爛尾樓能否成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新陣地？

爛尾樓，一般是在開發(fā)商已經(jīng)做好前期規(guī)劃，項(xiàng)目開工后，因?yàn)殚_發(fā)商資金、政策、道德、債務(wù)糾紛等等問題而無法繼續(xù)投資該項(xiàng)目以致項(xiàng)目停工一年以上，即稱為“爛尾樓”。于公而言，爛尾樓破壞城市形象、浪費(fèi)土地資源；于私而言，影響城市居民生活，存在許多安全隱患。因此，爛尾樓一直是城市發(fā)展不可避免的痼疾。

 

爛尾樓形成原因很多，就商業(yè)地產(chǎn)方面，爛尾樓的成因主要有以下兩點(diǎn)：

 

第一，開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致無法繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)。這是爛尾樓形成的最主要原因之一，對于任何一家公司而言，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)都如同身體上的大動脈一般重要。況且商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一次投資大、回收周期長、利潤率高的特點(diǎn)注定了進(jìn)入該行業(yè)的公司必須具有強(qiáng)大的現(xiàn)金流抵御各種各樣潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)。但并非如此就一定能避免爛尾樓的出現(xiàn)，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、國家對于金融信貸規(guī)模的宏觀調(diào)控同樣會影響企業(yè)現(xiàn)金流，一旦出現(xiàn)金融危機(jī)或國家縮緊銀根，企業(yè)同樣會面臨各種資金問題。例如，上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風(fēng)暴時(shí)由于形成的。海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的后遺癥。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資額增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果；

 

第二，開發(fā)商對于項(xiàng)目定位不清導(dǎo)致前景黯淡迫使投資方要求項(xiàng)目停工求變，開發(fā)商始終不能看清項(xiàng)目的未來發(fā)展方向，以致于一停便可能是永遠(yuǎn)停下來而成為爛尾樓。例如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個(gè)重要原因就是在投資決策時(shí)對產(chǎn)品的定位和市場風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足；或者由于項(xiàng)目承建方的偷工減料導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題而被有關(guān)方叫停，如溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由于存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，只好爆破拆除。

 

對于爛尾樓，似乎人們一提起便認(rèn)為是一座毫無用處的廢墟，除了盡早拆遷似乎沒有其他處理辦法，但是同樣也要看到，爛尾樓也是地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過反復(fù)調(diào)研、認(rèn)真討論、細(xì)致考察才確定下來的商業(yè)項(xiàng)目，如果能夠建成，誰也無法估量其價(jià)值。因此，必須要承認(rèn)，爛尾樓是有其內(nèi)在價(jià)值的，其位置往往是城市黃金地帶，具有較高的投資價(jià)值，投資見效快，一般的商業(yè)項(xiàng)目從開發(fā)到上市最少要數(shù)年，但盤活爛尾樓通常不需那么長的時(shí)間，大大提高了資金利用率。同時(shí)，由于爛尾樓一定是地方政府頭疼的地方所在，盤活爛尾樓往往可以得到大量政策優(yōu)惠，在宏觀調(diào)控的嚴(yán)格控制下，地產(chǎn)商取得土地較難，而復(fù)活爛尾樓項(xiàng)目往往受到地方政府青睞。如北海市規(guī)定，復(fù)活爛尾樓除享受國家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半、行政事業(yè)性收費(fèi)全免的優(yōu)惠。

 

當(dāng)然，爛尾樓既然已經(jīng)“爛尾”，那么必然存在著許多復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問題和法律問題，投資者在接盤之前還應(yīng)當(dāng)弄清項(xiàng)目背后究竟存在者多少問題，能夠解決多少，切不可輕易下決定接手。

 

在盤活爛尾樓的方法上，有許多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。如北海市的大多數(shù)地產(chǎn)商便視屹立在寸土寸金的鬧市區(qū)里的爛尾樓為香餑餑，他們接手爛尾樓項(xiàng)目后對其進(jìn)行重新包裝后開發(fā)，高級公寓、高級酒店、寫字樓，地產(chǎn)商不僅盤活了一處爛尾樓，更為自己贏得了大量的利潤。

 

銀都中心，1992年北京地產(chǎn)赴港招商項(xiàng)目，由北京銀都房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。2001年左右，因資金問題，該項(xiàng)目停建。2004年年底，銀都地產(chǎn)公司將其案名變?yōu)闂魉{(lán)國際中心，從而改變其爛尾命運(yùn)。

 

1999年7月，玫瑰園大債主、山東包工頭梁希森以3.98億元的拍賣價(jià)成為其新主人。2000年6月玫瑰園以嶄新面貌重新開園，并得到市場追捧，成為北京高檔別墅的代表。

 

中國第一商城，1994年北京市政府赴美招商的項(xiàng)目之一。但因開發(fā)商官司纏身，債臺高筑，2002年7月，法院終于凍結(jié)該項(xiàng)目一期的68套價(jià)值5000萬元的房產(chǎn)。幾經(jīng)周折，北京魏公元鼎房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)全面接手，將其改造升級為高檔公寓。

 

和喬麗晶爛尾三年并沒磨滅它的高貴氣質(zhì)。雖在1997年前后推出2000美金/每平方米的預(yù)售，但結(jié)果出手約20余套房，導(dǎo)致公司資金斷鏈，高層下臺。后經(jīng)重新策劃包裝，方起死回生。

 

中誠廣場號稱廣州當(dāng)年最大爛尾樓，1992年動工，受亞洲金融風(fēng)暴影響，1998年停工。2002年10月，廣州中院實(shí)行盤活工作，由北京金貿(mào)國際投資公司和廣州駿鵬置業(yè)公司以9.24億元收購其約16.5萬平方米的面積。成功復(fù)活，改名廣州中石化大廈。

 

對于地產(chǎn)商而言，人人嫌棄、厭惡的爛尾樓往往并不是一無是處，轉(zhuǎn)變思路、二次包裝、重新定位，也許就是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一番新天地。