制定符合項目定位與區域整體水平的租金標準，是提高經營收益的前提。如何制定才算合理，從而被市場接受？
租金標準，通常由兩個概念組成，一個是由有效購買力決定的基礎租金，一個是由區位、購物中心產品、業態組合、租約特征和運營能力這些特征變量決定的租金邊際價格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價能力。
一、基礎租金計算方法及制定步驟
1、計算方法
2、制定步驟
定租金標準的難處主要來自于三方面的矛盾：
一是投資商方面盡快回籠投資和“放水養魚”長期獲利之間的矛盾；
二是價格政策與承租商要求之間的矛盾；
三是把擬訂價位與周圍同類項目進行比較而產生的矛盾。
如何制定能讓市場接受的租金政策？在技術操作上可分三個方面：
目前，業內招商操作大多偏重于價位。其實，后兩者（尤其是不同形式租金的各種組合）同樣是招商成功有效杠桿。比如，為加強對“形象店”的招商拉力，可采用“定額租金（低）十百分比租金（中）十補貼返還（中）”的組合設計。
為拉動本地區的薄利型品牌店入駐，可采用租金的“定額累退”方式：“第三年開始，若達到100萬元/年營業額，定額租金則減少30元/平方米”等。
第一步：確定基價
基價是市場的主要定價標準，一個市場在其地段上，其商業的基價租金就賦予了一定的標準，從其典型性商業或商圈的承載力上，基價租金就可以確定，例如在一級城市；市區內一般在100元/平方米為標準，二級城市則為50-60元/平方米，三級城市的標準在15-20元/平方米。
租價是最反映市場承載量的一個值，租價3元/平方米/天，其售價可定為1萬元。十年使用權買斷是介于售價與租價之間的價位，它的標準為售價的60%，具體定價可根據住宅定價尾數就8原則或者9原則，如定價為3.5萬元可考慮3.58萬元，如定價為1萬元可考慮9800元，以些類推。
年租價：十年使用權價：售價=1：6：10，如租價為10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用權價為1.8萬元/平方米左右，售價為3萬元左右。
在一個供應量頗大，超過市場需求量的情況下，則考慮規模的放大量，放大量就意味著消化量慢，承受力分散。所以在基價上要適當地放低，尤其在市場前期，等市場發展成熟了，再適當增加。
基價定制模型
第二步：押金及入市門檻
除了價格外，在市場中押金及入市門檻對價格的定位也很重要，某些市場為了解決建設資金壓力，其定價中對基價及價差等不做過多要求，或只是一個基價，而且較低，但其在入市門檻中設置條件，即收押金、保證金或入場費（贊助費、好處費、建設費等名目繁多），歸根而言為入市門檻費。
押金及保證金費為可退的，在合同期內無息的，在財務上為應付款。而入場費、贊助費等直接劃為利潤，例如：
入市門檻設定的兩個方面
通過對入市門檻的設定，可實現除了租金外的收益，但在投資核算中，對于回收成本，性質卻一致。
入市門檻設定一般都在市場認同度高的市場中產生的。入場門檻參照的值，除了租金，以及區域傳統外，另外一個就是轉讓費，通過對典型性商業分析，針對典型性商業的攤位轉讓費，考慮規模及放大量就可以設定入場門檻。
雖然押金與贊助費都是入市門檻，其收益財務處理截然不同，應盡可能多設置贊助費等直接利潤，而少押金。如北京秀水街的押金10萬元就過高，贊助費5萬元過低，應押金少，贊助費多點。如北京天雅大廈押金8萬過高，應拆分一些為贊助費、建設費等。
第三步：交租方式
商業地產項目中，租金加押金（或入場費）確定后，租金的交付方式（月付、季付、半年付、年付、二年付）都對總款提出不同的方案。
商戶是以總款為承受入場條件的，不同的交租方式帶來總的值不同，交付方式越方便對于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因為涉及投資回收，尤其是資金鏈緊張的項目，在開業時要償還工程款等，資金壓力較大，需要年付或二年付等解決方案。
但在市場養市中，如果租金交付方式短，則養市期風險大，在招商、開業、二次收租這三個節點中，二次收租就會使問題因時間短而爆發，因此有很多購物中心初期采用半年制，某種意義上講就套住商戶，使之與市場度過養市期。
案例解析
選取一個沿海二級城市A購物中心作為案例。該項目商業總建筑面積10萬平方米，計租面積63,280平方米，周邊3公里沒有同類競爭項目，通過商情調查，其購物中心可以實現的零售銷售預期為：
A購物中心市場分析表
A購物中心客流支撐分析表
A購物中心基礎租金
注：租金/營業額比是基礎租金市場計價法采用的一個重要變量。該變量依照當期同類市場平均值為基礎，根據項目的招商預期、項目技術條件評價等具體情況修訂而成。
二、影響租金邊際價格的關鍵因素
基礎租金通常反映項目無差別化產品和市場特征的租金水平。但是，每個項目仍然因許多個性化的因素，影響了租金實際價格的變化，因此就必須對這些個性化因素的特征變量及其變化進行分析，并導出租金的邊際價格。
1、區位特征對租金邊際價格的影響
在所有決定商鋪租金邊際價格的特征變量中，區位特征的作用是顯著的。
區位特征對商鋪價格影響的價格彈性/半彈性
關鍵指標
2、購物中心特征對租金邊際價格的影響
鋪面積、距一樓層數、商鋪可見度、商鋪可達度是十分重要購物中心特征，對租金邊際價格具有十分重要的影響。
購物中心特征對商鋪邊際價格的價格彈性/半彈性
關鍵指標
在購物中心建筑設計過程中，要著力于打造內部空間的通透性是極其必要的。一個通行的方法就是設置共享空間，也就是足夠寬敞的中庭和采光廊，除了更有效地組織內部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。
并且，在購物中心盡量少地設置柱網，尤其在中庭和采光廊要充分實現無柱網設計。中庭和采光廊實現無柱網設計，可以平均提升5個刻度即5%的商鋪可見度，也就是說可增加9.6%的租金邊際價格。
對于采光廊設計，還有一個問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場角自然上仰30°下俯45°計算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現。
要實現較高的商鋪可達性，關鍵在于動線的合理布置，原則在于：
3、租戶組合對租金邊際價格的影響
主要分為主力店、次主力店、普通商鋪三大方面：
零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數分析
從上述數據，形成以下結論：
A、商鋪的位置比零售類型對租金的影響更大；
B、對于商鋪的位置來說，樓層位置的影響是最大的，其次影響的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、臨街與靠近出入口，對租金的影響相差不大；
C、在零售類型中，女裝、男裝、飾品、專業店、禮品工藝品、個人服務、皮鞋皮具可以支付較高的租金溢價；
D、貨單價較高的零售類型往往具有支付較高租金溢價的能力，而相反，只有貨單價較低的零售類型才能給購物中心貢獻客流。至于諸如家居這種既不貢獻現金流也不貢獻客流的零售類型，則只能起到為購物中心豐富業態業種的補充作用。
總結
根據商鋪的易達性、可見性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結合商戶業態和目標品牌強勢程度等商戶屬性，可以給每個商鋪制定了租金系數。
租金系數的制定原則
