商業(yè)地產(chǎn)中的建筑定位

商業(yè)地產(chǎn)中對(duì)建筑的定位是比較復(fù)雜，也是考慮因素相對(duì)較多的一個(gè)環(huán)節(jié)。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)建筑的需求也是不一樣，因此前期合理的定位，將在很大程度上降低后期工程的難度，也避免了因建筑定位不合理，進(jìn)行二次改造帶來(lái)的不必要的資金投入。

 

商圈屬性

 

商圈屬性，就是其是批發(fā)市場(chǎng)，還是零售市場(chǎng)，抑或是淘貨市場(chǎng)。它們有本質(zhì)的區(qū)別，批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)對(duì)通道、環(huán)境、店面的要求是不同的，同時(shí)淘貨市場(chǎng)應(yīng)該屬于零售業(yè)里面要求更高一層的市場(chǎng)的概念。

 

因?yàn)榕l(fā)市場(chǎng)走貨的特殊性，首先往往會(huì)設(shè)置更多貨梯，同時(shí)會(huì)考慮貨梯更大的負(fù)荷和載重；其次就是通道設(shè)置，由于批發(fā)市場(chǎng)往往會(huì)有小車(chē)?yán)浶袨椋ǖ老鄬?duì)來(lái)說(shuō)要比零售市場(chǎng)寬。一般來(lái)說(shuō)，零售市場(chǎng)的正常通道寬度在2.4～2.8米；批發(fā)市場(chǎng)主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有時(shí)一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米，輔通道一般最低為2.4～2.8米，這樣才能滿足正常的拉貨需求。所以，前期的建筑定位要特別精準(zhǔn)和科學(xué)。

 

作為零售市場(chǎng)，淘貨市場(chǎng)對(duì)建筑風(fēng)格、環(huán)境的要求相對(duì)更高，主要是對(duì)賣(mài)場(chǎng)的環(huán)境要求比較苛刻，如層高、燈光、吊頂、地面的裝潢裝飾以及店面的風(fēng)格等，必須要打造出一些對(duì)建筑有依附性的相應(yīng)的特色。比如，如果層高比較矮，做完空調(diào)管道、通風(fēng)管道設(shè)置后，剩下的可使用的樓層高度就比較低，這種情況下，環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較壓抑，裝修不出比較時(shí)尚、另類或者令人舒暢的感覺(jué)。

 

經(jīng)營(yíng)模式

 

經(jīng)營(yíng)模式，就是任何項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期都要考慮打造成什么樣的商業(yè)項(xiàng)目，如商業(yè)步行街、可來(lái)回走車(chē)的更寬的步行街、室內(nèi)步行街、大型的獨(dú)棟商業(yè)體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對(duì)應(yīng)的各個(gè)建筑定位是不一樣的。

 

市場(chǎng)類 

 

市場(chǎng)類的商業(yè)形態(tài)，即獨(dú)立的商業(yè)建筑體，可以做成一個(gè)簡(jiǎn)單的框架式結(jié)構(gòu)，后期每一個(gè)平層利用鋪位大小分割比較順利，一般步行梯稍微靠邊不影響后期分割時(shí)，滾梯可以在比較靠中間位置，也可以外掛兩個(gè)觀望梯等。獨(dú)棟商業(yè)樓宇做商業(yè)往往采用這種框架式的建筑模式，以利于后期的商業(yè)空間劃分。

 

百貨類

 

百貨類的商業(yè)形態(tài)，配套比較豐富，往往考慮到下面的商業(yè)。比如樓上會(huì)引進(jìn)一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂(lè)寶等配套業(yè)態(tài)，這會(huì)提高對(duì)建筑的要求。如如果項(xiàng)目在前期初步定位時(shí)就考慮引進(jìn)影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的挑高至少要達(dá)到6米以上，才能滿足影院的入住需求。

 

步行街 

 

如果是步行街類的產(chǎn)品，主要考慮的就是步行街的樓層。步行街的主要類型是單獨(dú)一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門(mén)市房。門(mén)市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。所謂一拖二，就是一樓是一個(gè)獨(dú)立門(mén)面，但是一樓內(nèi)部正對(duì)應(yīng)的門(mén)面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層的鋪?zhàn)邮亲鳛橐粋€(gè)整體進(jìn)行銷(xiāo)售、招商。這種建筑模式也有每一層的門(mén)面全是獨(dú)立的，在二層位置設(shè)置一個(gè)公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個(gè)外走廊進(jìn)行人流的循環(huán)流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨(dú)立門(mén)市房，三樓相應(yīng)也是如此，這是獨(dú)立一層、獨(dú)立二層和獨(dú)立三層的門(mén)市房設(shè)置。另外，也有可能設(shè)置成獨(dú)立一層，二層把三層拖起來(lái)，也有可能是一層和二層拖起來(lái)，三層是獨(dú)立的。這可以根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌纳虡I(yè)特性、不同的商戶需求和投資人的購(gòu)買(mǎi)需求靈活變通，這種變通的前提是，在進(jìn)行建筑施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動(dòng)；否則工程起動(dòng)之后進(jìn)行變動(dòng)將會(huì)付出很大的代價(jià)。 

 

購(gòu)物中心類

 

購(gòu)物中心類的商業(yè)可能設(shè)計(jì)得相對(duì)稍微復(fù)雜一些，因?yàn)橘?gòu)物中心的建筑模式可能設(shè)計(jì)的范圍比較廣，這個(gè)購(gòu)物中心有可能是一個(gè)獨(dú)立的建筑體、建筑群、商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等。

 

所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)商圈屬性和經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。