所謂選址，關鍵在于“選”，因為選址是一項系統工程。選址不是在“找地”，選址的核心理念：“引鳳筑巢”而不是“筑巢引鳳”。

 

    一、項目選址常見的三類區域

 

    項目選址要用專業的、系統的選址策略操作，同時要綜合商業和地產不同業態的整合經驗。

 

一般商業項目選擇三類區域

 

    二、地塊素質的四大要素

 

    商場上有句名言：“一步差三成”，還有句話叫“隔街死”。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。

 

    （1）土地位置

 

    位置一定要好，最好是在傳統商業區域或靠近交通要道。因為在人們長期的消費習慣沉淀下，已經形成了一定的消費思維定式，某塊地方就是做什么的或不是做什么的。在人們心里有時候已經有了根深蒂固的認識，與其改變這種認識，另外開辟一塊處女地重新引導人們接受，當然不如就近在傳統商業區域開發，能夠收到立竿見影的效果。

 

    （2）區域消費能力

 

    周邊地區要有足夠的消費群體以及購買能力。對此，國外的商業開發已經形成了一套相應的體系，區域內人口達到多少、人均可支配收入超過多少才能開一個多大規模、什么檔次的商業消費中心都有明確的參比規律，當這些基礎的條件都不能滿足時，項目的開發無疑是有很大風險的。

 

    （3）交通

 

    要求一定要流暢、方便，要有盡可能多的交通工具存在。對于中國農村有句話說：要想富先修路；對于商業項目，同樣可以說：要想旺，道路暢。

 

    （4）匹配商家的要求

 

    此外，我們知道，一般商業項目在選址時都有嚴格的要求，比如店址與市中心的距離、市場需求趨勢、周邊人口密度、客流車流、停車設施、交通條件、建筑狀況、使用年限、規劃限制、周邊店鋪數量、規模等等，只有這些基本條件符合了他們的要求，他們才會考慮是否進駐的問題。可見，項目地塊的質素高低徹徹底底影響著以后的招商及存活問題。

 

    三、項目選址的困境問題

 

    在國外商業地產的選址是市場經濟行為，投資商可以請專業的商業策劃顧問機構來策劃符合他們投資回報預期的項目，從而選擇合適的地址進行開發。而現在的中國開發商在做國外分別由投資商——開發商——招商運營等所有的工作。

 

    最為關鍵的是，項目的選址無法按照市場要求去做，首先要按照政府規劃去做，但往往政府規劃是比較超前的，比如在某地區規劃人口是100萬人，將建一個社區商業中心，但是這一百萬人居住區的開發是需要很長時間的。而開發商只要拿到了地，你就要按照規劃去做，不管先期入住的人口是10萬人還是20萬人，社區是否成熟，商業項目照樣開建，造成的結果是招商困難和營業蕭條。

 

    同時，還有一大批公司按照住宅開發的思路選址，忽視商業地產的特殊性。