商業(yè)地產(chǎn)能否成功80％取決于選址 業(yè)態(tài)不同選址不同

　　核心提示：一種商業(yè)模式要取得成功，至少在企業(yè)內(nèi)部做外延擴(kuò)張時(shí)是要有可復(fù)制性的。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的選址邏輯來(lái)說，也是如此。商業(yè)地產(chǎn)能否成功，80%取決于選址。

　　當(dāng)住宅地產(chǎn)變得疲軟，商業(yè)地產(chǎn)就變得愈發(fā)熱起來(lái)了。沒辦法，資本的本性就是逐利。而恰恰這又是一個(gè)資本過剩的時(shí)代，因此商業(yè)地產(chǎn)熱得發(fā)燙也就不足為怪了。

　　這么說是有數(shù)據(jù)支撐的。即便在住宅地產(chǎn)的黃金十年里，稍顯黯淡的商業(yè)也發(fā)展迅猛。十年時(shí)間里，誕生了4000多大大型商業(yè)項(xiàng)目。只不過，遺憾的是，其中80%的項(xiàng)目開業(yè)以后經(jīng)營(yíng)收入坪效低下。這兩年，電商的沖擊更是讓不少經(jīng)營(yíng)慘淡的實(shí)體商業(yè)雪上加霜。曾經(jīng)開到哪就火到哪的天虹，現(xiàn)在也不得不關(guān)閉一些地方的門店。

　　當(dāng)然，在關(guān)店的同時(shí)，天虹也還在開店。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的熱情也并未因此而降低。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)就涉及到項(xiàng)目的選址。有人說，大媽在哪里跳廣場(chǎng)舞商業(yè)地產(chǎn)就選哪。這種提法很有噱頭性，但也有些很片面，很多沒大媽跳廣場(chǎng)舞的商業(yè)地產(chǎn)也很紅火。至于認(rèn)為在中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)選址全憑“個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和直覺”的說法，更是無(wú)稽之談，蒙對(duì)了叫經(jīng)驗(yàn)和直覺，錯(cuò)了找“要素”、“準(zhǔn)則”當(dāng)替罪羊。

　　一種商業(yè)模式要取得成功，至少在企業(yè)內(nèi)部做外延擴(kuò)張時(shí)是要有可復(fù)制性的。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的選址邏輯來(lái)說，也是如此。商業(yè)地產(chǎn)能否成功，80%取決于選址。下面，我們將從商業(yè)地產(chǎn)的類型，商業(yè)地產(chǎn)選址的原則，并結(jié)合具體案例，闡述商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何選址。

　　一、業(yè)態(tài)不同，選址要求不同

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很寬泛的概念，包羅萬(wàn)象。小到折扣店、工廠直銷店、住宅的底層商鋪，大到購(gòu)物中心，商業(yè)街、電影院等等等，都屬于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。不同的業(yè)態(tài)對(duì)選址的要求不盡相同。

　　以零售購(gòu)物型的商地產(chǎn)為例，其涵蓋了購(gòu)物中心，百貨商店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)店、專業(yè)店、專賣店和超市等。由于其各自的規(guī)模、產(chǎn)品、目標(biāo)客戶群體以及購(gòu)物方式等的差異，導(dǎo)致其選址方式的不同。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址原則

　　上面，我們講的是商業(yè)地產(chǎn)，特別是零售商業(yè)店，在不同業(yè)態(tài)下的選址區(qū)別。其中可能已經(jīng)顯現(xiàn)出一些共同的特性，比如對(duì)商圈的要求，物業(yè)柱距的要求等等……這些共性的東西即是在商業(yè)地產(chǎn)選址時(shí)應(yīng)該遵守的基本原則。

　　總體來(lái)說，應(yīng)該遵守的基本原則有3個(gè)：1、便利性原則，2、需求性原則，3、可供性原則。

　　1、便利性原則

　　便利性是個(gè)很寬泛的概念，可以細(xì)分為顧客的便利性，商家的便利性。

　　1）給顧客的便利性

　　給顧客的便利性原則是商業(yè)地產(chǎn)選址最重要的原則。商業(yè)的本質(zhì)是人的聚集，因此其要有盡可能大的吸引范圍，以保證盡可能多的顧客能夠方便地到達(dá)購(gòu)物目的地。

