投資視角下的購物中心建設(shè)

出于引流的考慮，很多購物中心大力發(fā)展體驗性業(yè)態(tài)，為購物中心帶來人氣的同時，投入的成本無疑也在增加，作為投資商當(dāng)然希望能夠盡快收回投資額，如果當(dāng)前規(guī)模、業(yè)態(tài)組合下的投資方案不能容忍，就需要考慮其他方案，例如把整個商業(yè)縮小，去做社區(qū)或者街區(qū)型商業(yè)，無論賣，還是租賃都比較好處理。

假如發(fā)展商資金充裕、希望長期持有商業(yè)物業(yè)，或者希望整體轉(zhuǎn)讓給商業(yè)投資公司的，則物業(yè)規(guī)模一般在8萬-12萬平方米較為適宜，因為體量有足夠規(guī)模時，投資人獲得的利潤才相對較多，才愿意長期持有。

根據(jù)合理的業(yè)態(tài)組合下商戶能夠承受的租金水平，通過現(xiàn)金流量表的形式，將物業(yè)的建造成本、財務(wù)成本、租金收入、運(yùn)營費(fèi)用等指標(biāo)綜合考慮，計算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項指標(biāo)，給開發(fā)商參考。

通過這個賬本，我們可以看出項目的成本和收益是否平衡，再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。對于收益較低的項目，發(fā)展商就要控制建造成本、尋求利息相對低的融資渠道。對于培育期較長的項目，如果沒有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業(yè)面積或者縮小規(guī)模等措施，保證投資安全性。

除了這些基本開支之外，還需要注意可能產(chǎn)生的其他成本嗎？

例如餐飲。現(xiàn)在很多顧問建議開發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例，但這也引起新的問題。

增加餐飲業(yè)的比例雖然可以帶動人群來消費(fèi)，但這個人群消費(fèi)目的是非常強(qiáng)的。如果購物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了，同時還具有時間性，不會一天都呆在這里。同時購物中心還會因為增加了餐飲比例，使得所有設(shè)施設(shè)備的成本變高，如空調(diào)、水電，在購物中心的中小型水族館、垂直綠化和水系，這些設(shè)計涉及到的維護(hù)成本明顯高于一般的商業(yè)建筑，而且并無直接的租金收入。

雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計的出發(fā)點是吸引人流，但是業(yè)主還是需要對其進(jìn)行成本和收益的仔細(xì)考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。

商業(yè)項目層出不窮，對于長期持有的項目，它的定期翻新是不是也很費(fèi)錢？購物中心每天運(yùn)轉(zhuǎn)，接待大量客流，后期維護(hù)成本不可忽視。除此之外，原有的項目也需要通過重新裝修，才能保持良好的購物環(huán)境，給消費(fèi)者帶來新鮮的體驗。

例如，1990年開業(yè)的香港太古廣場，分別在1998年和2008年都進(jìn)行過大型的翻新工程以保持活力，在2008年至2011年更是用了四年時間做整體翻新，為了避免影響租戶的生意，大部分工程是在每天結(jié)業(yè)后進(jìn)行。

國內(nèi)的購物中心的建造水準(zhǔn)和后期維護(hù)均弱于香港的成熟購物中心，而面臨著變化更快的市場環(huán)境，通過翻新來保持競爭力，對于業(yè)主來說是不可不預(yù)備的費(fèi)用支出。

從投資角度，開發(fā)商投資回報率一般在多少？

一般投資回報率8%以上是比較好的，但是近三年一些發(fā)展商6%都能接受，回收期一般是要求在10年以內(nèi)，但是目前純粹的商業(yè)很難做到，除非是綜合體和一些銷售的產(chǎn)品才能做到10年以內(nèi)。

充足的資金也不代表就能把購物中心做好。前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模，比較好招商？

首先，單層建筑面積比較講究。單層達(dá)到1.5萬-2萬平方米(以下除使用面積會單獨注明，其他面積都指建筑面積)就會比較好做，即使用面積為8000-12000平方米(商家一般按使用面積報數(shù)給發(fā)展商)。

假如對于一層只有3000平方米使用面積的購物中心來說，如果要招進(jìn)一個服飾主力店，它所占有的面積往往都要1000多平方米(使用面積)。因此僅剩下1000多平方米(使用面積)，就不好再去招別的次主力商戶進(jìn)駐了。主力店也是需要和好的品牌做鄰居，但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒好的鋪位給其它“鄰居”了。

6萬平方米以上的購物中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費(fèi)，一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進(jìn)電影院、超市作為主力，還可以找一些好一點的服飾品牌做主力店。

如果購物中心不追求招主力店呢？每個購物中心都肯定需要有主力店，否則其他小的店鋪或新興的品牌很難存活，只不過可以沒有超市、百貨、電影院這類大型主力店。

一般4萬平方米以內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，要么作為社區(qū)型商業(yè)，要么定位做到小而精，商戶的組合數(shù)量不會很多，但都圍繞某個主題來打造項目。

例如，珠海揚(yáng)名廣場二期，其定位為珠海首個濱海時尚購物中心，總建筑面積達(dá)10萬平方米。引進(jìn)的品牌主要以時尚、精致、年輕品牌為主，50%的品牌首次進(jìn)駐珠海，業(yè)態(tài)上則以零售和餐飲為主。零售品牌以潮流服飾為主，包括優(yōu)衣庫珠海旗艦店、H & M珠海第二店和MUJI等時尚平牌主力店，除此之外也引入了眾多原創(chuàng)設(shè)計師潮牌。餐飲則引入探魚、板長壽司、雪村串燒、富臨皇宮、壽司亭、西貝莜面村、泰芒果、魔鍋坊、滿記甜品等時尚餐飲平牌，餐飲比例占到整個商場的40% 。此外，購物中心還引入了幸福藍(lán)海國際影城IMAX、6ixty8ight、屈臣氏、hotwind、亮視點進(jìn)一步呼應(yīng)了項目主題。

再如上海的K11，其商業(yè)面積約4萬平方米，以購物藝術(shù)中心為主題，業(yè)態(tài)以零售和餐飲為主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈內(nèi)未有的零售和餐飲品牌，另一方面在消費(fèi)者體驗上下足功夫。購物中心各個角落都有藝術(shù)品帶給顧客驚喜，設(shè)置更多的公共空間供顧客休憩和娛樂。地鐵通道入口、精致的農(nóng)莊餐廳、臨街花園的設(shè)計都充滿創(chuàng)意，成為吸引人流進(jìn)入的賣點。