初步評判：住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)行做商業(yè)地產(chǎn)本無可厚非，但如果把住宅開發(fā)手法用到商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)上，將會使本來就比住宅地產(chǎn)風險系數(shù)高的商業(yè)地產(chǎn)項目的風險迅速增大。

 

    從安徽商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的情況看：社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商無一例外是住宅地產(chǎn)開發(fā)商。在上一個項目中，社區(qū)商鋪作為社區(qū)配套的市場基礎(chǔ)設(shè)施如果給他帶來可觀的利潤，在下一個項目中，住宅地產(chǎn)開發(fā)商就會不遺余力地盡可能地增加商鋪數(shù)量和面積，這樣就可能出現(xiàn)兩種情況，一種情況是開發(fā)商運氣好，社區(qū)較大，商鋪搶購一空，一種情況是開發(fā)商運氣不佳，社區(qū)購買力有限，商鋪勉強售出一部分，還得內(nèi)部消化一部分，這兩種情況有時可能是同一個結(jié)果：因商鋪缺乏市場規(guī)劃，數(shù)量大且面積大，價格與價值不相稱。

 

    八九十萬元買來一商鋪月租金不到2000元。街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商里既有住宅開發(fā)轉(zhuǎn)行而來的，也有專業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的，相對而言，住宅地產(chǎn)開發(fā)商受開發(fā)經(jīng)驗與資金實力的限制，大多數(shù)選擇了與住宅開發(fā)相同的模式——先蓋好房，然后分割成不同面積出售產(chǎn)權(quán)甚至賣期權(quán)。在這個過程中，基于住宅地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的約束，很多轉(zhuǎn)型的開發(fā)商由于對后期運營情況不予考慮，常常會出現(xiàn)商鋪不適合該類商品經(jīng)營、商鋪整體人氣不旺商氣缺乏等現(xiàn)象。城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的參與者理論上要求是專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，很多地方大多由具有戰(zhàn)略眼光的職業(yè)投資商和與政府有密切交往的是具一定實力的開發(fā)商，尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)。因為城區(qū)商業(yè)一般與舊城改造、城區(qū)特大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)息息相關(guān)，政府在其商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)中具有舉足輕重的分量，主導項目的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)。因此，這類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要有非常專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、運營管理經(jīng)驗，還應(yīng)擁有廣泛的關(guān)系資源。

 

    實際上，住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從地產(chǎn)經(jīng)營的角度上看，差異明顯，跨度確實也不大，住宅地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也沒有一道不可逾越的鴻溝。但是商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與住宅地產(chǎn)項目的開發(fā)絕對是兩碼事。有一個例子很能說明問題：如果說住宅開發(fā)商在考察北京市場上看到北京的Townhouse賣得好，回來克隆一個Townhouse，在面積或風格上再作點簡單化處理也就OK了，但如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商看見廣州的白馬服裝天馬服裝城幾十萬平方米供不應(yīng)求，回來也照葫蘆畫瓢，結(jié)果便可能輸?shù)眠B內(nèi)褲都買不起了，更別指望什么時候有很大的市場轉(zhuǎn)機了。

 

    論點闡述：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，商業(yè)才是地產(chǎn)價值體現(xiàn)，地產(chǎn)只是承載商業(yè)的手段