萬江商業發展有了重磅級的規劃動向。日前，記者獲悉，《萬江街道商業網點規劃（2016-2025）》已出臺，對萬江商業發展進行前瞻性的規劃與布局，確立要著力打造三大商圈，包括華南MALL商圈、新城中心商圈、龍灣濱江商圈。商圈的定位與規劃，關系到萬江商業發展的未來，萬江如何借力外在優勢條件，如何激發內在發展潛力，將商圈發展提升到更高層次，備受外界關注。
以發展現代服務業為主導產業
目前，東莞正處于社會經濟全面轉型發展的關鍵時期，作為主城區重要組成部分的萬江街道，確立以發展現代服務業為主導產業，以商貿業作為重點，不斷加大商業發展的投入力度。
時下，《東莞水鄉特色發展經濟區發展總體規劃（2013-2030年）》獲得有力實施，加上早前的東莞中央商圈的整體規劃，以及東莞市中央休閑區濱水RBD（萬江片區）規劃出臺等眾多利好要素推動下，萬江商業發展獲得寶貴的機遇。這次《萬江街道商業網點規劃（2016-2025）》，規劃范圍為萬江街道行政轄區，面積48.6平方公里，規劃的對象包括萬江范圍內的區級商業網點、社區商業網點、商業街、專業批發市場、餐飲酒店網點等。規劃具體劃分為兩個階段，近期規劃為2016年—2020年，遠期規劃為2021年—2025年。
萬江推出如此大手筆的規劃部署，是基于萬江轉型發展的需要，增強萬江作為東莞市水鄉都市休閑區、文化創意基地和市區商貿物流服務基地的輻射力和影響力。
挑戰與機遇并存。萬江商業發展擁有很多利好因素，發展空間廣闊，不過同樣遇到不少需要克服的弊端、破解的難題。隨著大環境的改變，東莞的消費人口在減少，消費資源較為分散，大型的商業項目與日俱增，供過于求的形勢嚴峻。
萬江商業發展何去何從？萬江商業如何與城市形成錯位，融合發展？萬江是富有東莞水鄉特色的城市化片區中心，同時在水鄉片區擔當了橋頭堡的角色。目前，萬江已形成了以華南MALL商圈、新城中心商圈、龍灣濱江商圈為核心的商業格局，接下來如何將三大商圈進行高水平的規劃建設，發揮商圈的龍頭帶動作用，顯得極其重要。
三大商圈將構建消費新體驗
萬江今年提出以經濟建設為中心，以“培育新業態、重構新空間、拓展新服務”為重點，加快發展現代服務業。萬江接下來圍繞商圈建設將推出一系列措施，包括加強商業網點布局規劃的引導調控作用，將商業網點布局規劃納入城市總體規劃中，引導網點空間與城市空間形態同步發展；加大對商業基礎設施建設的政策扶持力度；提高商業集中度和規模化經營水平；鼓勵新型業態、連鎖業態的發展等。三大商圈承載了萬江商業的未來，萬江將三大商圈進行科學規劃建設，積極構建萬江全新的消費體驗。
華南MALL商圈以華南MALL生活城為核心，沿東莞水道向上游聯系文秀坊、服裝品牌街、金鰲洲打造文化創意商業街區，沿東莞水道向下游聯結紅星美凱龍、家匯廣場、陽光海岸茶葉城、義烏小商品城、共聯（三舊）城市綜合體，打造體驗式時尚商業街區。萬江計劃在這里規劃打造突出現代氣息和時尚流行消費的大眾化購物中心和休閑、旅游中心，大力發展高級商務、電子商務，聚集國際一線品牌，融合展示、購物、休閑、文化、商旅觀光等功能，構建引領時代消費潮流的現代化商業中心。
