商業(yè)地產(chǎn)去庫存四大“妙招”

電商沖擊、野蠻式生長……多重因素疊加導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫存居高不下。對此，中央和地方紛紛出臺相應(yīng)政策措施助力去庫存，品牌企業(yè)也各盡其能破解商業(yè)地產(chǎn)高庫存，其中不乏具有啟發(fā)借鑒意義的模式或做法。我們通過研究及歸納，從“商業(yè)+”跨界融合、“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合、發(fā)力“眾創(chuàng)空間、長租公寓”等新興業(yè)態(tài)、基于城市更新的并購整合四個維度，分析總結(jié)企業(yè)破解商業(yè)地產(chǎn)高庫存的四大方法，飆馬商業(yè)地產(chǎn)將為大家分享這四大妙招，以期為業(yè)界提供參考。

 

“商業(yè)+”跨界融合

 

通過商業(yè)物業(yè)與其他領(lǐng)域的跨界融合，營造“體驗”空間，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，帶來新的業(yè)務(wù)和利潤增長點，助力去庫存。

 

為順利實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化，品牌企業(yè)積極進行商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，由傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)運營向商業(yè)綜合運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，探索“商業(yè)+”的跨界融合。從品牌房企商業(yè)跨界融合動向來看，文化和體育成為房企熱衷的跨界方向，如泰禾、萬達等加碼院線進入大文化領(lǐng)域，萬達、華潤、佳兆業(yè)等嘗試體育產(chǎn)業(yè)。

 

 

表：代表性企業(yè)“商業(yè)+”跨界融合動向

 

典型案例剖析：南昌萬達城

 

 

近年，萬達商業(yè)為了尋求新的業(yè)務(wù)增長點，戰(zhàn)略重心從房地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)綜合運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并對原有單一的商業(yè)購物中心再度升級，開發(fā)商旅文綜合體“萬達城”，其中于2016年5月開業(yè)的南昌萬達城為標(biāo)桿之作。

 

 

基本概況

 

 

六大項目業(yè)態(tài)

 

主題樂園：6大主題區(qū)、60余項游樂設(shè)施 

 

海洋樂園：7大主題區(qū)，300多個種類28000余條

 

電影樂園：國內(nèi)的高科技電影娛樂體驗

 

萬達茂：26個青花瓷罐，40家全球美食餐廳

 

酒店群：9個度假酒店，4000間客房

 

濱湖酒吧街：20家國內(nèi)外著名品牌

 

運營策略 

 

與旅行社合作或并購，完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈布局；

 

打造“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”理念，提升品牌附加值；

 

提前啟動預(yù)售票機制為項目開業(yè)預(yù)熱；

 

利用事件營銷，為項目造勢——“會飛的鯨鯊”。

 

盈利模式

 

“以售養(yǎng)租”模式。首先，萬達城利用主題樂園等投資提升區(qū)域價值，開發(fā)住宅項目與之形成互補，通過銷售物業(yè)的資金保證主題樂園良性運轉(zhuǎn)，如南昌萬達城整個體量480萬平方米，其中銷售物業(yè)超過280萬平方米。其次，萬達將商場購物中心、電影院線與主題樂園形成配套，跨界融合，協(xié)同發(fā)展，增加利潤空間。

 

南昌萬達城是萬達集團由萬達廣場這類單一的商業(yè)購物中心向大型商業(yè)文化購物公園轉(zhuǎn)型的典型案例。截至2016年8月，萬達已在全國布局了12座萬達城，3個項目已開業(yè)運營。未來，商旅文綜合體“萬達城”有望成為萬達規(guī)模擴張的跳板。

 

“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合

 

將互聯(lián)網(wǎng)思維運用到商業(yè)物業(yè)的全鏈條，實現(xiàn)線上和線下融合，提升存量商業(yè)物業(yè)的吸引力，進而盤活低效的“存量資產(chǎn)“。

 

