2021年，振興鄉村頻繁登上央視新聞聯播，李亞鵬坐在電視機前，每一次都想起遙遠的13年前那個剛剛從萬達和華夏幸福挖了十九個高管，開始共謀大事的下午。
讓李亞鵬沒想到的是，這一謀劃，不僅僅花了整整五年，而且：
項目土都沒動呢，光是高管的薪資，就花了嫣然天使基金會十幾個小目標。
后來，他接受了楊瀾的采訪，說了這么一段話：
我喜歡做生意，但每次剛虧損的時候，王菲就讓他收手止損，但自己偏不信邪，于是繼續砸錢，結果形成惡性循環，等到回家的時候，發現王菲已經搬走了。
李亞鵬口中讓王菲搬走的項目，就是大名鼎鼎的：
雪山藝術小鎮
2013年，國家正式提出振興鄉村的大戰略，正式拉開了特色小鎮的大幕。
這一年的地產江湖處處充滿了荷爾蒙，各種特色小鎮，像極了17歲那年狗哥臉上的青春痘，擋不住的開始瘋長，短短一年：
新增小鎮項目共2200個。
浙江省省長李強在杭州參觀全國首個云計算產業生態小鎮時說了一句特著名的話：
讓杭州多一個美麗的特色小鎮，天上多飄幾朵創新彩云。
但幾年下來，特色小鎮的天上，并沒有多飄幾朵創新彩云，而是漫天的烏云。
特色小鎮的地下，不僅葬滿了野心，還埋藏了無數尸骨。
同年年底，李亞鵬拉著手足無措的天后老婆開了一場發布會，他不顧天后那張原本冷艷的臉蛋變得更冷，興奮的向全中國宣布：
我要搞一個旅游度假地產項目，未來三年，將投入35億！
整場發布會，王菲一句話都沒說，畢竟這是他的烏托邦，李亞鵬式的迪士尼。
一年后，往極盡奢華死里整的雪山藝術小鎮，終于開了預售。
后來的故事，我們都知道了，兩年后，整個商業院落才去化了10%，其中還有十幾套是來自高圓圓、錢雷峰這樣朋友的友情購買。
沒多久，雪山藝術小鎮宣告資金鏈斷裂。
再沒多久，李亞鵬便將雪山藝術小鎮51%的股權，作價1.9億人民幣，含淚轉給了陽光100，也正式宣告著這個位于麗江束河古鎮的大型特色小鎮投資項目在李亞鵬手里，黯然收場。
一個特色小鎮，讓這個世界上多了一個敗局教科書般的商人，少了一個還算優秀的演員。
這個故事告訴我們兩個道理，第一個是：
特色小鎮的輪廓看起來既豐滿又曼妙，但現實真的骨瘦如柴。
第二個是：
除了深不見底的真金白銀，自以為是，才是特色小鎮中最大的燒錢爐。
01
看到這里，大家可能以為李亞鵬的小鎮故事結束了。
然而，接下來的三年，他連續在家鄉江西贛州市拿了兩塊地皮，搞起了中國文谷項目。
這兩個小鎮，據李亞鵬自己的預算，加起來要投資上百億。
靖哥哥這個將小鎮進行到底的樣子，像極了剛在桃花島上發現六位師父慘死的場景。
但特色小鎮非但不是黃蓉有耐心，且愿意無限包容他的頂級白富美，而是個徹頭徹尾的無底洞，想逆風翻盤的概率，無限等于0。
首先，特色小鎮的存在，本身就一個特嚴重的悖論。
項目通常處于遙遠的郊區，基本與交通、生活、教育、市政配套等四大居住元素是完全絕緣體。
如果捆綁上住宅，也只是掛羊頭賣狗肉。
渴望鄉村生活，周末穿著筒靴在花園修剪自己的花草只適合外國人，在當今中國：
詩與遠方幾乎只屬于5%的有錢人，95%的人日常需求都是柴米油鹽醬醋茶。
這是由供需決定的基本死法。
每一個特色小鎮，從誕生之日開始，就是去化周期不僅漫長，而且難度極大的煉獄模式，如此也就意味著資金無法快速回籠。