新城中心商圈以新銀泰“O2O”體驗摩為核心，聯結四周的萬成、鴻昌、東方建材城、茶匯萬江4個（三舊）城市綜合體，打造以電商為代表、以“互聯網+”、共享經濟為特色的新型商業街區。在這里，萬江將依托深厚濃郁的嶺南水鄉文化背景，以公共服務與商業服務為主形成萬江的市民服務核心，通過大項目帶動地區發展，打造“集辦公、商業商務、文體休閑、高檔住宅小區于一體”的全新形象的萬江中心。
龍灣濱江商圈以城市地標——東江之星城市綜合體為核心，沿東莞水道向上游聯系下壩坊、工農八號、鳒魚洲、可園打造文化創意商業街區，沿東莞水道下游向龍灣島方向打造龍灣時尚消費新天地，向港口大道方向打造龍灣創智商務街區，將這里打造成水鄉地區統籌發展的第一個“興奮點”、產城融合功能集聚區、東莞旅游產業集聚區之一。
萬江三大商圈概況
華南MALL錯位發展成功轉型
從享譽亞洲規模最大的MALL到如今定位街區式購物中心，華南MALL的規劃角色可謂一波三折。華南MALL經過運營低谷后，通過資產重組，進行了全新的發展定位，構筑了華南MALL商圈的重要版圖。
華南MALL位于萬江城市主干道萬道路上，緊挨著107國道萬江段，與東莞市汽車總站僅是數百米之隔，位置得天獨厚。以華南MALL為中心，這一帶區域近年來崛起不少商業項目，吸引眾多消費人流，形成了華南MALL商圈，是萬江最重要的商業聚集地。目前，該區域分布了華南MALL、家匯生活廣場、麥德龍自購自運商場、陽光海岸茶葉城、義烏小商品城等大型商業項目，與東城的萬達世博商圈，南城的鴻福商圈、西平商圈，以及莞城的東縱商圈等，組成了市區最重要的商業平臺。
華南MALL商業面積有47萬平方米，空間開闊，目前擁有歡笑天地主題樂園、萬達影院、尼羅河酒店、SPAR超市、天和百貨、時尚電器、魔方KTV、跨境商品直購體驗中心等配套，種類如此豐富的綜合性商業項目在東莞僅此一家，在國內也是為數不多。
近年來，華南MALL商圈不斷聚集人氣，其擁有獨特的街區式動感機動項目，與市區其他商業體進行了錯位發展，獲得市場青睞，而且該項目對消費定位進行重新劃分，對接了周邊居民的消費需求。隨著周邊樓盤不斷崛起，面向普羅大眾的消費市場逐漸形成，釋放巨大的消費潛力。
大眾對消費體驗及配套服務的要求越來越高，華南MALL近年來不斷對消費環境進行升級改造，增設不少配套功能，包括將對萬達影院IMAX數字版本升級為激光版本，引進了跨境商品直購體驗中心，并籌建萬江規模最大的五星級生鮮市場等。家匯生活廣場作為華南MALL商圈的另一主力項目，這里將建成一個家居生活城市綜合體，引進家居航母“紅星美凱龍”，為該區域帶來全新的消費體驗。
新城中心商圈潛力有待釋放
新城中心商圈是萬江著力打造的另一主力商圈。不過該商圈發展進度緩慢，與其所擁有的優勢條件也不相符。
新城中心定位為文化商業區，位于萬江區中部，西臨環城西路，北臨莞穗大道，南跨汾溪河至泰新路，用地面積3.3平方公里，并以汾溪河為界，分成為新城中心區和藝術教育創意園區兩大組成部分。
新城中心發展至今，除了建成少量樓盤，擁有街鋪式商業之外，其他商業配套較為欠缺。今年8月，恒大影城正式投入運營，連同恒大帝景的歐式風情商業街，為該區域聚集人氣起到一定作用。
其實，新城中心商圈的地理位置得天獨厚，尤其擁有緊挨莞穗大道的天然優勢，理應是具備巨大的發展潛力。莞穗大道為107國道途經東莞境內的重要路段之一，以莞城為起點，穿過萬江境內，是由市區通過水鄉片區的望牛墩、洪梅、中堂、麻涌等鎮街的必經之路，并且連接廣州增城區新塘鎮，車流量密集，商貿及物流資源沿路分布。
