太古匯郝繼霖曾說，“過去的十年是中國商業地產野蠻生長的十年，是中國商業地產從粗放式向精細化，從銷售型向持有型，從單純購物到體驗休閑，從重開發到重經營，從被動到主動的十年。”在這十年里，專業的招商團隊組建和培訓是一項很急迫的事情，有太多的房企等不及自己培養招商人才轉而去挖角。優秀的招商人員是怎樣的?
1.首先你得不卑不亢，大膽沉穩。
一般來講，品牌商負責選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，他要親自察看區位和項目，以及合同條件，然后才會確定。甚至這些高級職位的人，可能會親自參與談判。而開發商的招商專員相對品牌商選址人員和高級管理人來說，不如人家專業。
正由于如此，招商人員更應該多一點豪氣，多一點大膽，千萬別被這些大老板們嚇尿了。有的時候保持不卑不亢的姿態也是技術活，需要時時刻刻調整自己。而品牌商們為了爭取招商優惠政策，往往會刻意營造氣場，保持自身的權威。如果招商人員一下子沒扛住，不該抖的底給抖出來了，不該給的政策白白就給了。以往只有一線大牌才能享受商場較長免租、貼補裝修、保底銷售額等的高昂進場條件，弄不好，對一些二三線的品牌都要妥協。
去年的電影《智取威虎山》里面有個片段，楊子榮與座山雕第一次PK，座山雕小眼聚光凝視，直直地盯著楊子榮，三分鐘沒說一句話。這下馬威要是一般人早就嚇尿了，楊子榮自然也如同受刑一般難受。然而他心態很好，暗中給自己鼓勁：“不要怕，不要慌，這是匪徒的手法，忍不住就要露陷......相信自個兒沒破綻，不能先說話!”這就是豪氣的基礎，大膽沉穩，伺機而動。
因此，當招商人員在專業性不如別人的時候，你就應該表現得大度豪放一點。一旦你被品牌商們的下馬威“嚇尿”，以后就別想跟他平等地討論項目。有人躲著、繞著品牌商的專業性話題走，其實都是被“嚇尿”的表現。你越躲著他們，他們越反感，勇敢地增加跟品牌商的互動，虛心請教積極分享才是王道。其實大家都是普通人，何必呢?
但是，招商工作畢竟是一項系統性、專業性工作，需要對商業地產全流程的知識、多業態發展態勢、物業需求的了解與分析。我們虛心請教是對的，作為一個準優秀的招商人員，自主的知識積累必不可少。不然，就算你敢于走“上層路線”， 知識境界沒達標，人家一樣不想鳥你。
2.其次，你得懂得放長線釣大魚，放松身段陪笑臉。
招商是一項長線的事業，需要以交朋友的心態與各界人士交流，處處有商機，朋友多了路好走，樂觀豁達的人生態度，切忌急功近利。開發商和品牌商家談判時間往往很長，談判過程難免會有一些不好的氣氛，這時候日常的“交情積累”效果就出來了。畢竟是混職場，伸手不打笑臉人，大家都是做生意的，本著和氣生財，沒有理由去為難你。
具體而言，招商其實是一件非常有趣味的工作，你在工作中能夠接觸到各種各樣的商業業態，這會培養你對生活的熱愛、對生活品味的追求，獲得一定的人文修養與藝術鑒賞能力。太古地產的招商團隊在這一方面就是做得非常好，不以盈利為目的去做文化渲染，注重細節，與品牌商家保持共同語言愛好，品牌商自然對招商團隊十分親切，進而使得太古能把握主動權帶動商業文化的發展。他們深深懂得被人認識比認識別人更重要，只有注重企業品牌宣傳，注重個人品牌建設，不然招商的時候空有一大堆通訊錄和名片是意義不大的。而要培養這種融洽氛圍，需要時間，也需要一批有心之人。未來的招商也會往這方面去走，將招商自然地交融于朋友圈里面，從每一個細節做起。
3.第三，你得懂得風險共擔，利益共享的道理。
世間萬物相由心生，心里真的尊重別人的利益，才會有自己的利益，這和虛偽是不一樣的。有些項目天生就營養不良，拿地定位設計有漏洞，招商銷售風險自然很大。縱然有的項目靠著后天人為的改變，才能扭轉人丁冷落的局面，但已然付出的代價早已是開發商所不能承受之痛。“以商養商”這四個字，才是項目真正成功的基礎。畢竟所謂的溝通技巧，所謂的交際藝術，在人與人的交往里，最基本的根本不是這些，而是起碼的善意。
以尊重和善意為前提，才有資格談利益共享，才有資格談共同發展。招商就是要站在商戶的角度考慮招商，“己所不欲，勿施于人”，對商家朋友負責，為商戶盈利考慮。那些自詡為當初沒規劃好，卻打著“合作雙贏”的幌子去無所顧忌地傷害別人的，只不過是自私。一念起，一念滅。善意就在這明滅間，已是天壤之分，云泥之別。
4.最后，豪氣的招商人員，你的眼界應該放得長遠。
招商不應是被動性的租出物業，而應是主動性的創造物業價值，打造商圈，盤活閑置資產，實現商業價值才是真高手。招商工作也不是簡單的勞動密集型工作，它更考量智商與情商，是業態偶然性的需求與項目必然性的需求的結合。在招商時，要善于靈活組合使用各項合同條款，既算細賬，也算總賬，達成簽約目標。這才是一個有眼界有想法的優秀招商人員。
總而言之，這世間的事情是人做出來的，雪中送炭少，錦上添花多，不要難為商家，不要難為朋友，放寬眼界，苦練內功，提升自我更重要。
