目前階段，中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的最為普遍的一個問題就是，政府在城市新區(qū)建設(shè)中強調(diào)更多的是建筑開發(fā)本身，而對招商統(tǒng)籌的認識程度還遠遠不夠，這是造成很多城市在建設(shè)之中出現(xiàn)“有場無商”的主要原因。那么，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的實際操作中，要從哪兒入手，要用什么樣的原則進行呢？具體說來有四個原則。

 

    一、城市功能先行，項目立項跟進

 

    城市功能規(guī)劃為先，商業(yè)地產(chǎn)項目立項為后，商業(yè)地產(chǎn)項目一定要符合城市發(fā)展的總體目標。這是為什么呢？

 

    （1）商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的最活躍元素之一

 

    商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一，是需要不斷改善和提高的商業(yè)經(jīng)營場所，也是城市再開發(fā)的戰(zhàn)略承擔(dān)者。

 

    商業(yè)地產(chǎn)與城市長期性、持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機理，城市開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)堅持“以城建商、以商興城”，以把商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的高度上嚴格規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)，政府調(diào)控和專業(yè)完善并重。

 

    （2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展共榮共生

 

    我們也必須要看到，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展之間具有“雙刃劍’’的特殊關(guān)系，促進意義與破壞風(fēng)險同時存在，因此商業(yè)地產(chǎn)投資必須跟緊城市規(guī)劃的要求而城市規(guī)劃也要通過其他公用設(shè)施的建設(shè)助力經(jīng)過嚴格規(guī)劃和專業(yè)評估的商業(yè)地產(chǎn)項目。

 

    （3）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市開發(fā)

 

    商業(yè)地產(chǎn)項目必須在城市功能指導(dǎo)下實施開發(fā)規(guī)劃，其功能布局應(yīng)與城市功能布局相協(xié)調(diào)，并與城市的招商引資形成統(tǒng)籌關(guān)系，與城市環(huán)境、商業(yè)和交通的改善相協(xié)調(diào)，最終使商業(yè)地產(chǎn)項目達成市民需要的生活方式提升的社會責(zé)任和“物盡其用”的經(jīng)濟功能。

 

    二、零售商家為先，物業(yè)開發(fā)為后

 

    零售業(yè)態(tài)是經(jīng)營之根本，如何安排和協(xié)調(diào)零售商家既而滿足消費者需求，就為未來的經(jīng)營提供了保證。所以，很多項目現(xiàn)在都秉持零售商家為先，物業(yè)開發(fā)為后。這個原則的背后，其實就是以需求為先，以工程建設(shè)為后。這是因為：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和供給結(jié)構(gòu)需要以零售業(yè)的增長規(guī)模和發(fā)展結(jié)構(gòu)作為依托，并與零售服務(wù)企業(yè)增長速度相適應(yīng)。

 

    如，項目開發(fā)以社會消費力的增長為基礎(chǔ)，并與生活方式的改善相協(xié)調(diào)，以長期投資回報為目標，并與其他形式的投資回報相協(xié)調(diào)，杜絕暴利行業(yè)的理解。

 

    如，項目開發(fā)關(guān)注商業(yè)零售業(yè)和消費力的變化，關(guān)注零售企業(yè)的經(jīng)營和效率、承租能力，并以此為依據(jù)調(diào)整自身的開發(fā)、招商和運營策略，從而滿足市場消費、零售企業(yè)拓展以及投資者資產(chǎn)管理的需要。

 

    只有把握好上述商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的各項基礎(chǔ)條件和專業(yè)條件，商業(yè)地產(chǎn)的金融合作才能收到實際效果，金融機構(gòu)也才能真正對商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生直接的資金支持和資金拉動。

 

    三、專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營為先，個性化的地產(chǎn)開發(fā)為后

 

    商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)中的高科技產(chǎn)品，需要遵循專業(yè)化的程序和邏輯序列，核心的要求是一切從商業(yè)運營出發(fā)。

 

    首先，商業(yè)地產(chǎn)的價值取決于開發(fā)、招商、運營的統(tǒng)籌能力，應(yīng)該形成招商持續(xù)改善的業(yè)務(wù)過程，使招商成為商業(yè)運營的組成部分。

 

    其次，商業(yè)地產(chǎn)所具有的六大特征都與租戶組合及其經(jīng)營狀況具有直接的關(guān)聯(lián)，所以商業(yè)地產(chǎn)要“經(jīng)營好租戶關(guān)系”。

 

    同時，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營中，我們需要遵循“在市場定位下以運營為先導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃”，以長期的商業(yè)運營體系為基準，確定合理的商業(yè)組合，根據(jù)商戶的需要開發(fā)物業(yè)，以創(chuàng)新經(jīng)營增進租戶銷售和利潤增長，這是提高商業(yè)地產(chǎn)成功率的專業(yè)條件。

 

    四、持續(xù)性的商業(yè)運營為先，選擇性的動態(tài)招商為后

 

    從目前情況看，中國很多商業(yè)地產(chǎn)項目是把開發(fā)、招商、運營割裂開來。所以，導(dǎo)致每個環(huán)節(jié)都成為了一錘子買賣，這種思路嚴重影響后期經(jīng)營。所以，我們提出的原則是：持續(xù)性的商業(yè)運營為先，選擇性的動態(tài)招商為后。這個原則提出的背景是什么呢？

 

    第一，有些項目招商并不是獨立存在，而是融進運營計劃中。這么做，好像招商屬于一次性工作，其實不是。由于商業(yè)運營的改善需要通過租戶組合的變化來引導(dǎo)消費、順應(yīng)市場，因此招商要隨時進行動態(tài)業(yè)務(wù)內(nèi)容調(diào)整，這樣看來，招商顯然屬于一項持續(xù)性的工作。

 

    第二，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益體現(xiàn)為長期性和可持續(xù)性，堅持；準確定位——運營計劃——商業(yè)規(guī)劃和租戶組合——工程開發(fā)——管理創(chuàng)新是保證商業(yè)地產(chǎn)取得最大收益的程序保證，其各自關(guān)系體現(xiàn)為開發(fā)是運營的平臺，招商是運營的組成部分。

 

    第三，商業(yè)地產(chǎn)的運營需要細節(jié)化的商業(yè)管理和物業(yè)管理，表現(xiàn)為通過租戶組合空間品質(zhì)化和功能化的不斷創(chuàng)新提升其吸引力和消費力。與此同時，在商業(yè)地產(chǎn)項目中，我們還必須認識到，不同商戶具有的不同的經(jīng)營能力和經(jīng)營效率將直接影響其承租能力，進而也會影響到商業(yè)物業(yè)的增值能力，所以選擇優(yōu)質(zhì)商戶是商業(yè)地產(chǎn)價值提升的重要基礎(chǔ)。