商業(yè)項目如何找準項目定位？每一步需要解決的問題有哪些？本文，飆馬商業(yè)地產通過對未來匯項目的解讀，教你一步一步“見招拆招”，解讀項目定位4步曲！
一、商業(yè)項目遭遇定位難題。
1、定位難題：區(qū)位具有商業(yè)潛力，但自身無明顯優(yōu)勢及特征。
未來匯隸屬泛CBD及朝青板塊，并毗鄰東四環(huán)與朝陽路交口重要位置，商業(yè)挖掘價值巨大。
但是，如何進行挖掘確實一道難題。對于發(fā)展相對成熟的區(qū)域而言，購物、休閑、娛樂、餐飲及各類配套服務似乎均不缺乏，無明顯的市場空白。項目無規(guī)模優(yōu)勢的商業(yè)面積以及明顯的商務配套特征。
如何打造才能不落一般商務配套的窠臼，并形成獨樹一幟的市場優(yōu)勢和最大化區(qū)位價值實現(xiàn)呢?
可見，只有從自身條件及區(qū)域出發(fā)，對項目進行深耕細作，精細化管理，精準化定位，才能最大化項目價值并成就項目在區(qū)域的地位和競爭優(yōu)勢。
未來匯項目總體思路
2、突破難關：在項目本身找尋突破口，植入特點主題，聚集豐富功能。
未來匯項目本身而言，商業(yè)面積較小，但決定項目定位的不是一般零售、配套等簡單業(yè)態(tài)及功能，而是需要植入特定主題及相對豐富的功能聚焦才能成就項目目標，其小及其功能的聚集度決定其“微”及其“MALL”大概念構成。
項目非一般零售、商務配套或單純餐飲娛樂集合載體，而是打造一個能夠熨帖區(qū)域人群心靈及簡單、創(chuàng)意化生活需求的——微MALL是為項目方向。
未來匯總體定位
二、商業(yè)項目如何4步找準項目定位。
以未來匯為例，將其定位思路分為4步，通過一步步提出問題、解決問題就能找準并實現(xiàn)項目定位。
步驟1：目標客群篩選
準確的客戶定位對于項目的成功運營至關重要，選取具備消費能力且能夠持續(xù)發(fā)展的客戶群，伴隨項目共同成長，并支撐項目的運營發(fā)展。
（1）需解決的問題：
我們需要什么客戶？
客戶來源？
項目定位的基礎和出發(fā)點？
（2）未來匯如何做：客戶在身邊，項目定位全靠他們
距離CBD最近的純生活區(qū)，配套設施又相對齊全，成為北京東部商務居住的中心區(qū)，項目周邊1千米半徑即達20余萬人。
作為“CBD后花園” 區(qū)域人群學歷高、收入高、消費能力強的知識型和精英型人士、年輕化人群置業(yè)生活及工作的聚集區(qū)，且國際化、時尚化需求明顯。
未來匯依據區(qū)域人群主流特征找準目標客群。
項目群體定位：立足區(qū)域人群，針對CBD及泛CBD區(qū)域商務、生活及過往的高知、中高收入、年輕化的人群。
群體描述：具有一定工作能力、經濟收入穩(wěn)定且有保障、追求生活品味、思想水準和藝術鑒賞能力、生活層次等屬于中等以上。
步驟2：商業(yè)主題定位
以目標消費者的消費習慣和消費特性制定項目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導原則落實后續(xù)的定位過程和細節(jié)。
（1）需解決的問題：
客戶需要什么?
項目理念的提升?
后續(xù)各部分細化定位的指導性原則?
（2）未來匯如何做：在客戶需求上實現(xiàn)和提升
步驟3：項目業(yè)態(tài)定位
以項目主題性為核心，所有業(yè)態(tài)都要圍繞主題性和目標客群的需求出發(fā)進行規(guī)劃，以業(yè)態(tài)合理排布和組合體現(xiàn)項目的功能性特征。
（1）需解決的問題：
如何滿足客戶需求?
功能性體現(xiàn)是什么?
功能性結合到實際地塊和產品的落實?
（2）未來匯如何做：主題性是核心
步驟4：品牌落位組合
在前續(xù)工作的基礎上，根據定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結合區(qū)域消費市場和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實和未來競爭的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項目成功運營的基礎上凸顯主題特色。
（1）需解決的問題：
哪些品牌合適?
項目主題業(yè)態(tài)的最終體現(xiàn)?
（2）未來匯如何做：運營和特色同樣重要
B1：滿足區(qū)域商務及生活的基本配套需求
1F：內部空間做足精致生活型零售，體現(xiàn)對生活的感知與營造;外部做好調性與氛圍的營造，體現(xiàn)對城市的對話與溝通
2F：完善和熨帖的生活欲求(生理及心理)滿足，并完成吸引和聚合人流、全時段消費的目的性需求
3F：影院部分無他，而寫字樓特別是部分三層可作為商業(yè)使用，以餐飲類/SPA纖體/培訓類業(yè)態(tài)為主。
文章來源：商業(yè)地產云智庫