　　購(gòu)物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價(jià)格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。

　　因此，商業(yè)地產(chǎn)的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在追求最大貨物銷售范圍的前提下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用趨于最小。換句話說，想賺客戶的錢，首先你得給客戶省錢，省交通費(fèi)用，省路上折騰的時(shí)間。

　　除了交通的便利，還有進(jìn)出便利，選購(gòu)便利等等。以購(gòu)物便利性為主線，圍繞上述各方面的內(nèi)容，能夠給到購(gòu)物客戶很好的體驗(yàn)，從而能夠吸引到消費(fèi)者。

　　2）給商家的便利

　　交通便利的重要性對(duì)顧客和商家來(lái)說是一樣的。例如，對(duì)于超市來(lái)說，適宜的通道，便于消費(fèi)者推購(gòu)物車的通行，貨架的布局等，設(shè)計(jì)寬度、建筑柱距、地面飾層等。超市普遍設(shè)在首層，若必須跨層時(shí)，則總層數(shù)不宜超過2層。跨層時(shí)應(yīng)設(shè)雙向自動(dòng)步道，其出入口前需有4米~6米的緩沖區(qū)。收銀臺(tái)前應(yīng)留有足夠的停滯區(qū)，通常需留出3米~6米長(zhǎng)度的排隊(duì)區(qū)域。

　　選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)店址的便利性要求。例如貨運(yùn)通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫(kù)房、辦公房位置等等……對(duì)于百貨商店來(lái)說，扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)都是必須得，電梯要雙向，每層4部以上，最好還要有兩部觀光電梯。

　　顧客就是上帝，這是過去的提法，現(xiàn)在管忠實(shí)的客戶叫粉絲。消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)好，就成了你的粉絲；體驗(yàn)不好，也可以成為粉絲，不過是黑粉。因此，可以說，商家選址就是在選便利性。你不給消費(fèi)者方便，消費(fèi)者不給你臉面。

　　小結(jié)：無(wú)論對(duì)顧客還是對(duì)商家來(lái)說，便利性都是無(wú)比重要的點(diǎn)，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必須要遵守便利性法則。當(dāng)然，近些年郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭也很迅猛，似乎與此原則相悖，郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的客流來(lái)自于市區(qū)，如果你到一個(gè)導(dǎo)航都找不到的地方去搞個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，只怕也只能成為一座鬼城。

　　2、需求性原則

　　無(wú)數(shù)的商業(yè)案例告訴我們教育市場(chǎng)的愿景往往很美好，但是最后普遍死得很慘，無(wú)它，強(qiáng)扭的瓜不甜，市場(chǎng)沒有這個(gè)需求，或者需求很小，你偏要一廂情愿地給大家洗腦，趕緊過來(lái)買買買……多數(shù)人只會(huì)當(dāng)你是江湖騙子。

　　前面已經(jīng)明白無(wú)誤地說到，雖然很多開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的熱情不減，但是發(fā)展到今天，商業(yè)物業(yè)過渡開發(fā)、過量供應(yīng)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。而且，目前還有來(lái)勢(shì)洶洶的電商沖擊……如果不做好功課，貿(mào)然開發(fā)，最大的可能性是成為“二八法則”里的“八”。

　　業(yè)內(nèi)通行的方式是，通過做以下6個(gè)方面的研究，確定某個(gè)位置是否適合開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　1）綜合調(diào)研了解計(jì)劃介入城市對(duì)各類物業(yè)產(chǎn)品的剛性需求；

　　2）城市各類物業(yè)產(chǎn)品的供給狀況、租售價(jià)格，以及各類物業(yè)在建規(guī)劃狀況，以便預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量；

　　3）城市消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，據(jù)此大概預(yù)測(cè)商業(yè)開發(fā)的空間；

