“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式

目前市場上的開發(fā)模式主要包括自帶產(chǎn)業(yè)模式、先住后產(chǎn)模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等。

自帶產(chǎn)業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來進(jìn)行分類的，文旅小鎮(zhèn)就要有旅游產(chǎn)業(yè)，金融小鎮(zhèn)就要有金融業(yè)的導(dǎo)入。

目前大量的特色小鎮(zhèn)在規(guī)劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃來看，文旅地產(chǎn)比例遙遙領(lǐng)先。

文旅小鎮(zhèn)對景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發(fā)商要低價拿地，必須具備強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的能力。比如萬達(dá)模式就屬于這種，強(qiáng)勢的文旅IP資源平臺和萬達(dá)對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收的拉動是模式的核心，促使地方政府主動低價和萬達(dá)合作。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)每個文旅城開業(yè)，平均給當(dāng)?shù)靥峁?萬個就業(yè)機(jī)會。在拿地方面具有天然的競爭和談判優(yōu)勢。

這種產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，讓萬達(dá)在和地方政府談判的過程中能夠處于相對強(qiáng)勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬達(dá)在南昌、合肥、重慶、成都、濟(jì)南連續(xù)3年分批次獲取土地，土地價格不變，底價成交。

在開發(fā)模式上，萬達(dá)文旅城通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的模式，以財務(wù)運(yùn)營和資本運(yùn)作驅(qū)動開發(fā)。

先住后產(chǎn)模式

恒大文旅城，目前全國僅海花島和懷來兩個項(xiàng)目，目前均未開業(yè)，處于住宅銷售階段。

采用開發(fā)住宅，承諾后期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)配套的開發(fā)模式。

和萬達(dá)不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無自身運(yùn)營業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項(xiàng)目更多是打造硬件配套展示區(qū)來吸引客戶，并沒有清晰的開發(fā)和拓展模型。

現(xiàn)在地方政府對于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃方案，成熟度的要求越來越高，尤其是在拿地的時候就需要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發(fā)模式也越來越難復(fù)制。

借雞生蛋模式

比如綠城的理想小鎮(zhèn)，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內(nèi)的地區(qū)，盤活農(nóng)業(yè)用地，整合農(nóng)業(yè)、健康、教育、頤養(yǎng)、園區(qū)服務(wù)資源，打造農(nóng)業(yè)+文旅+養(yǎng)老+居住復(fù)合小鎮(zhèn)。

綠城模式最大的特點(diǎn)在于聚焦存量土地，輕資產(chǎn)操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農(nóng)林企業(yè)和地方政府進(jìn)行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進(jìn)行開發(fā)。

與大型農(nóng)業(yè)企業(yè)、林場等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時完成小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。例如與成都多利農(nóng)莊合作，開發(fā)成都小鎮(zhèn)項(xiàng)目；與浙江物產(chǎn)農(nóng)業(yè)合作，開發(fā)杭州長樂小鎮(zhèn)；與中大莫干山生態(tài)園開發(fā)建設(shè)公司合作，開發(fā)莫干山觀云小鎮(zhèn)等。

綠城小鎮(zhèn)重點(diǎn)在于配套服務(wù)體系，綠城選擇構(gòu)建開放平臺，自己強(qiáng)化關(guān)鍵服務(wù)，其他服務(wù)選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運(yùn)營費(fèi)用則從住宅產(chǎn)品的銷售額中，抽取2%左右金額，用于園區(qū)配套團(tuán)隊(duì)建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營服務(wù)。

資源合作模式

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，這也是很多房企做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)最大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮(zhèn)模式，通過聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行合作，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者來突破這個問題。

例如碧桂園進(jìn)入了中城新產(chǎn)業(yè)這類專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，以及和思科這類巨型企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標(biāo)和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運(yùn)營機(jī)構(gòu)的風(fēng)險共擔(dān)和成就共享機(jī)制來實(shí)現(xiàn)長期的運(yùn)營。

目前來看，碧桂園的科技小鎮(zhèn)選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經(jīng)開始承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的小鎮(zhèn)，在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的小鎮(zhèn)做拓展開發(fā)，一定程度上也降低了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的開發(fā)難度。

從這四種模式來看，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型做特色小鎮(zhèn)，其實(shí)不管是做文旅還是做特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，成敗關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。是否有強(qiáng)勢的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與可持續(xù)的運(yùn)營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發(fā)模式和盈利模式。

文章來源：特色小鎮(zhèn)研究院