王玨林副主任給大家介紹，中國房地產真正形成產業是近7年的事，對商業地產而言，這個時間表可能更短。商業地產的開發建設成為新興產業熱點，則是最近2～3年的事。而率先讓人們感受到中國商業地產熱潮風起云涌的是shopping-Mall熱和專業市場熱。商業地產是相對住宅地產而言的，明確的表述是將開發出來的房地產用于商業營運的商用房地產。我個人認為，商業地產應該分為城區商業、街區商業和社區商業三類。
從安徽商業地產發展的格局看，我省社區商業發展存在明顯的兩極化傾向，在傳統社區、成熟社區，社區商業基本處于“死套”階段，在新興社區更是參差不齊。社區商業有的過度開發，有的缺乏統一規劃，有的甚至一片空白。再看我省街區商業發展，傳統街區過分追求和注重商店的集合功能，大商場扎堆，卻缺乏明確的錯位經營；商業步行街區大多自發形成，缺乏前期的統一規劃，中期的協調合作，后期的營運管理；新興街區，相當一部分過分注重追求商業地產概念，于是商業地產體量不斷增大。在北方某市，一度出現體量競爭，這個區要建20萬平方米的市場，那個區就開發30萬平方米市場，全然不顧當地消費品市場能承載多大面積的商業地產。城區商業的發展是我省商業地產發展的瓶頸，原因就在于城區商業地產的開發建設的前景與大背景大多數是集群化的產業支撐，像杭州四季春服裝市場，廣州的白馬服裝市場，作為產地市場，其輻射范圍明顯大于社區商業，因此，從某種角度上講，城區商業做得好便會成為城市經營發展的引擎。
據省商務廳副廳長張光建先生透露，2004年安徽省社會消費品零售總額同比增長12.9%，高于當年GDP增長速度，是安徽商業自1997年以來增速最快的一年。不容忽視的現象是2004年是安徽商業地產最活躍的一年，從淮北到淮南，蕪湖到蚌埠，阜陽到安慶，商業地產基本上都在啟動。商業地產的啟動直接影響就是商業網點的擴張和增長速度得到提升。客觀上講，這為安徽省商業市場繁榮提供了一定的物質基礎。張光建分析，安徽流通業對GDP的貢獻率低于發達國家和我國發達地區7～8個百分點，全省中小流通企業約占流通企業總數的99%，企業組織化程度不高，經營管理水平低，市場亟待規范。安徽流通業的現狀對安徽商業地產的發展帶來很大影響，一是商業地產發展尚有巨大空間；二是百貨店、食雜店等傳統業態仍占有一定市場份額，新型更高形態商業地產擁有相當的關注度；三是各地商業網點規劃的啟動，對各地商業地產投資建設沒有明顯的指導作用；四是發展速度較快的二、三級城市期待通過新形態商業地產的介入實現業態的更新換代。
機遇
一個明確的信息是：安徽商業地產商機突出。
從以下幾個方面的情況看，安徽商業地產的商機主要表現在：
一、按人均商業建設面積計算，大部分地區尚有發展空間。一個城市的人均商業面積是多少，是衡量這個城市經濟發展水平的重要經濟指標之一，根據世界中等經濟發展水平的國家或地區的資料顯示，城市人均商業建筑面積1.2平方米左右，像香港是1.3，北京是0.8，杭州是1.0，廣州是0.9～1.0左右，而在安徽省，雖然安徽的省會———合肥人均商業建筑面積在1.26～1.4之間，但安徽絕大部分城市在0.6～0.8左右。
二、連鎖經營的發展擴大了對商業地產的需求。從中國連鎖百強2001年到2003年每家所用店鋪數量看，2001年是111家，2002年是169家，2003年達到204家。局部地區一些優勢連鎖企業加大擴張速度，對商業地產的直接需求呈快速增長趨勢，安徽雖然連鎖企業銷售額僅占全省社會消費品的零售總額的7.2%，但“合肥百大”與“商之都”門店數量逐年增加，對商業地產的需求非常明顯。
三、外資零售業進入創造了商業地產新機會。隨著中國商業零售業2004年12月11日徹底對外開放，家樂福、沃爾瑪等國際零售巨頭加快了進入安徽的速度。家樂福長江路店在合肥開業使合肥消費品市場增加了一支生力軍———安徽國際購物廣場，接下來，家樂福的動作會形成什么樣的市場力量，大家可以拭目以待，沃爾瑪最早考察安徽市場，在徘徊了近6年的時間后終于決定在皖鄭重出擊，除了蕪湖沃爾瑪店外，在合肥長豐路和美菱大道兩處布點又有實質性動作。但看家樂福、沃爾瑪的選址，無一例外地給商業發展創造了商機。
四、安徽生活水平提高對商業地產的發展產生了積極的影響，依據現行的《城市居住區規劃規范》，社區商業服務設施的規模一般在500m2/千人，建筑理念的更新，老百姓對社區商業的要求隨著生活水準的提高而提高，新業種的進入成為必然。所以現在社區商業服務設施的估算應提80%～120%。達到900～1600m2/千人。高尚社區，生態社區對此要求會更高。
那么安徽商業地產的商機到底在哪里呢？
第一，舊城改造中新商業設施與舊網點的整合。商業地產在舊城改造中的商機有多大，這要根據舊城改造的整體思路去判斷。這里面需要明確幾個問題，舊城改造對原有商業網點的影響有多大？
