商業(yè)地產(chǎn)高燒背后的四大困境
來源:互聯(lián)網(wǎng) 作者:互聯(lián)網(wǎng) 時間:2015-09-22
核心提示：繁榮的商業(yè)地產(chǎn)表象下蘊藏著近似瘋狂般的高燒風(fēng)險，引人憂慮。如何破局？我們的建議是：戰(zhàn)略層面應(yīng)多“消滅存量”，而非“增添供量”；戰(zhàn)術(shù)層面應(yīng)多“定位優(yōu)化”，而非“業(yè)態(tài)雜亂”。
顧名思義，商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。也不妨用簡單的拆字游戲來解析：商業(yè)＋地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的載體軀殼是房地產(chǎn)，前瞻定位是業(yè)態(tài)招商，核心靈魂是運營管理，成敗關(guān)鍵是市場培育。
房地產(chǎn)開發(fā)中，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式可謂是五彩繽紛，業(yè)態(tài)多樣，既有生活類的配套中心，也有專業(yè)化的主題特色，還有高端性的商務(wù)價值。但其經(jīng)營模式卻是形散而神不散，具體可分三類：
一則只租不售：商業(yè)物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源。
二則集中出售：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中最原始的開發(fā)模式。
三則租售結(jié)合：部分物業(yè)出租，部分物業(yè)銷售，確保租售之間業(yè)態(tài)互動，效益兼收。
多樣化的運營模式蘊涵豐富價值，從選址到設(shè)計、從招商到營運、從資本到品牌，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值有三種輻射?！?/span>
首先，是商業(yè)房地產(chǎn)本身做為不動產(chǎn)物業(yè)所產(chǎn)生的溢價增值；
其次，是商業(yè)地產(chǎn)在品質(zhì)經(jīng)營與流通渠道所特有的物流增值；
其三，是商業(yè)地產(chǎn)項目運營與房地產(chǎn)開發(fā)所互動的品牌增值。
萬達(dá)商業(yè)的成功無疑為內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展樹立了一面學(xué)習(xí)的旗幟，但高燒的商業(yè)地產(chǎn)背后“誰”又能真正洞悉到萬達(dá)商業(yè)成功運營的內(nèi)在要素呢？
正是那種冒進(jìn)式的“邯鄲學(xué)步”催生了當(dāng)下高燒的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之勢，尤如神秘的無花果一樣，遍地開花但卻朝開夕謝，繁榮絕不持久?！?/span>
“全國人民學(xué)萬達(dá)”并非僅僅是一句口號，更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中關(guān)鍵要素的邏輯疊加，具體需要關(guān)注六個層面：
一是只租不售：
做商業(yè)地產(chǎn)，是一項長期投資。性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，更不能簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的?！ ?nbsp;
二是準(zhǔn)確定位：
定地址、定客戶、定規(guī)模、定主題?！ ?nbsp;
三是招商在前：
一定要招商在前，開工建設(shè)在后，并且招商階段的主要工作是解決兩個具體問題即確定主力店和選擇次主力店?！?nbsp;
四是規(guī)劃設(shè)計：
關(guān)注三個事項，一是交通體系；二是高度、荷載；三是預(yù)留空間。
五是成本控制：
明確三步走，即集權(quán)控制、準(zhǔn)決算管理、從設(shè)計上控制成本?！ ?nbsp;
六是運營管理：
商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力已從資本投資轉(zhuǎn)移到了運營團(tuán)隊上。
商業(yè)地產(chǎn)高燒背后的困境
有人說，商業(yè)地產(chǎn)既是天堂，也是煉獄。商業(yè)地產(chǎn)在這一兩年的時間里增長比較快，一是中國城市化的發(fā)展速度快，200萬人口以上的大城市數(shù)量成倍增加，對商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式的增長；二是受益于中國經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展，人均收入提高、消費水平提升、品質(zhì)需求換位；三是發(fā)展了很多年的住宅城市群迫切需要配套現(xiàn)代化和綜合性的商業(yè)項目?！?/span>
結(jié)構(gòu)困境：
現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)高燒背后已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性困境。
首先，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量規(guī)模過大、過快，與現(xiàn)在市場有的商業(yè)零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；
其次，品牌豐富度和品牌的結(jié)構(gòu)不太一致，實際上現(xiàn)在國內(nèi)不缺500平方米以下，也不缺1000平方米以上，缺的是500到800平方米的零售或者集合店；