莞穗大道的起點為莞城商業中心，是東莞昔日最重要的商業聚集地，萬江與莞城僅是一河之隔，很早便已獲得商業發展先機。當時，沿路建成市區并不多見的高檔住宅曦龍廣場，繼而建成新都會廣場。新都會廣場是萬江傳統商業區的核心地帶，配套了大型的商業項目，吸引了市區以及周邊鎮街的市民前來消費。
新城中心與新都會廣場相距約4公里，處于莞穗大道的黃金地段，而且擁有較為充裕的土地資源，可惜該商圈聚集的人氣并不多。近10年來，東莞形成了發達的路網體系，莞穗大道的影響力逐漸弱化，車流、人流、物流等資源減少。但從整體區域上看，新城中心依然是一個非常有潛力的區域，接下來的關鍵是如何實現從外部優勢到內部塑造轉變，如何進行科學規劃及高水準建設，如何完善配套設施，并做出自己的特色，關乎到新城中心商圈的發展未來。
龍灣濱江商圈重點發展休閑商業
商圈競爭激烈，在市區更是如此。莞城主推“懷舊消費”，東城、南城引領動感、時尚的消費，聚集了市區大部分的消費者。萬江擁有天然的水環境，良好的消費體驗，然而對市區居民吸引力始終尚未凸顯。直至下壩坊的出現，“來萬江消費”已從憧憬變成現實，萬江的消費與體驗魅力獲得了升華。
下壩坊的起初設想是打造成為文化創意街區、城市會客廳，最終沒有成為構想中的文化創意項目，而是不斷凸顯休閑餐飲的功能。順應市場發展，下壩坊成為市區最受追捧的消費場地之一，對當地餐飲業帶來的推動力不可低估。因為有了下壩坊，消費者不斷從市區、鎮街前來消費體驗。
以下壩坊為組成部分，這一帶逐漸形成了龍灣濱江商圈。
龍灣濱江片區主要有商業和休閑兩部分，呈兩條帶狀分布，商業部分以港口大道延長線至環城路跨線橋為主要分布區域，沿路上東國際、首鑄“東江之星”、工人文化宮、精英世家、波普中心、尚書悅府、歐景城等商業樓宇和住宅小區為主體形成龍灣商圈；沿東莞水道河岸則以休閑為主，有龍灣濕地公園、官橋風情街、主題酒店、花舞龍灣主題公園等。
比鄰中心城區，擁有完善的配套設施，是龍灣濱江商圈突出的優勢，這里有條件打造成為高檔次、高水準的商業中心。龍灣濱江商圈與行政文化中心相距很近，很符合城市的整體發展規劃，可以承載萬江發展的重心，重點發展休閑商業、休閑旅游、文化創意產業，體現濱水休閑特色。
龍灣濱江商圈值得期待。龍灣濱江商圈如何進行規劃發展？關鍵要將龍灣濱江商圈與中心城區商圈進行融合發展，要實現資源共享、互補互利，使得整個區域打造成為城市商業的中心、城市體驗的中心、城市資源的中心。
觀點
萬江街道黨委書記吳志剛：優化發展環境做強現代服務業
日前，萬江街道黨委書記吳志剛表示，萬江經濟在穩步發展，今年前三季度各項數據平穩向好，萬江的城市在更新，環境日益優化，將不斷完善硬件配套，做強現代服務業。
吳志剛說，萬江積極推動現代服務業集聚發展，漸成規模，其中嶺南文化創意產業基地一期產業園區正式對外開放，近期承辦了2015年廣東省高等學校工業設計大賽優秀作品展；菜鳥科技O2O項目正進一步完善設計方案，金泰名牌總部街區、小享農業生態園等一批街道重大項目穩步推進；東莞跨境電商產業園于正式落戶家匯生活廣場；位于華南MALL商圈的萬江現代服務產業園正加緊招商；E·匯商務港、大合谷、大塘電商中心和眾創生態園等一批電子商務創業園區正陸續改造并投入使用等，現代服務業呈現了蓬勃的發展態勢。
訪談
