“金九銀十”是商業經營者對即將到來的商業旺季的一個經典評述。作為未來商業發展的生力軍，未來商業網點開發與市場基礎設施建設的核心力量，商業地產；理所當然地希望抓住商業旺季，來一個白鴿亮翅，好讓準備進入商業市場的商業地產新項目可以有一個良好的開始。

 

　　９月中旬，合肥市三大商業地產項目不約而同出場亮相。９月１６日上午九時許，位于馬鞍山路與屯溪路交叉口的新都會環球廣場，攜家樂福二店之勢，將一個體量并不算太大的準購物中心推到周谷堆商圈面前。

 

　　９月１６日上午１０時許，位于合肥新站勝利路與一環路交叉口的元一時代廣場，號稱安徽首家ＭＡＬＬ，將一個導入臺灣經驗的全配置購物中心引入人們的眼簾。

 

　　９月１６日下午，位于合肥市黃金商圈的ＣＢＤ中央廣場，在其經營者的精心策劃下正式對外招商。

 

　　如果說，合肥２００５年秋季三大商業地產項目不約而同地在同一天出場亮相是巧合，那么可以這樣認為。這三大商業地產項目均無一例外地出現在新商圈，那便不是能用“巧合”二字說清楚的事。

 

    新商業造就新商圈

 

　　簡略的說，泛指商圈即廣義上的商圈，指的是城市商業集中形成的一個地理范疇，通常城市中心的商業區，由一些不同類別的商業建設聚集在一起，便形成城市黃金商圈、核心商圈，又因為這類商圈一般是城市商業繁榮程度的標志，是城市消費水平的指南針，是城市社會面貌和經濟面貌的綜合體現，此核心商圈又被稱為形象商圈，代表所在城市的整體形象。相比較而言，地處城市特別是中心或城市次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業態、不同業種的商圈，稱之為次商圈，在次商圈是由餐飲、休閑等業種聚會而成的商圈，被稱為特色商圈。在城市的居住區，原來作為公共設施、商業配套聚會而成的商圈，其主要功能是滿足社區居民生活需求，因此這個商圈被稱為功能商圈。在省會合肥，四牌樓、淝河路是主要的核心商圈、住商圈，像曙光、南七等地方商圈就是次商圈，像安居苑、琥珀山莊等社區商業形成的商圈即屬于功能性商圈。

 

　　狹義上的商圈，是以商業企業為圓心，以覆蓋區域的直線距離為半徑畫圓，所形成的區域地理范圍。一般而言，商業網點的黃金商圈輻射半徑在一公里左右，在這個區域里，顧客總數占整個客源的５５％～７０％，大約６０％～７０％的銷售額是這部分顧客創造的，而白銀商圈的輻射半徑達到了３－４公里，２５％的銷售額來自此商圈。至于黃銅商圈，輻射半徑在７公里的范圍內。

 

　　我們習慣上用新商圈的形成來描述新興商業地產項目對周邊商業氛圍的營造達到何種程度？從這個意思上說，城市新的商業業態的豐富性，成就了城市新商圈。今天，我們無法否認家樂福進入安徽市場，寄居于一種新型的商業業態——購物中心之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動力。而實際上，這種力量，還在不同區域以不同的方式在推進新商圈的產生形成。從現有的方式看，成就新商圈的主要有這么集中新型的商業形態。

 

　　復合型商業建筑，主力形態以百貨店和購物中心為主，以其鮮明的業態劃分，業種豐富性及業態與業種的對比，在城市新商圈的形成過程中充當領頭羊的角色。

 

　　專業市場，一方面整合城市產業，另一方面在城市市場發展過程中進一步專業化、市場化，從目前情況看，在城市商圈中擔當重要角色的基本上是第四代、第五代專業市場。

 

　　商業街區，以不同類型的商業街，步行街為城市新商圈相成的市場主體，將居住區與商業區有機的結合在一起。相對而言，此種類型的城市商圈的形成速度上占有明顯優勢。

 

　　交通節點，以良好的交通條件匯集人流，為一些城市的地鐵、鐵軌、立交橋作準備，都是城市新商圈相成乃至繁榮的關鍵所在。

 