根據國家統計局的數據：
光是2014到2016年，全國文旅地產項目7965個，其中大型在售項目589個，這些在售項目平均存量達到2043套，按照平均去化速度12套/月計算，完成存量去化需要14年時間。
如此長的去化時間，帶來的最直接的結果就是：
爛尾。
在每年都冒出兩三千個特色小鎮的時代，80%都爛尾，全都是因為資金鏈斷裂，無以為繼。
還有15%的小鎮，在苦苦支撐，等一波政策的春風化雨。
剩余5%能夠成功，其最大的原因并不是因為項目做得多好，而是處于一線或者新一線城市的近郊。
尤其在「全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走！」的年代之中，大城市缺的永遠不是錢，而是地，需大于供，就算不掛羊頭，不吆喝，狗肉也能一搶而光。
而如果不捆綁住宅，單靠旅游來做商業運營，就算有源源不斷的銀子來維持爐火的旺盛，那也有多種死法。
比如，特色小鎮無特色。
特色小鎮的重點不是小鎮，而是特色，但是數據顯示：
全球50多萬個特色小鎮，發達國家60%的小鎮的確是有特色，而我們中國不足15%。
什么旅游度假、養老養生、你方唱罷我登場，像周星馳在《大話西游》里吐槽唐僧的那句話，也不管人家受得了受不了，只要做游樂項目就是六旗或者迪士尼，只要做古城就掛上紅燈籠，就一個勁的哦哦哦哦哦哦哦。
比如，不考慮風土人情直接無腦的復制黏貼。
烏鎮火了，一批仿江南水鄉的古鎮就跟著出來了；古裝宮廷劇火了，又是一批仿橫店的如雨后春筍，一茬又一茬的冒出了頭；高科技的概念火了，一坨一坨的機器人小鎮機械降神來了。
這些跟風之作，不出兩年，全體陣亡。
還有一種死法，叫：
我命由我，不由天。
他們骨子里有種不服輸、老子就是要淦的執拗勁頭。
這種精神有時候是個褒義詞，但在特色小鎮這里頭，就是個不折不扣的貶義詞，江湖人稱：
頭鐵。
這種死法的代表人物是：
王永紅。
02
那幾年的王永紅還沒有上香港望北樓，還是江西幫的核心人物。
上有民間帝王賴小民和氣功大師王林，下有轟動整個京城的北漂名樓，生活奢華，風頭無兩，堪稱：
酒醉鞭名馬，情多累美人。
同樣姓王，永紅一直有個巨大的野心：
趕超王健林，成為中國首富。
有了這個目標之后，永紅為了和健林爭“王家”第一富的頭銜，徹底與其桿上了。
萬達在哪里拿了地，中弘就跟著去拿地。
萬達搞文旅搞小鎮，管他多下多大的注，中弘也毫不猶豫的跟牌。
2012年，王健林跑到了長白山，王永紅不僅跑去長白山搞冰雪世界，還順手從萬達挖來一大批高管，屁顛屁顛的跟著國民公公在海南、北京、長白山、山東、浙江等地布局文旅小鎮項目。
往后五年時間，永紅花錢如流水。
比如計劃投資129億，在海南人工填海造島，搞了旅游開發項目如意島。比如與上海電影集團共同出資170億，打造上影安吉影視產業園，比如投資43億在北京搞了美猴王主題樂園；比如以59億拿下海南三亞半山半島。
短短五年，王永紅在特色小鎮上的規劃總投資，超過700億元。
但很快，被坊間稱為“王健林的滑鐵盧”的2017年到了，老王愛上了唱《一無所有》，王永紅也跟著愛上了崔健，愛上了唱《一無所有》
