毛大慶：商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)是真正的房地產(chǎn)創(chuàng)新的很好的田地

毛大慶

　　【毛大慶】：商業(yè)地產(chǎn)的話題說(shuō)了好多年，我也做過(guò)一些研究。我有講講我過(guò)去這一個(gè)月的感受吧。我跟我新的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行新的創(chuàng)客空間籌劃工作。我們跳出原來(lái)的傳統(tǒng)思維開(kāi)始研究自己新業(yè)務(wù)后我就開(kāi)始跟新人群打交道。無(wú)論原來(lái)我在萬(wàn)科的工作崗位上多少敢想一些出位的創(chuàng)新模式，突然間發(fā)現(xiàn)跟新人群打交道，原來(lái)的思維方式那么路徑依賴，原來(lái)思考的東西那么狹窄，這是我一個(gè)特別典型的最初的很受刺激的感覺(jué).

　　我突然間發(fā)現(xiàn)我們有那么多人在外面創(chuàng)新，那么多的年輕人在搞研究。我們所謂房地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。實(shí)際上是不是有什么固定的模式？我也一直在問(wèn)我自己，我們無(wú)外乎蓋了一些房子在里面提供服務(wù)，服務(wù)的對(duì)象是誰(shuí)？這些人是不是已經(jīng)變了？原來(lái)的模式是不是能夠不斷地產(chǎn)生新的消費(fèi)需求，以及給你帶來(lái)不斷地利潤(rùn)增長(zhǎng)。我覺(jué)得這些問(wèn)題我們思考時(shí)往往是從原來(lái)的模式里面不斷挖掘的，這個(gè)模式怎樣優(yōu)化怎樣省成本，怎樣提高服務(wù)品質(zhì)。你有沒(méi)有想過(guò)這個(gè)模式已經(jīng)有問(wèn)題了？所以這是我最近很大的一個(gè)感受。

　　我在探討創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新空間的時(shí)候曾經(jīng)跟潘石屹潘總的團(tuán)隊(duì)人講，他講了一段話，我們往往滿足于自己做了一個(gè)鍋，我們?cè)谶@個(gè)鍋里面盡可能表演到最好，在這個(gè)鍋里面表演一個(gè)最優(yōu)秀的角色，我們特別沾沾自喜于自己的進(jìn)步。但是你沒(méi)有想到的是，外面有一群人研究清楚了你的模式之后開(kāi)始做一口新的鍋了。等他們把鍋?zhàn)龅牟畈欢嗔耍鲆粋€(gè)鍋蓋出來(lái)把你悶死。 這解決很多傳統(tǒng)企業(yè)無(wú)疾而終的原因，比如說(shuō)諾基亞就是最好的案例，還沒(méi)有做什么事就死了。在競(jìng)爭(zhēng)外部環(huán)境不斷變化的世界里，什么樣的模式都難以持久，只有不斷創(chuàng)新改造，只有不斷想能不能跳出這個(gè)鍋?zhàn)鲆豢趧e的鍋，我在這個(gè)軌道上跟你傳統(tǒng)的模式賽跑，我開(kāi)辟一個(gè)新的軌道，這恐怕是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面值得推崇的新思想。 昨天下午我跟一個(gè)1991年的小孩對(duì)話，這個(gè)小孩子說(shuō)毛總你創(chuàng)業(yè)了，我們也在創(chuàng)業(yè)。我現(xiàn)在最高興的一件事情就是，比我小20多歲的小孩愿意跟我對(duì)話，因?yàn)槲覀冇泄餐Z(yǔ)言是因?yàn)槲覀兌荚趧?chuàng)業(yè)。小孩跟我說(shuō)我在創(chuàng)業(yè)，我想把我的產(chǎn)品給你講講，我說(shuō)你做什么產(chǎn)品？他說(shuō)我們現(xiàn)在90后的小孩過(guò)生日，同學(xué)朋友們之間都送禮，送的禮一半以上都沒(méi)用，不想要，拿回家扔了可惜，放在那里占地方，我想要的東西又沒(méi)有得到。于是我們幾個(gè)小伙伴創(chuàng)業(yè)做一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)工具。以后你過(guò)生日你想要一個(gè)什么東西，就可以發(fā)布出來(lái)，你也可以讓我們知道。我們就幫助你要送你禮物的這些朋友們，共同去完成你的心愿，大家誰(shuí)也不用擔(dān)心我挖空心思想你要什么送你什么好。你要的東西很貴我買不起給你，我們就一起給你買成這個(gè)禮物。于是乎這幾個(gè)小孩開(kāi)始研究互聯(lián)網(wǎng)上的軟件去解決這個(gè)問(wèn)題。 我不知道他能不能成功，這一個(gè)月里我見(jiàn)了七八十個(gè)這樣的人，雖然我并不是要投資他們，但他們未來(lái)可能是我創(chuàng)客空間的客戶。我就跟他們聊，我突然間發(fā)現(xiàn)這個(gè)世界真的是天馬行空什么樣的想法都有。跟我聊的80個(gè)人里面可能只有8個(gè)成功的，70多個(gè)都死掉了。但是8個(gè)成功的人就是新經(jīng)濟(jì)的可能性。

