商業地產設計基本要求之功能布局
來源:《商業地產投資建設》 作者:《商業地產投資建設》 時間:2014-07-14
核心提示：功能布局是商業設計的核心內容，萬達廣場由一條室內步行街、主力店及次主力店等幾大功能組成。
功能布局是商業設計的核心內容，萬達廣場由一條室內步行街、主力店及次主力店等幾大功能組成。下面就各功能特點做詳述：
1.室內步行街業態規劃特點
室內步行街是萬達廣場的靈魂和紐帶，把眾多的主力店串聯起來。室內步行街一般按三到四層設計，一層主要規劃時尚精品店，如服飾、化妝品、鐘表等，是萬達廣場品質最高的區域；在一層中庭或者入口的位置，還設有2—3個次主力店。引進快時尚服飾品牌，以提升室內步行街的商業品牌價值。二層設置生活配套，三層設置客流量最大的餐飲業態。將餐飲設置在步行街頂層，除考慮功能上的延期上升、油煙排放外，還有利于引導各類消費人群到達步行街頂層，創造萬達廣場的商業氛圍。
室內步行街強調商鋪的個性化設計，即“一店一色“，以呈現玲瑯滿目的商業氛圍。室內步行街與百貨、娛樂樓各業態、次主力店等的連接通道，在設計上要均衡布置，以利于人氣高的業態能帶動其他業態，避免產生冷區；連接通道要有明確的標識性和引導性，通道兩側及上方常布置店招和廣告燈箱，以順暢完成不同業態的銜接。
2.主力店業態功能布局特點
萬達廣場一般由以下主力店組成：百貨樓、影城、量販KTV、電玩、大型連鎖超市、電器；另外還包括次主力店、兒童業態等。各主力店功能布局合理，構成萬達廣場體量最大、面積最大、最吸引人流的場所。
1）百貨樓
萬達百貨是萬達集團自行建設、招商、經營與管理的主力店，也是萬達廣場最大的主力店，其業態規劃重點是既自成獨立體系又與室內步行街和娛樂樓互補促進。萬達百貨樓一般4—5層高，面積在2萬—2.5萬平方米左右，首層一般布置化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡，二、三層為飾品、箱包、服裝，四層以上為運功、床上用品、兒童用品等。二樓百貨包含兒童零售業態2000平方米左右。
百貨樓相對娛樂樓來說屬于人流偏冷的區域，卻是萬達廣場最大的主力店，在方案設計時通過多種手法保證百貨樓的旺場。首先百貨樓一般設置在迎向城市主要人流的一端，讓消費者最容易到達；其次在百貨樓一側設置主要的大型室外廣場，滿足百貨樓日常性促銷活動的舉辦。
百貨樓沿主要城市道路布置，并獨立向外開門，以吸納百貨的目標消費人群，同時在室內步行街中庭外，每層均設置室內街與百貨的連通口，連通口兩側布置百貨櫥窗及廣告，引導步行街人流進入百貨購物。
百貨樓設置4層高的中庭，既有利于商業促銷，又有利于商業氛圍的營造，是百貨樓的商業中心。百貨樓設有專用的客梯和貨梯，均直通地下層。地下客梯廳設有明顯導向標識，與地下停車場緊密相連。
2）娛樂樓
萬達廣場中的大玩家、大歌星、影城這三種相似業態組合成娛樂樓。
通常將大玩家設置在二層，大歌星設置在三層，影城設置在四層，每層與室內步行街的連通口設置在步行街的端部。這種按功能、營業時間、受眾相似性組合原則進行的業態布局，有利地形成“漩渦”效應，同時能夠引導大量的消費人群走向端部、進入頂層，為處于頂端的所謂“冷店”帶來消費人流，最終達到積聚商業人氣并提升商業效益的目的。
娛樂樓和室內步行街頂層的餐飲業態組合成“連續的餐飲娛樂動線”，是吸引人流的主要功能業態，提升了整個萬達廣場的商業價值。
這三種業態最佳營業時間多在夜間，因此需設置直接對外的夜間出入口、獨立的電梯及導向標識，保證在其他零售業態閉店后能正常營業。
3）超市、電器
超市和電器是消費目的性強的兩個主力店，且因所售商品體積較大，為利于商品運輸及管理，通常組合在一起設置在地下一層，這樣的設置有利于業態與地下一層貨運通道便捷連通，縮短商品運輸流線，同時也避免超市購物人流與室內商業街人流出現過度交叉。
在地下一層超市和電器區域設置有一定面積的共享區，共享區內設置直通地下二層的扶梯，扶梯廳在地下二層采用通秀的玻璃墻體與車庫區域進行分隔，以便消費者在車庫中快速辨識。
3.次主力店
每個萬達廣場一般在娛樂樓首層設置2—3個次主力店，如ZARA、H&M、優衣庫等快時尚品牌。它們通常布置在室內步行街端頭或大中庭附近，以利于帶動商業人氣和提升室內步行街品質，是萬達廣場吸引年輕消費群體的重要組成部分。
兒童業態是萬達廣場全新的業態形式，通常設置在二層，由兒童娛樂及兒童零售兩部分組成。兒童娛樂與室內步行街之間設置連通口，以利于引導人流；同時，兒童娛樂與兒童零售相鄰設置，兒童零售又與百貨的其他零售區域緊密相連。
這樣的布局將室內步行街、兒童業態、百貨業態通過有機地組合串聯在一起，客流共享，極大地豐富了萬達廣場的客流構成。
4.業態配比、
不同商業業態的在積配比、組合及設置原則是業態設計的核心內容。上面已經闡述了業態組合及設置原則，下面說一下業態的面積配比原則。
業態配比即零售、非零售之間的面積比例分配。
零售業態指百貨、超市、電器等主力店、快時尚次主力店、室內步行街服飾類商鋪等；非零售業態指大玩家、大歌星、影城、酒樓、室內步行街餐飲、生活配套等商鋪。
以10萬平方米的萬達廣場為例，各業態配比原則如下：百貨面積占20%—25%；大玩家、大歌星、影城組合成的娛樂業態面積占15%—18%；超市、電器面積占10%—15%；室內步行街面積占45%—50%。
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