與城市密切的軌道、快速路、主干道交通駁接，對于項目來說至關重要。商業地產項目不論選址在城市的任何位置，其人流量、車流量均極度密集。

 

    全國每座萬達廣場的日均人流量在6萬人次以上，一般開業日人流量會達到20萬—30萬人次。上海五角場萬達廣場在世博會期間舉辦的“24小時營業周”創造了超過80萬人次的日人流量紀錄，超過世博會除開幕日以外所有日人流量。由于巨大的人、車流量，所以大型商業項目選址對于交通有較高的要求，總體來說有以下幾個特點。

 

    1.毗鄰干路

    商業用地一定位于主次干道，周邊路網一定能夠滿足人流及車流的及時疏散；但是干道不能是城市快速路或者高架路，否則商業車流疏散只能利用其輔路。

 

    2.交通便捷

    用地周邊有充足的城市公共交通體系，包括公交車、地鐵、城鐵等，公共交通站點最好布置在用地周邊，對于大型城市，途經的公交線路最好在8——10條以上。

 

    3.無縫駁接

    萬達廣場停車方式為地下，一般千輛以上，因此用地本身的規劃條件中車行交通一定要能夠多方向開口，最好能夠達到三個方向以上，而且至少三個出口，保證內部車流能夠多方向疏導。萬達廣場總圖規劃將多維立體交通的理念充分融入項目中，通過高品質的立體換乘中心，使得消費者在此可以實現軌道交通、出租車、公交車的無縫換乘。

 

    （二）人口要素

    人口是構成市場的基本要素。一般而言，隨著人口數量的增加，相互之間的交易需求增多，對商業活動空間的需求也增加。人口總量、分布、年齡結構、性別結構、就業狀況等直接影響產品定位與業態規劃。商業項目要求具有良好的商業氛圍，居住區項目要求周邊3公里半徑內人口不少于30萬。具體內容詳見第一章《商業地產項目發展》相關內容。

 

    （三）市政要素

    1.市政配套

    市政配套也是選址的重要因素之一。由于城市綜合體量龐大，商業、辦公、酒店密集設置，一般情況下，地塊市政現狀或區域市政規劃，供電、供水、熱力均不能滿足建設要求，因此，市政設施必須增容，其中電力的增容因投資額大、建設周期長而尤其重要，政府在引進城市綜合體項目中應努力解決這個問題。

 

    一個城市110千伏變電站能夠提供50000千伏安的容量，二、三線城市的供電規劃可以滿足3——5平方公里的供電需求，但該容量卻只能達到一個60—70萬平方米的城市綜合體的使用需求，因此，如果該地塊現狀容量滿足不了要求，供電局必須建設1個110千伏變電站。110千伏變電站的建設成本、供電成本及建設周期需要供電局、政府、開發商共同協商解決。北方地區的城市綜合體一般不會自建鍋爐房解決采暖問題，主要原因是影響建筑品質、不環保、成本投入高、運營維護困難，因此市政熱力是供暖首選。用水包括：住宅生活用水，商場、餐飲、辦公、酒店的生活用水，中央空調系統用水，綠化澆灑用水等，用水量和用水可靠性必須保證。城市綜合體中的燃氣需求主要來自餐飲行業，包括酒樓、餐館、星級酒店的餐廳等，通常酒店的生活熱水和部分空調負荷也需要燃氣供給，因此燃氣的用量也較大。

 

    最后還要考慮市政雨污水管網的能力能否滿足城市綜合體的排放需求，保證正常排放及避免暴雨回灌等問題的發生。

 

    2.市政容量

    以嚴寒地區為例，一個50萬平方米的城市綜合體，各業態面積指標如表2-6所示。

 

業態面積

 

 

 

市政容量

 

 

 

    （四）用地規劃條件

    萬達城市綜合體對用地規劃條件的要求與其他房地產項目有所不同，其中最關鍵的指標因素包括建筑密度、綠地率與停車數量等。

    1.高密度

    商業綜合體購物中心建筑形態對密度的需求在50%以上，譬如青島CBD萬達廣場的建筑密度高達73%；城市的節地節能綠建所提出的需求，是符合國策的；傳統規劃領域規定的用地控規中，絕大部分用地的建筑密度指標控制在25%—45%，其制定政策是立足于傳統的建筑形態（如萬達廣場“一代店”）。