商業(yè)地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，應(yīng)是從商業(yè)物業(yè)前期選址、規(guī)劃、后期運營，到用戶體驗，全鏈條運用互聯(lián)網(wǎng)思維，通過構(gòu)建O2O發(fā)展交互平臺，并利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析經(jīng)營數(shù)據(jù)、消費者、租戶或業(yè)主的信息及行為，實現(xiàn)線上和線下的高效融合，提升品牌價值，盤活低效“存量資產(chǎn)”。目前，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房企主要基于以下三種方式實現(xiàn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。

 

 

圖：房企對大數(shù)據(jù)主要應(yīng)用方向

 

 

表：代表企業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合動向

 

打通線上和線下，相互融合是未來商業(yè)發(fā)展趨勢。除上述實體商業(yè)將傳統(tǒng)線下優(yōu)勢與線上業(yè)務(wù)整合優(yōu)化外，一些品牌電商也在向線下延伸，如亞馬遜開設(shè)實體書店，當(dāng)當(dāng)實體書店長沙開業(yè)等。由此可見，通過體驗打通線上和線下，線上支持線下，線下也可反哺線上，相互融合才是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢。

 

眾創(chuàng)空間、長租公寓等新興業(yè)態(tài)發(fā)力

 

開發(fā)商通過租賃老舊或經(jīng)營不善的商業(yè)物業(yè)，進行重新定位、二次改造、二次招商，最終實現(xiàn)溢價出租、資本退出，進行存量資產(chǎn)的再利用。

 

政策支持導(dǎo)向下，資本和開發(fā)商爭相進入新興業(yè)態(tài)領(lǐng)域。2015年3月，《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》中首次提出“眾創(chuàng)空間”；2016年兩會“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”更是成為多方關(guān)注熱點。2015年11月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中提到，積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，首次將出租公寓寫進中央政策文件。在政策支持下，萬科、龍湖等地產(chǎn)公司及高和資本等機構(gòu)都在以或租或買的形式獲取舊改項目。

 

 

表：代表企業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展動向 

 

利用新興業(yè)態(tài)改造閑置資源，滿足多元化需求，盤活市場存量。“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”已成為當(dāng)今時代潮流，共享經(jīng)濟的興起，創(chuàng)客空間、長租公寓、線上短租平臺的出現(xiàn)，外加“商改住”、“商改寫”等去庫存政策支持，聯(lián)合辦公、長租公寓等新興業(yè)態(tài)則成為釋放空間資產(chǎn)價值、盤活商業(yè)地產(chǎn)存量的一條新路徑。

 

典型案例剖析：優(yōu)客工場

 

 

2015年4月，毛大慶創(chuàng)始的優(yōu)客工場首次公開亮相，旨在盤活存量物業(yè)資產(chǎn)，通過合理改造，打造以眾創(chuàng)空間為基調(diào)的聯(lián)合辦公社群生態(tài)圈。據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2016年8月，優(yōu)客工場已快速布局全國16個城市，36個場地，開業(yè)項目20個，截至2016年底，將實現(xiàn)30000個工位的共享社區(qū)平臺。

 

戰(zhàn)略布局

 

目前，優(yōu)客工場已布局16個城市，其中第一圈層包括北京、上海、深圳，第二圈層包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、青島等13個城市。其戰(zhàn)略布局城市選擇有五大關(guān)鍵點：

 

 

A、布局城市均為融資環(huán)境、創(chuàng)業(yè)成本、置業(yè)壓力三項指標(biāo)在2015年城市排名TOP20且GDP體量較大城市。

 

B、布局城市配有眾多高校和科研機構(gòu)等，為創(chuàng)新創(chuàng)投提供人力和智力支持。

 

C、布局城市中，活躍的創(chuàng)業(yè)人群年齡結(jié)構(gòu)偏低，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，城市創(chuàng)新能力強。

 

D、亟待高科技落地轉(zhuǎn)化推動轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)行業(yè)城市，如太原、青島等。

 

E、當(dāng)?shù)卣畬τ趧?chuàng)業(yè)、聯(lián)合辦公行業(yè)的政策引導(dǎo)和支持。

 

市場定位

 

