“銀發(fā)中國”之養(yǎng)老地產(chǎn)：處于起步階段 三大難題待解

　　核心提示：從現(xiàn)在我國打造的養(yǎng)老地產(chǎn)來看，多數(shù)項(xiàng)目還只是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號，實(shí)際仍是在做房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段。

　　當(dāng)“放開二孩”的政策引爆各方輿論的同時(shí)，加速的中國老齡化問題也隨之成為了輿論的焦點(diǎn)。

　　根據(jù)民政部的統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，全國60歲及以上老年人口21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，預(yù)計(jì)到2050年前后中國老年人口將達(dá)到4.8億，步入深度老齡化社會(huì)。

　　老齡化問題的加劇，伴隨而來的是老年人養(yǎng)老問題。雖然我國目前老年人多以居家養(yǎng)老這一傳統(tǒng)模式為主，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式將不能滿足現(xiàn)有養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　從現(xiàn)在我國打造的養(yǎng)老地產(chǎn)來看，多數(shù)項(xiàng)目還只是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號，實(shí)際仍是在做房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步階段。

　　現(xiàn)今我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的三大問題：

　　一、政策扶持不足

　　由于我國現(xiàn)有政策主要是對于非營利性機(jī)構(gòu)給予一定優(yōu)惠，房企做養(yǎng)老地產(chǎn)屬于營利性機(jī)構(gòu)，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受到政策給予的優(yōu)惠。

　　二、重資產(chǎn)、盈利難

　　中國大環(huán)境下的養(yǎng)老地產(chǎn)還未形成成熟的盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本很高，但回報(bào)率卻很低，有的項(xiàng)目甚至是在賠本經(jīng)營。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)常出現(xiàn)“低價(jià)開發(fā)商回本困難，高價(jià)老人又承擔(dān)不起”的尷尬境地。

　　三、服務(wù)質(zhì)量有待提升

　　養(yǎng)老服務(wù)就是要滿足老人的多元化需求，在老人健康、護(hù)理、醫(yī)療等基礎(chǔ)生活服務(wù)以外，還要考慮如何滿足老人精神層面的需求。

　　下面就讓我們一起盤點(diǎn)下國外較為成熟的養(yǎng)老體系，探尋可借鑒之處　 

　　1.美國品質(zhì)社區(qū)養(yǎng)老模式　 

　　美國在養(yǎng)老體系上經(jīng)歷了近一個(gè)世紀(jì)的時(shí)間，在居家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)方面，美國積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在美國，社區(qū)具備了強(qiáng)大的助老功能，使得美國老人能內(nèi)安其心、外安其身，實(shí)現(xiàn)"安養(yǎng)—樂活—善終"的老年生活目標(biāo)。

　　近年來，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)還有走另類化的趨勢，比如有人把養(yǎng)老社區(qū)搬進(jìn)了大學(xué)。美國1947年以后出生的“嬰兒潮一代老人”們受教育水平普遍較高，針對這個(gè)特點(diǎn)越來越多的高等院校參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，可使用大學(xué)休置的地產(chǎn)建成“大學(xué)老年村”，并使用大學(xué)的教學(xué)設(shè)施，提供終身學(xué)習(xí)項(xiàng)目，從而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所為，老有所學(xué)。

　　不過，美國更讓國內(nèi)開發(fā)商感興趣的是“以房養(yǎng)老”。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。據(jù)了解，由于美國的房屋租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。此外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。房主去世后，該房產(chǎn)可出售用于歸還貸款。

　　2.日本家屬社區(qū)式養(yǎng)老模式

　　日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展已較為成熟，日本政府提出了"黃金計(jì)劃"，旨在打造一個(gè)可以為老年人和殘疾人提供豐富而又健康生活的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境。

　　日本還形成了以養(yǎng)老設(shè)施為核心的"養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)"產(chǎn)業(yè)形態(tài)：

　　3.英國社區(qū)照顧養(yǎng)老模式

　　英國有關(guān)社區(qū)照顧的法令明確指出，要在社區(qū)內(nèi)對老年人提供服務(wù)和供養(yǎng)，以便使他們盡可能過上獨(dú)立的生活。其目標(biāo)是在他們自己的家或"像家似的"環(huán)境中受到幫助。社區(qū)照顧包括兩部分：一是運(yùn)用社區(qū)資源，在社區(qū)內(nèi)由專業(yè)工作人員進(jìn)行照顧；二是由家人、朋友、鄰居及社區(qū)志愿者提供的照顧。如為有各種需要的老年人提供家庭服務(wù)。

　　模式特色：

　　①政策引導(dǎo)。英國政府既制定社區(qū)照顧這一社會(huì)福利政策， 又訂立具體的措施，以使社區(qū)能切實(shí)地承擔(dān)起這一職能。

　　②政府出資。英國的社區(qū)照顧在財(cái)政出資上完全體現(xiàn)了以政府為主的特點(diǎn)，很多服務(wù)設(shè)施都是由政府資助的，社區(qū)、家庭和個(gè)人的支出不多。

　　③依靠社區(qū)。英國的社區(qū)照顧主要是立足社區(qū)、依靠社區(qū)，以社區(qū)為依托，各種服務(wù)設(shè)施都建立在社區(qū)中，且社區(qū)照顧的方式盡量與老年人的生活相融合。　 

　　④體系完整。各種社區(qū)照顧的機(jī)構(gòu)既有政府出資社區(qū)舉辦的非贏利性的機(jī)構(gòu)，也有私營的、商業(yè)性的服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　4.丹麥自助社區(qū)式養(yǎng)老模式　 

　　在丹麥，流行自助養(yǎng)老社區(qū)。雖然也是獨(dú)享的公寓，但是老人們有共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場等，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)。在自助養(yǎng)老社區(qū)，老人之間可以做更多的交流，他們可以約上老友或是志趣相同的同事住在一起，一起釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園。

　　我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，服務(wù)質(zhì)量的提升還有很大的空間，需要一步步的去摸索和投入。