隨著中國宏觀經濟增速放緩，中國商業(yè)地產已經進入結構性調整發(fā)展階段，在轉型與創(chuàng)新的主基調中，行業(yè)發(fā)展局勢已經悄然改變。隨著2015年中期業(yè)績報告出爐，各大上市房企在這場變局考核中的成績，也一一清晰展示出來。

在這場期中考試中，萬達、九龍倉、太古地產、恒隆地產、華潤置地等房企，保持一貫的領先，交出了較為滿意的答卷。贏商網信息顯示，在上半年投資物業(yè)租金收入排行中，去年實現香港上市的萬達商業(yè)，以63.33億元奪冠，而九龍倉以71.74億港元(約58.97億元人民幣)排列第二，與2013年同期相比，實現12%的漲幅，太古地產53.68億元港幣(約44.12億元人民幣)第三名，其后，恒隆地產、華潤置地、長實地產、陸家嘴、北辰實業(yè)、大悅城地產、中國國貿分別依次排列Top10位置。

香港“包租公”表現出眾

在這場“租金”成績考核中，港企普遍表現出眾。新鴻基、九龍倉、太古、恒隆等香港“包租公”，在業(yè)績表現、運營經驗、產品特色打造中，形成了難以撼動的地位。

據媒體統(tǒng)計，瑞安房地產的上海新天地半年租金收入為1.48億元，武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地等項目租金收入穩(wěn)步增長。而港企中表現更為出眾的則是九龍倉。其海港城購物中心租金收入高達29.93億港元，遠遠超過其它購物中心。此外，九龍倉旗下包括時代廣場、荷里活廣場、成都國際金融中心，四座購物中心總租金收入達45.86億港元，業(yè)績可觀，同比去年的租金數據，實現了平均26%的增長，平均出租率為99%。

良好的租金表現也加大了九龍倉對于發(fā)展投資物業(yè)的信心。到今年上半年，九龍倉的投資物業(yè)資產價值已經達到了3068.75億港元，較去年底繼續(xù)增加了近50億港元。投資物業(yè)資產價值今年上半年所占公司總資產比重為68.6%，這是多數在港上市房地產公司難以企及的水平。而實現的179億港元營業(yè)收入中，來自投資物業(yè)貢獻的營收達到了71.74億元，占到集團營收的比重約4成，營業(yè)利潤占比則達到了78.8%。

“當紅炸子雞”九龍倉國金中心(IFS)

在香港順風順水的九龍倉，據悉未來將大力發(fā)展內地投資物業(yè)(商業(yè)物業(yè))市場，希望在內地可以創(chuàng)造出第二個輝煌。

九龍倉集團第一副主席周安橋表示，未來，商業(yè)地產是九龍倉內地發(fā)展的重點。 “九龍倉集團一直非常看重北京、上海等一線城市的機會，一直在尋找合適的地塊，按照集團的規(guī)劃，未來我們依然堅持兩條腿走路的策略：一，依靠我們在香港海港城與時代廣場積累的豐富經驗，發(fā)展我們自持的‘投資物業(yè)’;二，按個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發(fā)展物業(yè)。”

半年報顯示，九龍倉內地投資物業(yè)方面， 成都國際金融中心的貢獻更加可觀，令中國投資物業(yè)收入增34%至港幣11.21億元，營業(yè)盈利增加39%至港幣5.89億元。

成都國際金融中心(成都IFS)是九龍倉在內地精心打造的高端商業(yè)產品IFS系列中，第一個開幕的。

2007年9月，九龍倉擊敗信和、華潤置地、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地產大鱷，以總價72.4億元人民幣、樓面價1.65萬元/平方米競得成都最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業(yè)地王。

九龍倉在成都城市中心春熙路上首次復制“海港城”模式，并于2014年1月隆重啟幕。大獲成功的成都IFS對于接下來九龍倉在無錫、蘇州、重慶、長沙的IFS項目的推廣具有指向標式的作用。

成都IFS總建筑面積達76萬平方米，包括一座21萬平方米的購物中心、總體量27.5萬平方米的超甲級寫字樓、一棟7.6萬平方米的高端服務式公寓以及擁有230間客房的“尼依格羅(Niccolo)”奢華酒店。

九龍倉最新披露的數據顯示，2015年上半年，開業(yè)一年半的成都IFS商場部分收入上升85%，達人民幣3.04億元，商場出租率幾乎達100%。成都IFS有接近300家國際名牌店，吸引了包括Louis Vuitton 、Chanel、Coach、Dior&Dior Homme 、Valentino 、Van Cleef & Arpels、Burberry等國際一線品牌入駐，其中逾100個品牌首次入駐華西地區(qū)。

成都IFS沒有遵循內地購物中心“5：3：2”的業(yè)態(tài)黃金分配比例。成都IFS的業(yè)態(tài)比例，大約80%是零售，15%是餐飲，5%是娛樂。包括知名的連卡佛百貨租賃面積近8000平方米，Great超市超過4000平方米，西南地區(qū)第一家UA影院，及冰悅滑冰場都被成都IFS囊攬其中。

與香港海港城一樣，成都IFS有20%是頂尖的奢侈品牌，50%都是中高端品牌，剩下30%是潮流時尚品牌和餐飲、娛樂。

九龍倉方面對成都IFS今年的營業(yè)額保持樂觀，這份樂觀來源于九龍倉自己經營商業(yè)的獨門秘訣。

據悉，九龍倉有一個專門的團隊研究怎樣幫租戶做生意，比租戶想得更細致，更關注流行資訊;還有一個團隊專門負責處理租戶、客戶幾方面的關系。例如，“Chanel有一款背包是爆款，如果世界各地的主流店鋪都有，而海港城這家店卻沒有，我們就會去提醒他們。”九龍倉集團副主席李玉芳接受采訪媒體時曾表示。“九龍倉做商業(yè)的經營之道就是積極管理，運營文化是細致化，做到見微知著。”

除了成都IFS，九龍倉還有另外4個IFS項目分別落戶無錫、重慶、蘇州和長沙。其中無錫IFS已于2014年投入使用，重慶IFS、蘇州IFS和體量最大的長沙IFS均將于2017年開業(yè)。

除了目前的5個IFS外，周安橋表示：如今九龍倉也在積極尋找更多機會拿地，開發(fā)更多IFS項目，但是對城市和地段的要求非常嚴格，必須是一線和強二線城市的優(yōu)質商業(yè)地段。“但我們也不敢保證每個IFS都有這么好的增長，選址等綜合因素加在一起，才可以使一個IFS成功。”周安橋說。他認為，兩年做一個或者三年做一個IFS比較切合實際。

附：贏商網“2015年上半年各大購物中心租金收入盤點”

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