這兩年，有兩種人在躍躍欲試著轉型：地產商，零售商。
地產商轉型原因較為復雜一些，但主要的有三種：住宅地產市場趨于冷峻，二線城市以下長期無法回溫;商業地產由過熱而遭遇玻璃天花板，價格雖高去化艱難，砸在手中，理論的銷售利潤在一天天沖減;即便是被迫走出租的路子，商業物業體量偏大，難以物色較為合適、靠得住的物業承租商。
零售企業轉型的原因則很簡單，電商沖擊與傳統零售遭遇技術性變革。
之所以談到地產商轉型時提及“商業地產”，是因為很多地產商本身就是商業地產開發商，轉型方向也在選擇零售業。
而傳統零售實體轉型的主要方向是零售業的升級，借重互聯網、數字技術實現營銷渠道的現代化轉換，強化設施與環境的體驗性、舒適性特征，向塑造多元服務提供能力轉變。
我們這里隨便談談地產商的零售轉型現象與案例。以便從中獲得一些啟迪。
當然，對于萬科、恒大、龍湖此類地產巨人，轉型零售對他們來說仍顯渺小，由于行業差別，也不足為零售市場典型代表，恰恰相反，我們這里所探討的是那些一般地產商踐行零售的痛苦與坎坷。也許，此類企業更具代表意義。
由于行業遭遇市場滑坡，房地產開發商開始大規模轉型，此次轉型呈現兩種狀態：產品轉型，比如由住宅產品向養老地產產品轉型;業務方向轉型，譬如轉向制造業、服務業等，五花八門。還有的由住宅地產、商業地產產品開發供應向商業物業自持經營轉型。
我們重點說說商業物業的自持運營。
商業物業自持運營往往是地產商自釀的苦酒。換句話說“迫于無奈”。
這種自持物業多以大賣場、室內購物中心、商業綜合體居多。當初感覺前景無限光明，結果是建成了，愣是沒人接手，成了長期待嫁閨中的“大齡剩女”。
由于商業地產市場已見玻璃天花板，很多開發商手中形成于商業地產市場過熱時期的物業尚未消化。去化未果，又尋不來好的“婆家”，就轉為自持運營。這恐怕是大多普通房企被逼“下海”，趟零售這趟“渾水”的主要原因吧。
物業在手中沉淀，最終決定自持經營，還在于租售比太低，出租收入難以平覆建設投資回報預期，形成事實上的物業新生成本周期循環攀升。
當然，另外還有一種沖動型轉型，那就是做地產開發曾經一度成功的企業，篤信自己無所不能，建了恢弘龐大的物業，自己要試試做沃爾瑪、萬達，加上租金不理想，一不冷靜，就任性起來，自持運營。
再說零售業表面的現金流，的確令很多“高大上”行業的投資者遠遠的眼花繚亂，對那種“熱鬧”比業內還要陶醉。
夢想很華麗，現實很尷尬。“城里的人想出去，城外的人想進來”。
這就是不用費心就可預期的結果。
這一年多來，跨界在房地產行業已成為一股潮流，越來越多的地產商爭相進入相關甚至毫無關聯的領域。有焦躁的投石問路，有迫于窘況無奈面對的現實。的確，其間也有很多睿者未雨綢繆，提前布局戰略轉型。
但是對很多地產商尤其是普通地產商而言，最初他們還認為轉型零售有點高射炮打蚊子，大材小用了。但是一旦進入，卻感覺這個行業有點綿里藏針，不好侍弄，張飛繡花，力不從心，不用多久，由于專業認知和專業能力缺乏，如陷泥淖。