再次，追求對外競爭的差異化與對內(nèi)復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化，商業(yè)地產(chǎn)一般都是自持物業(yè)，自主經(jīng)營，以萬達(dá)商業(yè)最具代表性，只有標(biāo)準(zhǔn)化，才能快速擴(kuò)張收益；最后，商業(yè)地產(chǎn)“量”的開發(fā)速度與高品質(zhì)運營管理脫節(jié)，最突出的表現(xiàn)就是綜合性專業(yè)人才嚴(yán)重缺失。
組合困境：
指不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項目開發(fā)前期就完成的對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤營銷添加賣點，推進(jìn)樓盤的銷售，也可為項目建成運營后實現(xiàn)長期繁榮奠定堅實的基礎(chǔ)。
運營困境：
商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)面非常廣，要讓一個商業(yè)中心從“開發(fā)”到“用好”再 到“增值”是很多不同專業(yè)人員的共同努力。運營管理公司再細(xì)分專業(yè)也不可能涉及到商業(yè)地產(chǎn)項目品質(zhì)運營所需的全部專業(yè)。
因此，基于資源成本的考量，越來越依靠各種專業(yè)的外包服務(wù)公司進(jìn)行，如外墻清洗、環(huán)境消殺、清潔衛(wèi)生等，很多這種細(xì)節(jié)的事情要求服務(wù)商越做越精、越來越專業(yè)，現(xiàn)在萬達(dá)也開始逐漸使用外包方式，把專業(yè)能力通過外包交給服務(wù)商來做?！?/span>
發(fā)展困境：
商業(yè)地產(chǎn)“破量升質(zhì)”的出路是其發(fā)展根本，首先，融入更為多元化的城市和社會功能。其次，與消費需求的多元化、個性化、體驗化相適應(yīng)。即在服務(wù)和體驗兩個層面做足文章，創(chuàng)造創(chuàng)新體驗，強(qiáng)調(diào)體驗式商業(yè)環(huán)境和業(yè)態(tài)組合，個性化、特色化和差異化。最后，把云計算、互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)等科技平臺聚集到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，未來的商業(yè)地產(chǎn)將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、科技地產(chǎn)三者的綜合。
商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢：
1.和而不同且殊具潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)——社區(qū)商業(yè)
社區(qū)商業(yè)是近幾年的發(fā)展比較到位。以服務(wù)社區(qū)住宅為目的，滿足社區(qū)住戶日常生活的基本需要，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，位置相對集中，具有一定的規(guī)模，所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。社區(qū)商業(yè)著力于鄰里空間的消費潛力，并與社區(qū)住宅形成一種唇齒相依的互動關(guān)系，它的消費者群體直指社區(qū)住戶?！?/span>
2.高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的新貴族——城市綜合體
城市綜合體是一個小社會， 業(yè)態(tài)豐富多樣，以酒店、寫字樓、購物中心、會議中心、公寓為支柱產(chǎn)業(yè)?！?/span>
每個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，各種物業(yè)類型在城市綜合體內(nèi)是一個有機(jī)搭配，而非隨機(jī)組合，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”。
3.主題與特色兼收型的商業(yè)地產(chǎn)——文化古城
主題與特色兼顧的商業(yè)地產(chǎn)項目近幾年來越來越為開發(fā)商所鐘愛，有朝兩個方向發(fā)展的趨勢：
一是挖掘地方文脈， 歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。上海新天地的成功，實際上就是對本土文化特色充分挖掘的成功?！ ?nbsp;
二是重視商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物、構(gòu)筑物及廣場和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠(yuǎn)勝其它單一的建筑類型，如寫字樓、酒店、住宅等?！?/span>
因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)除了滿足商業(yè)利用價值外，其對城市景觀的影響是至關(guān)重要的，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價值和社會價值的統(tǒng)一?！?/span>
綜上所述，繁榮的商業(yè)地產(chǎn)表象下蘊藏著近似瘋狂般的高燒風(fēng)險，引人憂慮。如何破局？我們的建議是：戰(zhàn)略層面應(yīng)多“消滅存量”，而非“增添供量”；戰(zhàn)術(shù)層面應(yīng)多“定位優(yōu)化”，而非“業(yè)態(tài)雜亂”。
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