　　4）調(diào)研了解城市各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)者是否愿意到計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)營(yíng)，希望有怎樣的物業(yè)條件，愿意給出的租金水平是多少；

　　5）了解城市各類消費(fèi)人群愿意投資什么樣的物業(yè)產(chǎn)品；

　　6）重點(diǎn)研究商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況，通過對(duì)商圈內(nèi)現(xiàn)有各類物業(yè)可供狀況和趨勢(shì)分析，發(fā)現(xiàn)本商圈內(nèi)的需求的空白點(diǎn)，以便研發(fā)適銷對(duì)路的物業(yè)產(chǎn)品；同時(shí)，通過對(duì)商圈內(nèi)現(xiàn)有可供各類物業(yè)進(jìn)行分析，確定自身項(xiàng)目物業(yè)組合的特色。

　　小結(jié)：以上的論述盡管可能讓你看著有點(diǎn)眼花，但可以肯定的是，在實(shí)操過程中，內(nèi)容將遠(yuǎn)比這個(gè)豐富，不然怎么對(duì)得起動(dòng)擱幾千萬(wàn)，幾億的money呢，但上述6點(diǎn)內(nèi)容一定是重要的考量標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、實(shí)戰(zhàn)案例：以萬(wàn)象城為例

　　前面說的，理論性的東西居多。不能落地的概念或理論就是耍流氓。下面，就以華潤(rùn)萬(wàn)象城為例，來(lái)剖析其選址的方法。

　　在深圳，華潤(rùn)萬(wàn)象城的名聲響當(dāng)當(dāng)，甚至代表了高大上。我們來(lái)說說它選址的共性。

　　鑒于其復(fù)制的模板是最深圳萬(wàn)象城，因此，首先有必要了解一下深圳萬(wàn)象城的基本情況。

　　深圳萬(wàn)象城的交通十分便利：1、抵觸深圳市東西貫通的兩條主干道——深南大道和濱河大道之間；2）與“地王大廈”、京基100（當(dāng)然，這是后話了，因?yàn)榫┗?00在2007年才開工建設(shè)）隔深南大道相望；3）與地鐵一號(hào)線大劇院站有地下通道直接相連；4）周邊共有30多路公交線經(jīng)過；4）距離深圳火車站、羅湖口岸只有1公里左右，距離皇崗口岸只有5分鐘左右的車程；5）距離深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)和香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘左右的車程（相信這一點(diǎn)在發(fā)展初期比較重要，到現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)并沒有什么卵用了）。

　　深圳成功以后，萬(wàn)象城開始在杭州、成都、青島、沈陽(yáng)、南寧等地復(fù)制。通過對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸納，可以得出萬(wàn)象城選址的共性：集中在一線城市和1.5線城市；地塊占地面積大于4萬(wàn)平米，可建筑面積大于13萬(wàn)平米；緊鄰地鐵，可以擴(kuò)大萬(wàn)象城的輻射范圍，并增加可到達(dá)性。

　　四、總結(jié)

　　商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成，按照價(jià)值形成過程，主要體現(xiàn)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)有土地價(jià)值（項(xiàng)目位置）、開發(fā)價(jià)值（物業(yè)價(jià)值）、運(yùn)營(yíng)價(jià)值（經(jīng)營(yíng)收益）和退出價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值）一共四個(gè)價(jià)值段。

　　其中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)值（位置價(jià)值）和開發(fā)價(jià)值（物業(yè)價(jià)值）是決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)價(jià)值（經(jīng)營(yíng)價(jià)值）的前提條件，是決定商業(yè)地產(chǎn)命運(yùn)的兩個(gè)價(jià)值段。

　　過去，商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)匱乏，因此才有了天虹商場(chǎng)開到哪火到哪。但是，現(xiàn)在這種局面已經(jīng)一起不復(fù)返了。良好的選址，是商業(yè)地產(chǎn)成功的重要前提。

　　來(lái)自：中國(guó)房地產(chǎn)總裁商學(xué)院（若牽涉版權(quán)問題請(qǐng)聯(lián)系管理員，謝謝！）