不過，王健林底蘊深厚，人脈寬廣，就算敗了還有人接盤，保住了東山再起的機會。
但王家第二富豪就沒那么好運了，他背后的兩個男人：
第一個氣功大師已經氣絕身亡，第二個民間帝王賴小民則是鋃鐺入獄后又被槍決。
2019年，中弘退市清算，曾經風光無限的王家第二富豪，投資700億的那些項目，有一個算一個，全部進入破產重組或司法拍賣的境地。
而當初揚言要成為「特色小鎮真正的王」的那個男人：
到如今只剩下了為博《金陵十三釵》的韓小姐一笑的一擲千金，和在四季酒店望北樓里最后掙扎的故事了。
王永紅的故事，同樣告訴我們兩個道理，第二個是：
沒事別去泡女明星，過于招搖的對立面是招風；更別迷信什么背后有人，所有的人都敵不過我“社”哥。
第二個是：
搞特色小鎮，沒有足夠能力去支撐規劃中的開發規模，意圖通過資本市場小馬拉大車來解決資金問題，如此賭徒心態，必敗無疑！
第三個是：
文化自信，并不能解決中國特色小鎮的問題。
王永紅做的幾個項目，都在文化自信上做文章。
比如安吉新世界文化旅游區，打出的旗號是“打造中國自己的夢工廠”，比如鵲山美猴王公園的口號則是“全球唯一西游記主題公園”。
也不止是中弘，但凡是搞特色小鎮的，都喜歡消費文化自信。
比如“要讓迪士尼10年不盈利的萬達城，要讓世界體驗中國古典生活魅力的花海島等等等。
這些超大項目，無一例外，各有各的不幸與困境。
說到底，文化需要思想沉淀和藝術底蘊，只有靜下來的長久流轉，才能真正的熠熠生輝。
烏鎮為什么能成為文青圣地？
因為前有茅盾，后有木心，這是他們的故鄉，文化早已深入骨髓。
而特色小鎮的開發商，無論是從出發點、開發過程還是目的性，從始至終就是圍繞著兩個字：
賺錢。
這也是打出文化自信這張牌與文旅項目本身最大的矛盾，失敗也在情理之中。
當然了，很多人說特色小鎮死了95%的原因，是因為沒有專業的團隊，這雖然是一種死法，但并不是主要死法。
恰恰相反在春風吹的那幾年，百強房企的一大半都做了小鎮項目，TOP30之中轉向這片新藍海的更是高達90%。
但是這也迎來了特色小鎮最典型，也最普遍的死法之一：
房地產開發商做特色小鎮。
03
五年前，我與一個招商局長閑聊的時候，他不勝其煩，抱怨總有那么多房企都打著小鎮的幌子來騙土地，很多時候，都會陷入小鎮洽談三部曲的死循環當中：
放PPT→喝酒→簽框架協議。
然后，就沒有然后了。
他自己也很清楚，在地產商的眼中，特色小鎮不過是趙老師身上的馬甲，隨手扒開一看，里面穿的就是“新城開發”，也可以叫“產城融合”，無非是哪個更順應時代而已。
世間所有做成功的小鎮，它的身體與靈魂，無一例外都是圍繞著兩個字：
經營。
而九成九的地產商，一上來干的基本都是老本行：
開發。
局長說，既然定位是開發，那么特色小鎮就是一個不折不扣的地產項目，這也不是不行，但別藏著掖著，直接談好開發銷售的事情。
從另一個角度上講，開發搞得好的話，是可以幫助政府拓荒新區域，做好配套，攢出人氣。
等到項目動土，大家驀然發現，地產商雖然終日與土地、建筑打交道，有些土地的開發經驗，且也擅于冬取夏還，但這搞小鎮跟蓋房子賣完全是兩碼事。
于是，有些地產商便尋思著先給項目鍍上一層旅游的外衣，再來賣房。