　　所以我今天在這就信馬由韁地講幾句我想跟所有做商業(yè)地產(chǎn)的朋友同行們講講，我今天還算是做商業(yè)地產(chǎn)的人。我在想，我們了解我們的客戶嗎？我們知道90后的孩子們變成什么樣了嗎？剛才吳總講了“外婆家”的模型，他們也得研究，未來(lái)吃東西的人也是90后的人，也是年輕人，他們的吃法都不一樣。沒(méi)有固定的模式。 最近俞總帶隊(duì)學(xué)習(xí)了一家企業(yè)，張瑞敏也學(xué)習(xí)了一家企業(yè)，是青島做西裝的企業(yè)叫紅領(lǐng)西服。是一個(gè)做西裝的公司，用大數(shù)據(jù)跟互聯(lián)網(wǎng)的辦法把一個(gè)這么沒(méi)利潤(rùn)這么做不下去的行業(yè)現(xiàn)在做得生龍活虎，而且現(xiàn)在這個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況非常好，而且全部定制，每一件西裝都是不一樣的。于是乎傳統(tǒng)行業(yè)都跑過(guò)去膜拜。 大數(shù)據(jù)的聯(lián)動(dòng)能力一個(gè)數(shù)據(jù)一改，9千多個(gè)數(shù)據(jù)都跟著改。一個(gè)這么傳統(tǒng)的做西裝的工廠都能夠用互聯(lián)網(wǎng)的做法針對(duì)現(xiàn)在的客戶群找到自己新的出路，我想我們商業(yè)地產(chǎn)這么大的空間我們沒(méi)道理做不出好的成果來(lái)。 最后說(shuō)兩個(gè)想法。我在想，其實(shí)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真的到了考慮運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。聯(lián)合辦公孵化器模型也好，這里面做的東西是通過(guò)服務(wù)的增值帶來(lái)資產(chǎn)的回報(bào)，給投資人帶來(lái)回報(bào)。這里面很大的核心在于服務(wù)的內(nèi)容跟運(yùn)營(yíng)的能力。這點(diǎn)我們大家都不否認(rèn)，我們做商場(chǎng)，做購(gòu)物中心，我們從凱德置地到萬(wàn)達(dá)，后來(lái)這么多人在大悅城研究這些東西。其實(shí)最后能夠形成品牌考驗(yàn)的都是這個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)能力。

　　但是運(yùn)營(yíng)能力實(shí)際上是不斷地在變化的，原來(lái)從我做凱德家貿(mào)的第一代產(chǎn)品到現(xiàn)在第幾代的產(chǎn)品，他們也在不斷研究互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下怎樣改良商業(yè)綜合體的模型。縱然這么改良商業(yè)綜合體傳統(tǒng)模式仍然非常困難。 在這個(gè)背景下我在新加坡看到他們新做的購(gòu)物中心，里面的格局發(fā)生了很大很大的變化。已經(jīng)不是原來(lái)所謂的購(gòu)物中心的一些樣子了。

　　另外我們?cè)谇皫啄赀€在研究一些新的模式，我們?cè)谌f(wàn)科研究，同樣是一個(gè)大型的綜合建筑，這里面賣的商品全部都是教育培訓(xùn)，而且是流動(dòng)的教室，這個(gè)模式我在北美在溫哥華，看到兩個(gè)成功案例，把商場(chǎng)拆了賣教育，還不是培訓(xùn)班，賣教室增值。就像我們現(xiàn)在做創(chuàng)客空間里面桌子增值是一樣的，同樣是一個(gè)房子，因?yàn)橛c(diǎn)變化單位變化，從商場(chǎng)的商鋪?zhàn)兂闪速u教室的課時(shí)。我們從辦公樓做平米的生意到從做桌子的生意，這些變化都是服務(wù)的創(chuàng)新跟運(yùn)營(yíng)能力的改變。我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式上有太多值得提升和改良的做法，恰恰要做的事情是研究你的客戶跟未來(lái)的需求。 最后一點(diǎn)我在想，其實(shí)中國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)我感覺(jué)會(huì)迎來(lái)一次新的增長(zhǎng)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程的成功取決于我們國(guó)家的金融體制改革。我們說(shuō)了這么多年包括像瑞慈，基金合法化規(guī)范化的做法。如果我們?cè)诮鹑隗w制改革迎來(lái)的狀態(tài)下，我們激發(fā)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)更多優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)模式的產(chǎn)生，這兩者是互為關(guān)系的。我恰恰覺(jué)得這個(gè)時(shí)候的到來(lái)就在未來(lái)幾年。

　　所以我在這里利用這個(gè)機(jī)會(huì)希望鼓勵(lì)大家，我們所有做商業(yè)地產(chǎn)的同事們，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)是真正的房地產(chǎn)創(chuàng)新的很好的田地。它比做居住類別的東西想象空間大很多很多，所以我希望大家在這個(gè)領(lǐng)域的同事們，一定要跳出這個(gè)鍋，在外面再造一個(gè)新的鍋。不怕把自己革命掉去做一個(gè)新的東西，恐怕你才會(huì)迎來(lái)新的生命，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)迎來(lái)一次新的增長(zhǎng)。謝謝大家。