捆綁海昌主題公園 碧桂園旅游合作能否解重資產(chǎn)難題？

    在去庫存的主旋律之下，旅游地產(chǎn)也在尋求跨界合作的新出路。引入平安作為戰(zhàn)略投資者的碧桂園，在其牽線下也為自己找著了旅游地產(chǎn)的合作方。

　　近日，據(jù)獲悉，碧桂園集團(tuán)與大連海昌集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。據(jù)碧桂園披露，雙方將共同整合資源，在全國共同關(guān)注及擬進(jìn)入的城市范圍內(nèi)開發(fā)及獲取項(xiàng)目。

　　同時(shí)，碧桂園和海昌集團(tuán)將針對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)，在項(xiàng)目合作中，碧桂園專注做房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，海昌集團(tuán)專注做主題公園項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營。

　　對(duì)于此次合作，碧桂園稱雙方將詳細(xì)磋商具體項(xiàng)目的合作，“真刀真槍大干一場(chǎng)”。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，兩家企業(yè)的戰(zhàn)略合作實(shí)則為多方合作陣營中的進(jìn)一步雙邊聯(lián)盟，這一多方合作平臺(tái)即為“平安文旅薈”。

　　碧桂園多方捆綁進(jìn)軍文旅

　　雖然沒有詳細(xì)披露，但在碧桂園的描述中，其與海昌集團(tuán)的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議將有“更驚人的具體合作”。

　　從簽約過程來看，碧桂園高層對(duì)此合作似乎也是報(bào)以厚望。11月2日，海昌集團(tuán)董事局主席曲乃杰帶隊(duì)前往碧桂園集團(tuán)總部，以董事局主席楊國強(qiáng)、副主席楊惠妍、總裁莫斌的碧桂園核心決策層與海昌集團(tuán)進(jìn)行了接近2個(gè)小時(shí)的深度洽談。

　　雖然楊國強(qiáng)與曲乃杰在當(dāng)日僅屬首次見面，但碧桂園和海昌集團(tuán)在此前卻早已有交集。

　　今年8月，平安銀行聯(lián)合華誼兄弟、海昌集團(tuán)、藝術(shù)北京、砂之船奧特萊斯、碧桂園集團(tuán)等六家企業(yè)宣布啟動(dòng)跨界資源整合平臺(tái)“平安文旅薈”。

　　按平安文旅薈的介紹，其將整合國內(nèi)頂尖影視、旅游、休閑、房地產(chǎn)和消費(fèi)資源，打造針對(duì)各類主力消費(fèi)人群的文化旅游綜合體，并計(jì)劃在全國范圍復(fù)制發(fā)展。

　　平安銀行健康文旅事業(yè)部總裁成建新彼時(shí)表示，平安文旅薈打造綜合體主要分為主打時(shí)尚藝術(shù)的“城市中心文旅綜合體”以及主打旅游休閑度假的“城市周邊文化旅游城”。

　　按照平安文旅薈的規(guī)劃，華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、海昌海洋王國、砂之船奧特萊斯以及碧桂園商業(yè)配套都將成為其文旅綜合體的組成部分，而平安則參與其中提供所有金融服務(wù)，綜合打造“平臺(tái)+業(yè)態(tài)+產(chǎn)品”的商業(yè)模式。

　　11月4日，平安文旅薈的發(fā)布首個(gè)項(xiàng)目盛世中原，成為首個(gè)試驗(yàn)。資料顯示，位于河南中牟縣的盛世中原項(xiàng)目，雛形為建業(yè)與華誼兄弟合作的電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目，后因王中軍在平安文旅薈中的推介，吸引了其他5家企業(yè)的投資意向。

　　據(jù)悉，盛世中原除電影小鎮(zhèn)外已經(jīng)在規(guī)劃海昌海洋王國和砂之船奧特萊斯，而碧桂園在該項(xiàng)目參與的部分是與河南本地開發(fā)商新田置業(yè)合作開發(fā)的新田商業(yè)文化廣場(chǎng)。

　　有此淵源，碧桂園與海昌集團(tuán)的合作似乎并不顯得突兀。對(duì)于碧桂園而言，和大股東平安及主體公園物業(yè)開發(fā)商們抱團(tuán)，或許正是其解套傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)之重的出路。

　　旅游地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于旅游地產(chǎn)開發(fā)商而言，與主題旅游項(xiàng)目的合作既在于增加拿地砝碼、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，更重要的也在于依靠旅游引擎促進(jìn)銷售去化。

