一、業態構成。
按功能性把購物中心的業態分為零售、餐飲、娛樂休閑、服務四大業態。統計中國10余家大型購物中心業態構成顯示，目前國內購物中心各功能性業態的比重分別為：零售64%、餐飲20%、休閑娛樂12%、服務5%。
與東南亞購物中心的業態構成：零售52%、餐飲18%、娛樂休閑20%、服務10%相比，目前國內大型購物中心的零售業態的比重與國際標準相比高12%。
而娛樂休閑及服務業態與國際標準相比分別低8%、5%。這表明，與國外成熟購物中心相比，國內購物中心的業態結構不盡合理，尤其是娛樂休閑、服務等目的性消費業態較為單一，缺乏具有娛樂性和趣味性的項目。
購物中心業態比例國際標準與國內統計結果差異表
二、各業態分析。
1、零售業態分析。
從不同類型購物中心的零售業態組成看，都市型購物中心55.3%的零售業態以品牌專賣店為主,其次為超市12.9%;區域型購物中心35%的零售業態為百貨主力店,其次為家居廣場8%;社區型購物中心26.4%的零售業態為百貨,其次為超市24.9%。
這表明: 品牌專賣店已成為都市型購物中心的主力零售業態，百貨、超市及專業賣場已成為區域型及社區型購物中心的主力零售業態。
不同區域購物中心零售業態情況表
2、餐飲業態分析。
從不同類型購物中心的餐飲業態組成看，都市型購物中心39.6%的餐飲業態以中餐為主，其次為美食街34.7%；區域型購物中心60.3%的餐飲業態為中餐，其次為東南亞餐10.8%；社區型購物中心51%的餐飲業態為中餐,其次為快餐23%。
這表明：都市型購物中心的餐飲業態日漸休閑化，區域型購物中心的餐飲業態日漸商務高檔化，而社區型購物中心在提供大眾餐飲滿足社區居民消費需求的同時，低檔次的快餐也成為發展重點。
不同區域購物中心餐飲業態情況表
3、娛樂休閑業態分析。
從不同類型購物中心的娛樂休閑業態組成看，都市型購物中心的娛樂休閑業態以影院為主；區域型購物中心的娛樂休閑業態以兒童樂園、電影院、KTV為主；社區型購物中心的娛樂休閑以KTV、電影院、兒童樂園為主。
這表明，從目前看，中國購物中心的娛樂休閑業態發展較為單一，缺乏趣味性、娛樂性、以及適合室內游樂的大型游藝項目，兒童游樂及電影院是最常見的休閑娛樂業態。
不同區域購物中心休閑娛樂業態情況表
三、模式分析。
購物中心在我國的發展還處于起步階段，其投資模式也因開發商的專業水平、資金實力、發展戰略的不同而不同。目前我國購物中心主要投資模式有“統一開發、分割銷售、返租經營”和“租售結合”兩種。
1、“統一開發+分割銷售+返租經營”。
購物中心開發商將項目開發建設完之后，把項目分割成若干個小的商鋪在市場上出售，在銷售時由管理商與商鋪投資者簽訂返租協議，將商業物業交由經營商做統一招商、管理，投資者每年可以收取固定的投資回報。返租合同的期限短的一般為3—5年，長的達到15年；而回報率一般為6%—9%。
2、“租售結合”。
購物中心“租售結合”投資模式是在“分割銷售、售后返租”投資模式的基礎上進化而來的。
其總體操作思路是：開發商在購物中心項目開發的過程中，將整個項目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開發商在出售商鋪時，一般都和商鋪投資者簽訂返租協議，取得已出售商鋪的管理權，以便對整個項目進行業態規劃），然后組建購物中心管理公司或聘請專業管理公司來對購物中心進行出租經營、管理，以賺取后期的營運利潤和支付商鋪投資者的收益。