 

盈利模式

 

目前，從優(yōu)客工場的收入來源來看，股權(quán)置換、租金仍是其主要盈利模式。由于初創(chuàng)型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微，優(yōu)客工場主要靠的還是租金。除此之外，優(yōu)客工場也構(gòu)建服務(wù)平臺，通過給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù)獲得盈利，但盈利通道有待打開。

 

并購整合劍指城市更新

 

收購價值被低估的商業(yè)物業(yè)，重新定位和改造升級，提升物業(yè)價值，在此過程中通過資產(chǎn)證券化退出，盤活存量同時也為企業(yè)獲取資金進行循環(huán)投資。

 

收購價值被低估的商業(yè)物業(yè)，通過城市更新盤活存量。近年，部分傳統(tǒng)商業(yè)項目經(jīng)營或銷售情況每況愈下、甚至持續(xù)虧損，而此時，具有專業(yè)運營能力與資金優(yōu)勢的綜合型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、資本抓住機遇，伺機收購并發(fā)展壯大，通過城市更新盤活存量。

 

 

表：代表企業(yè)并購整合發(fā)展動向 

 

商業(yè)物業(yè)被收購后，主要有兩種運作模式：

 

第一種，集投資與運營為一體。投資機構(gòu)同時作為管理運營機構(gòu)，打通投資建設(shè)、運營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。凱德和萬科是這種模式的代表。

 

第二種，投資與運營各盡其能。投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人，管理運營則交由專業(yè)運營商管理。如當(dāng)前倡導(dǎo)輕資產(chǎn)運營的萬達、大悅城等，則是以專業(yè)運營商的身份實現(xiàn)輕資產(chǎn)化。

 

企業(yè)通過并購整合，實現(xiàn)化解商業(yè)地產(chǎn)庫存，需要的支持工具，即資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化可以將沉淀在項目里的巨額資金釋放出來，解決企業(yè)的資本流動性問題，同時也解決了不良資產(chǎn)的盤活問題。目前，國內(nèi)正起步的兩類商業(yè)地產(chǎn)證券化是REITs（權(quán)益類證券化）和CMBS（債項類證券化）。短期來看，CMBS能解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商迫在眉睫的資金流動性問題，有助于盤活存量；長遠(yuǎn)來看，CMBS將會助推REITs落地和發(fā)展。目前，中國金茂于2016年8月發(fā)行了國內(nèi)首單CMBS產(chǎn)品（高和招商-金茂凱晨資產(chǎn)支持專項計劃），發(fā)行規(guī)模約40億元人民幣，票面利率3.3%，此次發(fā)行具有該類產(chǎn)品的標(biāo)桿效應(yīng)，將開啟和加速推動商業(yè)地產(chǎn)金融化時代的到來。

 

小結(jié)

 

通過政策調(diào)控助力庫存去化是重要手段。對于增量市場，因城施策，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)城市不同情況，因地制宜采取措施。對于庫存壓力大的三四線城市，嚴(yán)控或禁止新增商業(yè)用地；對于供需緊張的一二線城市，適當(dāng)考慮土地供應(yīng)。對于存量市場，支持待開發(fā)用地、已開發(fā)商業(yè)用房使用性質(zhì)改變，但對于調(diào)整項目界定、土地差價等細(xì)化問題，有待政策出臺。政策優(yōu)惠方面，通過出臺減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力。

 

企業(yè)思路轉(zhuǎn)變是根本之道。對于企業(yè)而言，無論是“商改住”、還是“商改辦”，政策只是特定時期助力庫存去化的手段，而非解決商業(yè)地產(chǎn)去庫存的根本之道。簡言之，商業(yè)地產(chǎn)庫存去化的出路還是思維的轉(zhuǎn)變，一方面通過合理定位，業(yè)態(tài)和功能的合理布局或調(diào)整，提升商業(yè)地產(chǎn)價值；另一方面通過資產(chǎn)證券化化解大量資金的沉淀，最終實現(xiàn)退出。

 

文章來源：中國指數(shù)研究院