    旅游大盤之重

　　旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮之后，投資周期長回報(bào)收益慢的后期問題也開始浮出水面，如何維持旅游大盤的持久銷售亦算是不少開發(fā)商的營銷難題。

　　“受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響，旅游地產(chǎn)今年整體表現(xiàn)較為一般，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)旅游地產(chǎn)認(rèn)知更為清楚時(shí)，過去純粹靠營銷賣房的路子已經(jīng)很難走通”，旅游地產(chǎn)資深分析人士胡曉鶯對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，不少旅游地產(chǎn)開發(fā)者都在思考的問題正是如何整合更多旅游資源。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁同樣認(rèn)為，旅游地產(chǎn)尋求資源合作成為趨勢(shì)的背后是過往絕大部分旅游地產(chǎn)“重地產(chǎn)輕旅游”的模式問題。

　　宋丁表示，過往的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)則并未有太多旅游資源配套，“過往只依靠休閑度假型酒店、游艇會(huì)等設(shè)施來拉動(dòng)銷售的旅游地產(chǎn)大盤，現(xiàn)在已經(jīng)很難能夠長期維持項(xiàng)目的人氣，也不利于后期銷售和資金回籠”。

　　這或許正是碧桂園所面臨的問題。從2005年真正意義上的旅游度假項(xiàng)目清遠(yuǎn)假日半島到惠州旅游大盤十里銀灘再到進(jìn)軍海南市場(chǎng)的碧桂園椰城和珊瑚宮殿，碧桂園的旅游大盤也走過了一段起伏歷程。

　　在十里銀灘之前，碧桂園在旅游地產(chǎn)方面的布局并不高調(diào)。而碧桂園十里銀灘的熱銷，堪稱其旅游地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　2011年中，碧桂園十里銀灘以75折優(yōu)惠入市，創(chuàng)下開盤當(dāng)天銷售4000套，收金30億元的紀(jì)錄，并在2012年二期入市延續(xù)了超3300套的銷售業(yè)績。

　　在十里銀灘取得成功后，碧桂園在旅游地產(chǎn)方面的布局開始加速。2013年其布局煙臺(tái)的碧桂園十里金灘，即是十里銀灘式的復(fù)制，采取全國聯(lián)動(dòng)營銷攻勢(shì)，該盤開盤錄得超4800套的銷售。

　　盡管入市頭炮打響，但龐大的體量的銷售壓力也開始在續(xù)銷中加大，存貨去化、資金沉淀和后續(xù)的開發(fā)滾動(dòng)成為旅游大盤的難題。

　　以碧桂園十里銀灘為例，這個(gè)總建面達(dá)513萬平方米的大盤，截至2015年上半年已售出交付和預(yù)售待交付的建面為158萬平方米。而總建面為202萬平方米的碧桂園十里金灘，目前已售出交付和預(yù)售待交付的面積約為12萬平方米。

　　于是，在旅游大盤的去化面前，與主題公園開發(fā)運(yùn)營商的合作方式普遍被認(rèn)為將具有促進(jìn)作用。

　　宋丁認(rèn)為，對(duì)于不曾打造過專業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商而言，尋求專業(yè)領(lǐng)域的合作伙伴顯然優(yōu)于自己投資開發(fā)，而在海昌類主題公園開發(fā)運(yùn)營商看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的存在同樣可以為較偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目營造城鎮(zhèn)化的環(huán)境和氛圍。

　　“海昌旗下有較有知名度的極地海洋世界品牌，在旅游地產(chǎn)中可以成為驅(qū)動(dòng)引擎”，胡曉鶯則認(rèn)為，在聚集人氣之余，主題公園與開發(fā)商在客源方面亦有互補(bǔ)進(jìn)而相互促進(jìn)銷售的可能。

　　事實(shí)上，結(jié)合文化旅游概念的文旅項(xiàng)目概念近兩年已經(jīng)在掀起新一輪熱潮。王健林掌舵的萬達(dá)，已經(jīng)在南昌、合肥、武漢、青島、廣州、成都等地落子萬達(dá)文化旅游城，宣布瞄準(zhǔn)文旅產(chǎn)業(yè)。

　　胡曉鶯認(rèn)為，此種主題公園驅(qū)動(dòng)引擎的特點(diǎn)在于可以無中生有，實(shí)際上并不需要依賴某個(gè)特定旅游目的地的自然環(huán)境和資源，“所以未來海昌和碧桂園的合作可能還會(huì)下沉衍生到更多項(xiàng)目”。