但是，在中國的各級城市，隨著整個商業地產的開發總量的不斷上升，開工面積不斷增加。中國的商業房地產市場進入到“量大而質平”的發展時期，住宅房產的調控，越來越多的開發商走進商業地產行業，不管是主動的還是被動的，大量沒有經驗的住宅地產商投身于商業房地產領域，商業依附于住宅而存在，沒有形成商業房地產的獨立系統和產業，形成井噴的態勢，商業地產的總量不斷增加，導致隨之而來的購物中心同質化競爭，日益激烈，十分殘酷。在當前新的競爭環境中，如何挖掘和尋找到當前購物中心成功發展的關鍵詞，把握購物中心發展的正確方向，就顯得極為重要。
值得肯定的是，當前中國內地的開發商、運營商和投資商對購物中心的理解認識正在日益深入，他們迫切的需要，也希望能更及時地從前沿市場獲取前瞻訊息。過往時間，內地購物中心的專業思維主要瞄準于香港地區的成功項目和成熟經驗；直到現在依然如此！這與香港購物中心的發展水平和領先高度以及可借鑒性有著直接的關系。
1966年，香港第一家現代意義的購物中心海運大廈（可稱海港城第一期）正式開幕，建筑面積達60200平方米，在當時可算是亞洲最大型的購物中心之一。日本比香港晚三年，1969年日本第一座大型購物中心玉川高島屋在東京開業。新加坡的大型商場出現于20世紀70年代；而臺灣地區第一家大型購物中心遠企購物中心于1994年面市。根據《中購聯中國購物中心發展史》，中國大陸第一家購物中心誕生于1990年。由此可見，香港作為亞洲國家和地區中購物中心發展歷史最悠久的地區之一，其購物中心的發展經驗對中國內地購物中心發展有著極高的借鑒意義和價值。
透徹了解購物中心的運作真諦，香港市場絕對值得業界關注和參考。為此，中購聯通過近半年多現場調研完成了《香港購物中心》2004和2014兩本數據詳實的項目報告。下文我們將透過對香港購物中心十年的變化發展分析，來解讀一下當前購物中心發展的關鍵詞有哪些？
關鍵詞一：迎合型和引領型
迎合型和引領型，購物中心要從真實需求出發
在中國購物中心發展中，形成了相對應的派別，很多開發商喜歡走引領型發展路線，而忽視迎合型消費服務需求。在整體的質量和數量出現不均衡的現象，往往出現“量大而質平”發展狀態。值得注意的是引領型消費的培養是一個長期的過程，引領型的消費，需要足夠消費的能力還有對應的人口基數的足夠支撐。
中國購物中心的黏性不夠的，往往跟老百姓的日常生活割裂的，這也就容易出現這樣和那樣的問題。中國購物中心未來的發展要注重從真實需求出發，要能夠提供真實的，滿足消費服務市場真正的需求，而不是假想的。可以說，高消費粘性是決定購物中心可持續性和成長性的關鍵，迎合型市場將是未來最大的市場。
關鍵詞二：同質化和差異化
同質化和差異化，細分市場路線決定競爭活力
這也是2013—2014年在業內討論頻次最多的詞匯。應該說，同質化的存在具有一定的合理性，甚至有一定的必然性。因為相同的市場，同樣的經濟發展程度，同樣的消費水平，同樣的消費偏好，零售商按照自己的發展要求，傾向于走同質化產品路線，可以降低風險，同質化本身其實并不可怕。
但在整個中國購物中心同質化的過程當中，可以發現一個問題就是，中國的購物中心過于依賴連鎖品牌，缺乏個性化和區域性的品牌。如何將個性化的零售商轉化為購物中心的新租戶，這是一個新的課題和難題。在購物中心形成差異化的過程當中，有很多創新的方法，只是任何創新也都會面臨市場的風險。而反之購物中心如果不創新就會導致被動局面，創新會遇到很多的風險，但是創新必須得堅定不移的走下去。
中國的購物中心做到差異化，有很多點需要我們關注的，比如在商圈人口的細分、服務人口的細分、消費主力年齡帶等，這些變化已經非常的明顯。過去的零售百貨、購物中心里25歲到35歲的消費人群占了80%，而現在我們發現，70后的消費、90后的消費人群在消費比例當中所占的份額越來越高，核心主力年輕層從過去的25歲到35歲，變成了現在的20歲到55歲。這恰好是中國購物中心目前所遇到的問題，而很多國內的開發商還在循規蹈矩按照原來的主力年齡帶去給消費者提供服務和品牌。從這個問題由此也可以得出，中國的購物中心破解同質化，實現差異化的關鍵在于挖掘細分市場，需要精準的定位和提供精準的服務，找準細分市場的路線才決定著購物中心的競爭活力。
關鍵詞三：體驗、融合與跨界
體驗、融合與跨界，要從制造概念到可以落地。
體驗是一種生活方式，是商業方向，中國的購物中心對體驗強調了業態角度，但業態絕對不是創造體驗的靈丹妙藥。
購物中心要對不同零售渠道和業態模式進行優勢融合，例如建立020戰略，嘗試買手模式。對不同零售渠道，不同零售業態模式的探索也是很多購物中心應該要意識到的重要問題，比如說一部分的購物中心可以采取成立國際品牌直營中心，可以開設自己的主題區，購物中心甚至可以涉足到做自主經營，可以做深度聯營。
跨界是一種文化，是一種能夠符合人本性需要的物質和精神的統一。在中國，有著高密度的消費人口，有著切實的服務需求，在我們探討體驗的時候，其實有很多可以延展的空間，有很多可以創新大膽的想象。但是體驗、融合與跨界要可以落地，而不是僅僅制造概念，只有這樣，中國購物中心創新的腳步才會越來越快。
關鍵詞四：消費者主權時代
消費的心理和消費的行為發生了劇變，商業真正進入了消費者主權時代。
消費者從過去主動的、被動的去接受商家提供的服務，到如今整個市場轉變為消費者擁有至高無上的比較權、選擇權、決定權，我們對消費者研究的是否很充分，對于未來購物中心發展的生命力、成長力至關重要的。
中國的商業進入消費者主權時代，與之伴隨著兩種聲音出現，第一種聲音是我們進入了移動互聯網時代，第二種聲音是我們進入了購物中心時代。不可否認，移動互聯網已經變成了我們生活中離不開的工具。那為什么我也認可中國的商業進入到購物中心時代呢？因為市場選擇已經變成了組合性越來越很強的需求，購物中心在這里代表的不僅是一種業態而是一種全新的生活方式。
零售業新環境下，消費者的生活既離不開移動互聯網這個工具，同時也需要購物中心這樣全新的一種生活方式。所以無論是把目前確定為進入移動互聯網時代，還是確定為進入購物中心時代，相信大家的出發點是一致的，就是在消費者主權時代，為了更好的服務消費者，讓消費者的權益得到真正的尊重。
移動互聯網時代購物中心的如何建設？購物中心時代，如何去應用互聯網，如何確定互聯網思維？時下熱烈討論的移動互聯網、購物之間如何去結合，一定催會生第三大公眾服務平臺。未來購物中心市場，必將是兩大產業的相互融合。未來中國的購物中心不能簡單的談開發、招商、運營、營銷，而是需要更多新的思路和方法，觀念的轉變等等。
以上對當前購物中心發展關鍵詞的總結，是中購聯基于對2004年到2014年《香港購物中心》十年的變化發展進行的分析，也是中購聯對香港購物中心研究最翔實的調研報告的一些經驗總結和分享。
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