 

    2.低綠地率

    在萬達城市綜合體中，因為較高的建筑密度及對廣場空間需求較大，所以綜合平衡后的綠地率相對較低。

 

    3.停車數量的配置

    根據當地法規，結合城市私家車的保有量、當地居民購物出行習慣等因素，合理規劃機動車和非機動車的停車位數量，除了按照規定滿足商務和住宅的需要外，供商業部分使用的停車位數量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。萬達在配置停車位時，除了參考當地政府要求之外，按照商業經營面積、城市和人口等級配置，同時考慮商業與辦公互補的時間差，從節能節地等方面綜合考慮，一般達到80—100輛/萬平方米。

 

    4.容積率

    商業的規模并不是越大越好，而是以全面和適當為原則，更關注多功能復合性及業態的合理配置，過大的規模會造成業態重復，并不能帶來更多的營業額收入。單純的購物中心建筑容積率在2—2.5之間，萬達城市綜合體項目容積率大多在4.0以上。

 

    （五）選址的不利因素

    對于商業地產開發，除規劃條件、交通因素、市政條件之外，還有一些要注意的特殊因素。

    1.人防條件

    對于其他類型建筑而言，人防因素只是會影響建造成本。但是高等級（五級及以上）人防和人員掩蔽、救護站等類型人防在大型商業建筑中非常難以實現，大空間地下室從技術角度難以滿足高等級專業人防的疏散要求。另外，2006年頒布的新《人防法》中，對人防面積的控制增加一條，即：地下基礎埋深超過3米的建筑，按照建筑覆蓋面積100%設置人防。而之前多層建筑及高層裙房是按照覆蓋面積的4%設置。對于商業建筑而言，設置大型地下停車庫及部分地下營業面積是必然的，地下埋深至少兩層，所以人防面積大幅增加。商業建筑的地下室要滿足營業、后勤、設備、停車的多功能需要以及人流、車流、貨流等交通組織，人防的設置給設計實施帶來很多困難。

 

    所以，商業綜合體建筑爭取盡量好的人防設計條件是項目實施過程中非常重要的環節，對項目建設、建造成本、后期運營都有非常大的影響。而且，因為人防上級主管單位屬于軍隊，在全國大部分城市仍然屬于獨立部門，不可能在拿地初期得到人防的規劃設置意見，但沒有人防條件就不可能開始完成設計和開始項目建設。所以，在項目初期，要與人防主管部門盡早溝通，爭取盡量簡單和有利于商業地產開發的人防條件。

 

    2.高架路

    高架路不僅影響商業開發項目的交通疏散，使商業的抵達性降低，還對商業項目有著視線遮擋的不利因素。

 

    3.沿主要道路的大型城市綠化帶

    在城市規劃中，很多主要道路旁會規劃城市綠化帶，作為城市道路景觀，也作為道路與建設用地之間的視線和噪聲隔離措施。但是對于商業區開發項目，購物中心與城市道路需要有很直接的聯系。根據萬達十四年開發商業地產的經驗，商業建筑與道路紅線之間的合理距離大約在15—25米，并在購物中心主要人流出入口設置大型廣場滿足人流集散的需要。

 

    4.航空限高

    簡單來講航空限高就是“能夠允許飛機飛行的最小高度”，所以建筑不能超過此高度。航空限高對于綜合體總圖規劃、空間形態、功能關系均有直接影響，在規劃階段要充分考慮。

 

    5.微波通道

    微波一旦在高空遇到障礙物，就會發生折射、反射現象，從而不能沿直線傳播。因此，為保證微波通信的正常運作，在城市規劃時就需要給建筑物限高，高空空出來的那部分“凈空區”就稱為微波通道。很多地方將微波通道作為城市規劃的“藍線”進行控制，凡是涉及“藍線”的高層建筑均需得到當地無線電管理局咨詢指導。此外，在高層居住或辦公的人士也為高空電磁輻射影響健康而進行環境衛生投拆呈上升趨勢。商業綜合體總圖規劃需要認真分析場地條件，平衡利弊，創造健康美好的消費環境。

 

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