核心提示：一般而言，客戶選址園區有五個最核心的要素，即園區區位、園區物業設計及質量、租金水平、園區綜合服務水平、園區未來擴展性。那么打破園區的客戶壁壘，也應從這五方面出發。
中國電子商務的爆發式增長刺激了國內物流體系的整體升級，房地產企業也想尋求多元化分攤風險，而資本機構又在積極尋找穩定回報的投資機會等多方因素造就了我國物流地產蓬勃發展。
眾多資本短期的集中投資以及大量非專業機構的進入，在一定程度上提高了物流地產的風險。同時，雖然國家對工業用地彈性地價政策進行了調整，工業用地使用年限由50年縮短為20年、30年，但是大部分地區至今沒有公布實施細則，這也容易造成市場恐慌性拿地，推高土地價值。
對于剛剛或者即將進入物流地產的房企而言，第一壁壘是客戶，如何開拓、服務、維系客戶至為關鍵。一般而言，客戶選址園區有五個最核心的要素，即園區區位、園區物業設計及質量、租金水平、園區綜合服務水平、園區未來擴展性。那么打破園區的客戶壁壘，也應從這五方面出發。
一、物流園區區位選擇
地理位置對于園區發展的重要性不言而喻，一般而言物流園區多選址在城郊。
物流園區選擇在城郊，不僅僅考慮了土地成本，也考慮市場需求、產業基礎和區位交通三大因素。當然，具體項目選擇時還要考慮其他具體因素。
物流園區是實現物流企業辦公、貨物集散和運輸等服務活動的基礎性設施，是物流節點的硬件和物質載體。為了使物流園區能夠集中體現在功能上的有機分工、在能力上的相互協調、在空間上的合理分布，物流園區具體選址應遵循以下五大基本原則：
交通導向原則。交通是制約物流發展的最為關鍵的因素，選擇在交通條件好、位于貨運主要發生方向、距高速公路出入口較近的地方建設物流園區，既可以避免重復建設，也可大大減少資金投入，同時也防止了出現大量的貨物倒流和迂回運輸。
城規導向原則。物流園區本身就是城市基礎設施的重要組成部分，其建設必然要納入城市規劃予以總體布局。由于現代物流產業涉及到辦公、交易、倉儲、運輸等諸多服務環節，占地面積較大，所產生的大量貨物運輸對周邊有一定的影響，因此在選址時，一般應選擇在城市邊界。
地形導向原則。物流園區占地規模較大，地勢開闊平坦，地域具有可擴展性，也為未來的拓展預留了空間。隨著城市的發展，產品物流量將增大，可能對物流園區的規模和功能提出更高的要求，因此，項目地域必須具有足夠的可拓空間，以滿足進一步發展的需要。
經濟適應原則。物流園區要與當地及其周邊經濟發展和產業規劃緊密聯系，滿足當地貨運量的需求，實現“人便于行，貨暢其流”。
設施配套原則。物流園區的發展離不開完善的配套設施。是否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為物流園區選址的一個重要因素。
二、物業設計與物業質量
園區的物業設計取決于園區的功能定位，因此，在進行物業設計前應確定園區的主要功能機分區的空間布局。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功能區的主要經濟技術指標，以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐。平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。
園區物業有標準廠房、孵化器、倉庫倉儲等多種業態，就算同為倉儲企業，也有通用倉儲、冷鏈倉儲、危險品倉儲等一系列區分，園區不同的綜合使用功能，決定了后期園區的客戶業態及使用要求。
此外，物業的質量也是客戶非常關心的，這在一定程度上直接關系到園區的租金水平。高質量的物業更能吸引所謂的“有效客戶”，隨著國內市場對于高端倉儲、物業的需求逐漸提高，以往外資主導的高端產品市場也會有更多國內產業地產商涉足。
三、租金水平
租金水平是直接關系園區客戶利益的因素，因此，制定科學合理的租金收取模式和租金水平至關重要。
四、園區綜合服務水平
服務質量和服務收費理論上是一種正比例關系，如果能做收費較低，同時為入園企業提供相對較高質量的增值服務，入園企業自身的價值就會得到提升，也會愿意介紹其他企業入駐，園區運營收益也會水漲船高。這就需要在資產管理成本控制上及園區日常精細化管理上下功夫。
物流園區在完善基本服務功能的同時，應注重運用現代物流和供應鏈管理理念，創新運營管理機制，拓展增值服務，提升物流園區的運作和服務水平。要研究制定統一的物流信息平臺接口規范，建立物流園區的信息采集、交換和共享機制，促進入駐企業、園區管理和服務機構、相關政府部門之間信息互聯互通和有序交換，創新園區管理和服務。
物流園區的服務管理其實就是一個體系——園區公共服務體系，一個平臺——物流信息服務平臺。園區公共服務體系有5個方面，包括專業性物業管理服務、一體化行政服務、企業管理服務、業務整合服務和物流金融服務等。物流信息服務平臺包括兩個方面，即外部的公共信息服務和園區內部的業務管理信息系統。
五、園區未來擴展性（園區規模）
就目前來說，物流地產行業的模式主要還是獲取土地、開發，通過招商、運營并收取相應的租金。因此，擴大規模仍是園區致勝方略之一。
