頭甚至不惜生搬硬套。兩年前，前述業(yè)內(nèi)人士就接到過中部某地區(qū)的邀請，“當時讓我們?nèi)タ疾炜茨懿荒芎献鳎Y(jié)果那個地方歷史上就出現(xiàn)過一個不太有名的詩人，他們就想打造成某某故居，但其實連故居都沒有，周邊交通也不是很方便，這樣的地方即使做出來了能有人來嗎？”對于那些實在找不出點什么的地區(qū)，“就是千篇一律的古代宅院、小橋流水、亭臺樓閣，大部分都是仿古，這種景色也會審美疲勞的。”

 

在蕭修春看來，“整個文旅產(chǎn)業(yè)都處在一個市場投資過熱，消費和投資并沒有完全同步的尷尬狀態(tài)中，很多又只注重空間上的規(guī)模和建設(shè)，沒有具體運營的商業(yè)模式，這樣就會出現(xiàn)成都那種火一年，缺乏后續(xù)持續(xù)的服務(wù)能力和發(fā)展機遇的現(xiàn)象。”他分析稱。

 

加速優(yōu)勝劣汰

 

從去年初開始，特色小鎮(zhèn)就已經(jīng)出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，“主要有兩個原因，一是自己做不下去了不得不擱淺，再就是國家在政策方面有所改變。”據(jù)蕭修春分析，做不下去多是資金鏈斷了。“尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)投入的項目，以前做地產(chǎn)可能3年有的最快的只要1年，房子就賣出去了就見到回頭錢了，而特色小鎮(zhèn)的周期要長將近一倍，盈利模式也變了，所以原來的融資成本、商業(yè)周期都無法支撐，不得不停止。”當然，也有其他原因，“比如拿到資金支持后遲遲不開工有的甚至把資金挪為他用，這種情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，項目也就被摘帽了。”

 

各種亂象叢生，引起了國家的關(guān)注。于是，對特色小鎮(zhèn)的發(fā)展管理有了新的變化。

 

去年1月，由發(fā)改委等四部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》(以下簡稱“《意見》”)，其中最重要的一點是，由住建部牽頭主導的中國特色小鎮(zhèn)的申報審批權(quán)限將移交至國家發(fā)改委。“這個改變已經(jīng)很明顯了，說明特色小鎮(zhèn)不僅是影響房產(chǎn)建設(shè)，更是關(guān)乎經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化改革的重要內(nèi)容。”前述業(yè)內(nèi)人士說。《意見》中還直指此前特色小鎮(zhèn)發(fā)展由于概念不清、定位不準等原因，導致盲目發(fā)展，造成政府債務(wù)風險加劇等問題，“不僅浪費了資源，也失去了部分地區(qū)發(fā)展的契機。”

 

8月底，發(fā)改委提出特色小鎮(zhèn)的高質(zhì)量發(fā)展，并要求特色小鎮(zhèn)從以往的命名制改為創(chuàng)建達標制。所謂命名制，是指從全國各地遴選出諸多特色小鎮(zhèn)候選，最終選出若干符合條件的特色小鎮(zhèn)，授予“全國特色小鎮(zhèn)”稱號，一經(jīng)授予，一般不予摘除，創(chuàng)建工作也至此結(jié)束。而創(chuàng)建達標制則指“逐年組織各地區(qū)挖掘并推薦模式先進、成效突出、經(jīng)驗普適的特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)，按照少而精原則從中分批選擇典型案例，總結(jié)提煉特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)鎮(zhèn)人文融合和機制政策創(chuàng)新等典型經(jīng)驗，以有效方式在全國范圍推廣，發(fā)揮引領(lǐng)示范帶動作用。”簡言之，就是從“先補后建”到“先建后補”。“原來是你申報規(guī)劃，有一些基礎(chǔ)就給你授牌，就有相應(yīng)扶持，現(xiàn)在是你自己先建一部分，國家去驗收，認定符合標準了再給予相關(guān)補貼，這樣就有效避免了此前只管申報，不管后期發(fā)展的情況。”蕭修春說。

 

審批制度之外，發(fā)改委還強調(diào)未來的特色小鎮(zhèn)發(fā)展中，會逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產(chǎn)化傾向的不實小鎮(zhèn)，政府綜合債務(wù)率超過100%市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設(shè)的風險小鎮(zhèn)等。“寬進嚴定、動態(tài)淘汰”，對考核不達標的特色小鎮(zhèn)將啟動“退出機制”。

 

這些轉(zhuǎn)變既加速了一些項目的淘汰，也遏制了部分企業(yè)的盲目熱情。驗收不合格的自然就被淘汰，同時，現(xiàn)在前期建設(shè)的資金大部分都要投資主體自己解決，建好了才能拿到補貼，一些企業(yè)望而生畏。“我認識的有做太陽能的、LED的企業(yè)，原本都計劃投資特色小鎮(zhèn)建設(shè)，政策一出來都表示先等等再看，因為他們確實不了解怎么做，也怕最后錢都打水漂了。”前述業(yè)內(nèi)人士表示。政策的轉(zhuǎn)變也意味著，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展從過去政策主要推動變?yōu)楝F(xiàn)在的市場化為主，政府政策的配套支持為輔，“一切看市場反應(yīng)好不好。”

 

未來腳踏實地

 

盲目熱情被澆滅后，留下的是冷靜思考和腳踏實地。

 

2016年7月，國家最早提出培育特色小鎮(zhèn)的時候定下的目標為“到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。”而前述《通知》則要求，2018年9月底前，省級發(fā)改委將第一批特色小鎮(zhèn)推薦案例報送國家發(fā)改委，2019年1月底前完成最終的審核工作。最終這一批的特色小鎮(zhèn)、特色小城鎮(zhèn)得以審批的在70個以內(nèi)，遠低于之前的數(shù)量。

 

新年伊始，各地方政府也相繼公布了各自特色小鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃。吉林省將特色小鎮(zhèn)分為成長、培育、規(guī)劃三類，根據(jù)不同階段，采取不同措施，滾動推進實施，并明確創(chuàng)建標準為有鮮明的聚焦產(chǎn)業(yè)、有高水平的規(guī)劃、有明確的建設(shè)主體、有一定的投資規(guī)模、有創(chuàng)新的管理體制；山東省政協(xié)委員則提出把小辣椒做成大產(chǎn)業(yè)，建設(shè)辣椒特色小鎮(zhèn)；北京通州年底前將編制完成9個特色小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃、中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃及實施方案。