到了這一步，地產商們一抬頭，驀然發現一把巨劍橫于頭頂。
原來2016到2018年，大家為了沖規模都跟《慶余年》中的五竹一樣，眼睛蒙了一塊厚厚的黑布，這塊黑布蒙住的兩只眼：
一只叫高杠桿，一只叫高負債。
房企的負債又以1-3年短期負債為主，而放眼整個金融圈兒，短債長投，是每個企業家都害怕的事情。
而如果要做旅游的產業配套，小鎮毫無疑問就會陷入超長待機模式。
如此情況下，留給高負債房企的選擇真的不多了，甚至可以說，只剩下一個選擇：
盡快進行資產變現。
根本等不到培育期結束，在賣完流動性好的配套住宅之后，就跟綠地的摩天大樓一樣，想方設法的賣剩下產業資產，很難沉下心來好好做，或者干脆不做了。
這便是地產商搞小鎮的真實現狀。
其實，從決定走上特色小鎮這個新航道的時候，地產商就注定了大船會擱淺。
千年以前，梁山伯問祝英臺既然不是女兒身，為何有耳環痕？
英臺是這么回答的：
耳環痕有原因，村里酬神多廟會，年年由我扮觀音，梁兄做文章要專心，你前程不想想釵裙。
而地產商做特色小鎮，同樣屬于不想前程想衩裙。
要么圖拿地的綠燈，要么想的是極低的成本不拿白不拿，要么是打政策擦邊球，撈大量的福利與補貼，要么則是完完全全的沒有做好準備，就急吼吼的想著先占茅坑，拉不拉，做不做文章是其次，甚至都不是考慮的重點。
他們的最終目的，無它，唯賣房耳。
所以，2014年至2018年的房地產開發商，去做特色小鎮，失敗的概率為97%。
到如今還在堅持，并且長期布局，有盈利潛質的，只有兩個半。
第一個是離開綠城創辦藍城的宋衛平，第二個是接盤萬達的白衣騎士孫宏斌，另外半個，則是許老板。
其余的多數開發商，有一說一，要么一敗涂地，要么在一敗涂地的路上。
至于這兩個半為啥能盈利？
其實很簡單，說到底他們都是脫離了低級趣味，都是純粹的人。
宋衛平有純粹的情懷，接盤之后不缺地的孫宏斌純粹的不差錢，而許老板就更純粹了，咱就是賣房，因為拿地價格低，在骨折的基礎上，還能再打骨折式的賣房！
04
發達國家的城市化，大致分為三個階段：
農村向城市遷移、小城市向大城市聚集、城市向郊區轉移。
從趨勢上看，特色小鎮的確是前景廣闊大有可為，但說到底，《降龍十八掌》與《辟邪劍譜》都是頂尖的武學秘笈，練法卻是不一樣的。
曾經被歲月弄死，后來又奇跡復活，并成長為一個年收入超20億，年游客量千萬級的烏鎮，陳丹青給陳向宏做過總結：
賊聰明的能史，善周旋的官員，會盈利的老總，有理想的士子。
這句話，其實很好的概括了一個特色小鎮能否活下來的基礎條件。
首先地方上拋棄圖一時之快，閉眼將地一賣就當個甩手掌柜的大多數作風，配合性的將本土的特色以及資源捏在一起放進來。
其次，別讓地產思維，習慣了掙快錢的開發商去干特色小鎮。
第三，對城市對土地與頭頂的星空及心中的道德一樣，得懷有五分敬畏、三分理想，最后的兩分，才是盈利。
特色小鎮注定了逃不過投入周期過長，前期回報率太低的核心問題。
烏鎮剛造好的那幾年，也是游客寥寥。
有人問陳向宏那幾年是怎么過來的，他只說了一個字：
等。
專心地把該干的事情干到極致，剩下的就是等，至于等多久？仲甫先生在《覺醒年代》中說了：
二十年。
文章來源：三十六樓