舊城改造中新業態，新業種的進入的空間有多大？舊城改造中新增社區人口的消費市場有多大？新城區定位與舊城定位是否有主題或特色化傾向？新城商業網點與舊城原有商業網點的整合空間到底如何……如此等等。操作舊城改造中的商業地產機會，最重要的是考慮舊城區的定位、商脈、商流、商氣，快一步或慢一步，商機稍縱即逝。像潛藏巨大商機的城市農改超項目，操作得好，農產品集貿市場能被新型的副食品超市替代，既安全衛生，又有形象，操作不當，可能導致原有的農產品集貿市場處于半癱瘓狀態，而新興副食品超市雖然亮堂、衛生、整潔，卻是八竿子打不著人，為什么？這中間就有“半拍”節奏的把握問題，如何把握？這里無法評述，有機會可以進一步交流。
商業地產發展的第二個機會是商業形態與業態的升級換代與市場細分。新興業種的批量進入、新興功能的批量增加，新增需求的批量體現、新型商業的批量涌現是其明顯的特征。商業地產的升級，是伴隨超市業態的引進而出現的。過去，中國商業零售業基本是百貨店統一天下，批發業態是原有國營體制下的二級批，三級批。超市業態引進前，百貨店就存在一個升級問題。大約在20世紀90年代，百貨店升級換代成為一股風潮，一度重復建設相當嚴重，以至于業界把1993年稱之為大商場倒閉年，超市業態細分，購物中心出現。批發與零售業態的模糊，使商業地產改朝換代有了第二波風潮。究其原因，還是國家經濟高速度發展為商業地產升級創造了提速的前提和條件?，F在商業地產升級明顯有2種趨勢：一是市場進一步細分，百貨店按我個人觀察，除了原有的綜合性百貨還保持相當優勢外，社區百貨、生活百貨、時尚百貨，主題百貨及二、三級市場的標志性百貨店各有所長，也因此各有市場。第二個趨勢是業種更加豐富，業態與業種的配比更趨多樣化。大家只要粗略地觀察一下，就會發現：生活配套必需型業種，如菜市場、小吃店、便利店、藥店等保障居民基本物質生活、決定居民生活舒適度的業種在配比中所占份額直線下降，而普通服務便利型業種，如家電超市、建材五金店、面包店、家政、中介等為居民提供大眾化服務便利的業種在配比中所占份額的緩慢上升。需要提高大家關注的是，休閑娛樂享受型業種，如書店、龐物店、鮮花店、咖啡館、健身中心等滿足居民更多生活要求和精神需求的業種在強勢遞增。飆馬營銷提供的數字顯示，在新一輪商業地產升級中，多達80余種業種成為業態與業種配比中的新型元素，這其中，生活配套必需型業種仍占主導地位，仍有45～55%的份額，普通服務便利型業種占29%左右份額，剩下的是休閑娛樂享受型業種。目前的趨勢是休閑型業種以長期作戰的態勢正迅速強占普通型業種的份額，擠占必需型業種的份額。
商業地產的第三個機會是新城區新社區商業地產的開發建設。新城區、新社區是商業地產概念出現頻率最多的地方，為什么會這樣？炒股的人都知道分析哪只股票有什么“題材”可炒，概念就是某些商業地產開發商熱衷的“題材”。本人對商業地區概念的追捧者沒有偏見，關鍵是如何把概念的味道做足，把概念落到實處。
困難
為什么我要說安徽商業地產正遭遇前所未有的困難？
2003年底至2004年初，CEPA熱興起。伴隨全國CEPA城熱，安徽有多達7家CEPA城。當我在《新安晚報》孤獨地呼吁，冷靜地分析CEPA城的操作難度時，熱炒CEPA城的某開發商向我投來并不友善的目光。不久，我借機到廣東考察CEPA城，認為CEPA城在安徽操作的難度比我想象的還要大。
絕對不是我神化商業運營規律，商業地產圣經如果有的話，第一句話應該是：商業是商業地產服務的主體。商業地產的營運規律不是我在這兒用幾分鐘的時間就能說完的。在這里，我想提醒大家注意以下這么幾個原則：
商業，是商業地產服務的主體。開發商業地產項目，就要了解地方商業市場格局，了解相關業態，了解地方商業發展的脈絡。這就是為什么商業地產開發異地服務每年有成功案例的主要原因，也是決定商業地產項目成敗的關鍵。
經營，是商業地產發展生命線。商業地產從功能用途上分為投資性商業地產，經營性商業地產，但成功的地產項目必然要把后期經營作為首要問題擺在重要位置優先考慮。
心態，是商業地產成功的關鍵。與住宅地產不同的是，商業地產要以做商業的心態去運作，商業的投資特征是慢、穩，影響面大，影響深遠，從住宅地產開發轉戰商業地產，不能以快進快出的心態去經營，除非整體出售，所以在商業地產開發中，要作好做長線的準備。
租售，商業地產成敗在此一策，商業地產租售策略很有講究，一個租售比例、租售掌控、租售時機、租售節點控制、租售方案制訂都有許多可以探討的規律性的東西。
資金，盤活商業地產的命脈。如果把住宅地產對資金運作比喻為噴泉的話，那么商業地產的資金可能就是自來水，成功的資金運作，住宅地產能夠一股一股給人帶來眩目的光彩，商業地產則會一滴一滴地積累。正所謂細水長流。