　　商鋪聚合，在一定體量的社區、風景名勝區等人群聚居地以不同類型、承載不同功能的商鋪聚合，是城市功能性新商圈形成的前提。社區商業、旅游商業、休閑商業均是城市新商圈誕生的搖籃。

 

    新商圈的崛起命系開發商

 

　　鐘情于新商圈的商業地產開發商，有相當一部分屬于葉公好龍式的。其矛盾的心態表現在，一方面追逐商圈成熟與繁榮狀態下商業地產項目成功帶來的高額經濟回報，一方面卻對新商圈形成過程中商業地產項目所要承擔的商圈責任表現得非常消極。殊不知，高額回報與商圈責任，是城市新商圈里新興商業地產項目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。因此，業界有相當的過來人認為：新商圈崛起命系開發商。

 

　　表面看來，此話說的似乎有些過頭了，而實際上，地方政府對新商圈在商業網點開發認識不足，商業規劃卡位不夠的現狀下，新商圈的形成與繁榮，的確命系在商圈內主力商業地產項目開發商手里。

 

　　首先，在商業地產項目的戰略規劃上，商業地產開發商不是從商圈實際情況出發制定戰略目標，而是只根據自身的情況希望在最短的時間內攫取最大的商業利潤。此種行為在商業項目開發的過程中表現為：以住宅開發模式開發商業項目，希望在商業項目開發過程中“速戰速決”，立項－蓋樓－銷售－清盤，對于銷售之后，這個商業項目是否能夠成功運營，不聞不問；對開發商業項目有一定認識，過分追逐商業房產帶來的投資利潤，不考慮新商圈的人口、人口密度、消費水平、消費行為特征、競爭對手情況、同業態，業種的飽和度等，盲目追求大體量，甚至搞體量競賽，一是動輒就１０萬、２０萬以上項目，二是聽說張三搞２０萬平米，我偏要上３０萬以便蓋過張三的勢頭；對容積率、建筑面積有著葛朗臺式的吝嗇，巴不得把每一寸面積都變出錢來，結果在商業建筑設計上，不顧商業項目的實際需要，壓縮甚至取消中庭、休閑長廊等必需的共享空間，使得項目開發區顧客一進商場就像進了棺材一樣難受，最后逃之夭夭；還有一種，不尊重商業項目與周邊其他商業項目的和諧互補、共生規律。不在同一經營模式上“錯業”，不考慮同種經營下的錯位，結合使整個商圈里千店一面，讓商圈內顧客對商圈缺乏興趣。

 

　　其次，在商業地產項目的地位決策上，一些商業地產開發商不挖掘項目所在位置、所在區域時常特征作出正確的判斷，稀里糊涂得斷送了商業項目的美好前景。像北京的一家ＭＡＬＬ其決策者與規劃者在設定商圈時，就將其核心商圈鎖定在１０公里，顧客群體為１０００萬人，而將其次商圈設定在京西乃至整個北京市，起邊緣商圈擴展到毗鄰的河北、天津、遼寧、內蒙、山西、輻射人口設定為８０００萬。雖然這樣的商圈定位策略只是開發商的一相情愿。還有一些商業項目，不顧項目所在城市商圈的市場情況，卻熱衷把自己的項目定位于高檔消費，結果是一方面新商圈消費人群單一，生意清淡，另一方面，不同業態、不同商圈都來做精品、做時尚、人為加劇了市場的競爭。更有一些商業地產開發商，盲目克隆城市中心商業區的業態、業種，造成項目在新商圈水土不服，商氣、人氣兩不旺。

 

　　再次，在商業地產項目的市場開發培育上，開發商缺乏足夠的認識，在不同類型的城市新商圈里。３－５年的市場培育期是需要隨著商圈一同成長速度而縮短或延長的。對于先天嚴重不足的大體量商業項目，如果新商圈成長速度緩慢，那恐怕比１０年８年的準備強多了。即使在成長性相對較好的新商圈，開發商也不能掉以輕心，市場培育就像養孩子一樣，要尋找和創造機會讓商業項目在相當長的一段時間里能夠健康成長。

 

　　對于城市商圈里的普通商業項目來說是如此，而對于新商圈里重點的與主導的商業地產項目來說更是如此。２００２年，重慶某著名新商圈一個月連倒４家商業項目，著實讓商業地產同仁看到，新商圈的興衰在成長初期取決于開發商對商業地產項目的認識高度。