隨著我國城市軌道交通的日益發達，越來越多的城市發力地鐵商業，然而卻鮮有成功案例。
去過日本、香港的內地游客也許對日本和香港發達的地鐵商業充滿向往，規劃整齊的店鋪、豐富多樣的商品選擇，讓游客在地鐵過道內流連忘返。而為何地鐵商業在內地卻難成氣候？
以香港為例，香港地鐵人流造就購物天堂。香港地鐵公司被譽為“目前世界上惟一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長只有43.2公里，但日客運量高達220萬人次，最高時達到280萬人次，地鐵商鋪2004年帶來的經濟收入超過96億港幣。地鐵帶來川流不息的人流，也造就了“時代廣場”、“置地廣場”等一大批購物天堂。
據專家分析，香港地鐵商鋪運作如此成功，在于香港地鐵商業基本上都采取“只租不售”，為的是香港開發商擁有絕對的統一管理權，更有利于商場經營。通常是由發展商自行招商和經營管理，還會適當讓利，首先考慮的是如何在短時期內吸引商家進駐，把商場做旺。
對市場研究透徹，定位清晰，則是香港地鐵商業的關鍵所在。地鐵上蓋商業都有著鮮明主題，從而抓住消費者的心。據悉，香港地鐵物業通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，進行比較均衡和合理的布局。對于租戶比較精挑細選，對于過時或不適合的商家會下次將不予續約，重新尋找一些代表潮流的商家進場經營，以達到商城物業、租客和顧客三贏的局面。
日本專家眼中的地鐵商業
日本已經成為地下商業最發達的國家。其合理的地下空間規劃、豐富的業態組合以及多元化的店鋪促成了其地下商業的繁榮。
為何日本的地下商業如此發達？其核心要素是什么？地鐵商業從招商到運營，應該注意哪些方面？政府對于地鐵商業起到什么樣的重要作用？帶著上述問題，筆者專訪了副董事長町野和道。
Q：日本地鐵商業之發達令人印象深刻。請問，日本地鐵商業的招商運營與臨街商鋪或者在購物中心的商鋪相比，最大的不同點在哪里？
A：你所說的地鐵商業在日本叫做地下街商業。日本的地下街是占用道路下面建設的具有獨特方式的商業設施。從顧客購物心理來看，地下街商業與購物中心或者臨街商鋪有較大的不同。到臨街商鋪或者購物中心的商鋪去的顧客，他們有明確的購物意識；相比之下，地下街購物者的大部分是上班、上學、到鄰接的鐵道站換車或去別的商業設施而往來的，因此有一定的盲目性。
基于上述不同點，作為地下街商業的經營者，對這些龐大的顧客群，在提供安全安心以及舒適的設施環境的同時，怎樣能促使讓消費者順便來商鋪看一看，并產生購買行為，這將是我們的一個重要課題。換言之，和其他的商業設施不同，如何克服來客流雖多但實際購買率低的結構問題，以魅力的商鋪組合構成促使購買率上升是經營上的要點。
Q：考慮到地鐵商業的特殊性，在招商方面，什么類型的店鋪適合在地鐵商業街經營？
A：從地下街利用的實際狀態來看，與銷售高端商品的店鋪相比，價格低廉的服飾店、日用商品和休閑零售、便利店、飲食店以及咖啡店等業態組合比較適合。最近有一個趨勢是通訊器材、保險和醫療相關等服務業的店鋪在逐漸增多。基于上述不同點，作為地下街商業的經營者，對這些龐大的顧客群，在提供安全安心以及舒適的設施環境的同時，怎樣能促使讓消費者順便來商鋪看一看，并產生購買行為，這將是我們的一個重要課題。換言之，和其他的商業設施不同，如何克服來客流雖多但實際購買率低的結構問題，以魅力的商鋪組合構成促使購買率上升是經營上的要點。
Q：從租金水平上來講，地鐵商鋪的租金與周邊的購物中心相比，價格如何？
A：由于布局和結構成本不同，一般來說，客流量較多的地下街的店鋪租金比周邊的購物中心略高一些。
Q：你認為要成功經營一家地鐵商鋪，核心的要素是什么？
A：門店的裝修設計、商品結構的調整、定價策略以及對顧客的服務等因素均可增加顧客的來店率，這是關乎商鋪經營的核心要素。
Q：日本地鐵商業非常發達，是什么原因促成了其繁榮？
A：日本開設地下商業最初的目的是將行人和車流分開，從而保證交通通暢和行人安全。在這樣的背景下，大部分行人習慣于在地下空間行走，這是地鐵商業發達的主要因素。以日本大阪的梅田地下街，每天的客流量約40萬人次，這相當于該地區80%-90%的行人選擇地下街行走。
Q：與日本相比，中國地鐵商業可以說剛剛開始，對此，中國應該向日本學些什么？
A：我認為最核心的一點是，政府建設部門或者地鐵商業運營者不要將地鐵商業孤立來看，而是要把地下街建設規劃到城市建設一體化當中。
Q：日本政府在地鐵商業的支持方面做了哪些工作？
A：以前日本地下街重新修建時政府有過低利貸款制度。不過隨著地下商業日益城市，這一制度現在已經被廢止。
Q：目前日本地鐵內商鋪的經營狀況如何？每年商鋪的更換率如何？
A：根據本公司下屬的地下商業街經營狀況來看，大部分商鋪是盈利的。但是，對日本大部分的地下街來說，由于很多商業街建成后已經經過了很長的時間，今后的大規模重新修建時估計要有不少的投入，這將成為企業較大的負擔。
Q：房租成本是目前商業經營的最大成本，在中國房租如果占到門店銷售額的20%以上的話，門店盈利將非常困難。請問，日本地鐵商鋪租金一般占到銷售額的多少比例？
A：每個業態每個企業的房租占比不盡相同。平均來看，日本的商鋪除了共同利益費用以外，房租約占銷售額的10%～15%左右。
本文來源于第三只眼看零售，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