東莞市政協委員梁聚峰：做強特色消費發揮后發優勢
當前，萬江商圈如何進一步發展，需要克服哪些難題?為此，記者采訪了東莞市政協委員梁聚峰。
記者：萬江商圈發展需要破解哪些難題？
梁聚峰：萬江給人感覺離中心城區有一段距離，吸引市民前來消費不多，也讓房產投資者顯得慎重。除了路橋建設之外，交通配套需要跟得上。此外，萬江已建成或在建的大項目不多，無法借助大項目來聚集人氣，萬江需要加快上馬項目建設。另外，商業項目需要加大后續管理力度，像華南MALL前期出現經營困難，如今逐漸旺起來，這與項目的定位及管理密切關聯，需要進行長遠的謀劃發展。更為重要的是，萬江要不斷改善軟硬環境，建設宜居萬江。水鄉統籌建設是一個難得的契機，萬江要將環境配套、硬件設施、政務管理等加以提升，營造舒適的居住及消費環境。
記者：萬江商圈在東莞商圈中應如何定位？
梁聚峰：東城、南城在發展高端消費方面具有優勢，萬江就應該與此進行錯位發展，可以定位為特色消費。除了基本的生活消費，應該有一些創新、創意、特色的產業項目，比如萬江可以在創意文化方面作文章，將莞穗大道沿線的舊物業進行統籌發展，大膽嘗試。下壩坊是萬江一個成功的商業案例，這里之所以這么旺，關鍵就是在于有特色，具備別人所不具備的特色。像萬江龍灣花卉公園改造成為婚慶主題公園，這是很有特色的，這不但是做旺一個商圈的問題，而且為年輕人帶來很好的教育體驗。大家都在求大求全，萬江可以做強特色消費，發揮后發優勢，不但帶來商圈繁榮，同時可以推動當地的轉型發展。萬江進行高屋建瓴的謀劃，不僅是打造商圈發展的問題，而是搭建平臺培養創新環境、創新人才，提升人的素質，讓萬江不斷增強綜合競爭力。
案例
華南MALL：定位大眾化消費
在華南MALL，愜意的購物體驗、炫酷的機動游戲，給人留下深刻的印象。而這個曾頂著“亞洲最大購物中心”的光環，經歷了一段并不平坦的轉型之路。
華南MALL于2005年5月1日正式營業，開業不到3年，銅鑼灣百貨、百安居等主力商家相繼撤走。東莞北大資源商業管理有限公司接手該項目，定位也從當初的“購物公園”轉變為“生活城”，構成了華南MALL商圈的核心組成板塊。該公司總經理葉繼寧說：“項目當時設計很超前，不過周邊的樓盤并沒有建起來，缺乏人氣，配套又跟不上，加上當時東莞吞吐不了這么大的商業容量，致項目受挫。北大資源收購后，理清楚法律關系，整體回購鋪位達80%，于2012年投入巨資改造升級，引進了SPAR超市、天和百貨等主力項目。”
華南MALL初期定位為輻射華南地區的購物中心，忽視了很多實際因素，導致該項目客流不足，商業蕭條。葉繼寧說：“現在項目定位是立足萬江，輻射東莞，符合實際情況。周邊的樓盤多起來，便將項目打造為對接周邊居民的購物中心，聚集了不少人氣。”
近年來，該公司對華南MALL的業態進行了一系列調整，在穩定商場百貨、歡笑天地等項目客源的同時，逐步增加娛樂、休閑、餐飲等配套，開啟了BC區風情街，IMAX激光系統也安裝完畢等，并且加大了住宅產品的開發，不斷盤活商業資源，使得人氣得以聚集。
面對日益激烈的市場競爭，華南MALL的轉型備受關注。葉繼寧表示，公司計劃利用原羽毛球館場地，打造一個五星級生鮮市場，面積為1萬多平方米，設置中央空調、觸碰式電子屏等設施，建成后是萬江規模最大、功能最全、管理最優的現代化農副產品五星級生鮮市場。
