綠地上市后首次募資301.5億 揭秘其背后的商業(yè)邏輯

    12月8日晚，綠地控股發(fā)布公告披露其定增預(yù)案。綠地在公告中提到，公司擬以不低于14.51元/股非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)20.78億股，募集資金總額不超過(guò)301.5億元，擬分別用于房地產(chǎn)投資、金融投資及償還銀行貸款。發(fā)行完成后公司仍不存在控股股東和實(shí)際控制人，總股本最高將增加至142.46億股。

　　記者注意到，綠地此次定增將在房地產(chǎn)項(xiàng)目中擬投入募集資金110億元(項(xiàng)目總投資182.75億元)，用于武漢、合肥地區(qū)的三個(gè)項(xiàng)目。據(jù)綠地控股測(cè)算，上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入合計(jì)212.54億元，利潤(rùn)總額合計(jì)40.63億元。

　　而在金融投資項(xiàng)目方面，擬投入募集資金101.5億元，包括65億元分別與中金公司、長(zhǎng)城資管設(shè)立投資基金(前者定位為PE投資、后者定位并購(gòu)?fù)顿Y)；15億元設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司；12億元增資綠地融資租賃有限公司；9.5億元收購(gòu)杭州工商信托股權(quán)并增資，交易后綠地金控將進(jìn)入金融信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　同時(shí)，上述定增募集資金中另外不超過(guò)90億元將擬用于償還銀行貸款。截至2015年9月30日，綠地合并口徑一年內(nèi)到期的短期借款為295.32億元，非流動(dòng)負(fù)債為401.65億元，長(zhǎng)期借款為1389.53億元。

　　億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東分析，綠地上市后首次定增規(guī)模就達(dá)300億，對(duì)于公司而言意義重大，是其充分利用上市平臺(tái)進(jìn)行資本運(yùn)作的表現(xiàn)，綠地案例同時(shí)說(shuō)明整個(gè)資本市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的支持。

　　綠地的300億中房地產(chǎn)投資和金融投資大概分別都會(huì)花費(fèi)綠地100億左右的資金，而這一點(diǎn)也恰好符合綠地“大金融”戰(zhàn)略布局。事實(shí)上，自綠地提出“大金融”戰(zhàn)略以后其金融業(yè)務(wù)一直保持快速發(fā)展，綠地金融為綠地旗下獨(dú)立子公司，一直保持著獨(dú)立發(fā)展。

　　相比于其他房地產(chǎn)公司萬(wàn)達(dá)、恒大等布局金融，綠地在之前已經(jīng)搶先一步，在綠地此前公布的三季度報(bào)告中，其金融領(lǐng)域前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額同比增長(zhǎng)219%?？硕鸱治稣J(rèn)為，綠地金融業(yè)務(wù)對(duì)主業(yè)的促進(jìn)主要有兩方面：一是成立了企業(yè)服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)在各地設(shè)立小額貸款公司，以及對(duì)接銀行等金融機(jī)構(gòu)，為入駐綠地商辦樓以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的中小企業(yè)提供授信服務(wù)，并以此提高商辦產(chǎn)品的溢價(jià)；另外一個(gè)目的主要是為了企業(yè)自身的融資，成立了“房地產(chǎn)基金投資”的平臺(tái)，主要業(yè)務(wù)是將一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包出售。

　　同時(shí)，綠地在本次定增的金額也有100億投資到自己的超高層寫(xiě)字樓建設(shè)中去，武漢、合肥也是目前中國(guó)二線(xiàn)城市中樓市非常穩(wěn)定的城市。目前看來(lái)綠地在這些城市的超高層投資還是以重資產(chǎn)為主，本報(bào)記者多方了解，未來(lái)這些資產(chǎn)綠地也會(huì)考慮如何進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　綠地輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)早已經(jīng)有所端倪，近期和SOHO中國(guó)進(jìn)行合作，綠地將開(kāi)放自己的寫(xiě)字樓資源和SOHO中國(guó)一起合作SOHO中國(guó)的聯(lián)合辦公產(chǎn)品SHOH3Q。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹透露，其希望通過(guò)綠地的地標(biāo)性寫(xiě)字樓快速將SOHO3Q布局到中國(guó)的二線(xiàn)城市，比如西安、武漢，兩者的合作無(wú)疑可以減少綠地自己運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓的壓力。

　　在12月5日，綠地已經(jīng)將旗下六家持有商辦物業(yè)的公司各自99.999%股權(quán)，作價(jià)16.97億元授予一家私募機(jī)構(gòu)上海彤熹投資合伙企業(yè)(下稱(chēng)“上海彤熹”)，加上向其中5家公司提供合計(jì)38.46億元資金，上海彤熹一共將交予綠地55.43億元。

　　克而瑞研究中心分析師傅一辰認(rèn)為，此筆交易將對(duì)綠地帶來(lái)兩方面影響：打包出售辦公樓屬大宗交易，較高的銷(xiāo)售金額能幫助綠地沖擊年底2800億元的業(yè)績(jī)；交易能帶來(lái)大量現(xiàn)金流入、降低負(fù)債，并試水輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　顯然綠地正在不斷通過(guò)金融化手段改變自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，綠地方面表示，通過(guò)此次定增一方面將加快形成以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)集群，做強(qiáng)做優(yōu)房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)；另一方面將加快金融投資產(chǎn)業(yè)集群，加快金融投資業(yè)務(wù)的發(fā)展，促進(jìn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展等。

　　同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉分析，綠地利用年底增加重點(diǎn)核心城市的投資儲(chǔ)備與存貨量，對(duì)業(yè)績(jī)提升會(huì)有一定幫助。