近年來，全國范圍內扶持旅游產業的政策頻頻出臺，對文商旅地產的發展有利好的促進，在中國旅游休閑產業進入了高速發展階段，整體看來大勢向好。
文商旅地產發展的四大利好因素
1、從消費需求層面看，全國居民對休閑度假的需求不斷增長。
從消費需求層面看，全國居民可支配收入增速高于GDP，中等收入群體日益壯大，加之政府對落實帶薪休假制度的加強，民眾在財務和時間自由基礎上，對休閑度假的需求不斷增長。以家庭為單位的休閑度假市場目前已趨常態化，2014年全國出境旅游已超1億人次。旅游休閑成為國民大眾生活的必需品，它既是產業也是民生基礎。國內制造業出口受阻，產能過剩，內需的拉動迫切，消費的“人口紅利”要真正聚集、釋放，才能有效推動經濟社會發展，而旅游休閑消費是其中最大的蛋糕。
2、國家關于區域協調發展和基礎設施建設的推進，使旅游成為區域發展中最重要的新型動力。
2014年新建鐵路投產里程8427公里，高速鐵路運營里程達1.6萬公里，占世界的60%以上，2015年鐵路投資要保持在8000億元以上，新投產里程8000公里以上；2014年高速公路通車里程達11.2萬公里，2015年將實現高速公路電子不停車收費聯網。公路、鐵路、民航建設的進一步加強，使大家的出行變得更容易。
3、新一輪的城鎮化建設，特別是特色村鎮及農民致富的需要，也讓文旅地產持續升溫。
相對改革開放初期以工業為核心的早期城鎮化建設所引發的環境污染問題、城市保障體制不完善帶來的諸多社會問題，泛旅游產業的構建，可以直接推進高質量的城鎮化建設。一些老的工業城市，面臨資源枯竭的危機，產業需要升級或轉型，政府鼓勵發展/升級產業重心是旅游、健康、養老、創意設計及服務業。同時，鄉村旅游、休閑農業的發展對農民受益的保障及促進農民增收有利。
4、互聯網金融產品為文商旅地產的發展提供了金融支持。
類似眾籌、信托等金融產品，不僅解決了開發商部分資金的問題，也提前為項目聚集了潛在消費群。
文商旅地產的四種商業模式
近年來國外很多具有成熟開發模式的休閑度假品牌進入，國內出現了很多可借鑒的文商旅地產標桿案例。基于文、商、旅之間內在的必然聯系，主要有如下四種商業模式：
1、依托自然資源發展的模式。
點評：以稀缺的自然資源作為主要賣點，注重自然生態資源的價值挖掘，打造親水、生態、親子等旅游度假、康養項目，以高星級酒店帶動，銷售型物業酒店化設計，精裝交付、酒店托管為主。
這種早期旅游地產開發的主流模式緣于對自然資源的非獨占性和全國范圍內同質化項目的增多，對客戶的黏性不足逐漸凸顯，項目的相對優勢喪失。當投資客越來越理性之后，整個市場幾乎所有項目遇到發展瓶頸，有價無市。應以獨特的文化主題為核心發展、以產品提升文化景觀為核心的模式。
2、依托游樂產品發展的模式。
點評：作為引擎聚集人氣，為項目搭建價值平臺，通過銷售型物業回現促進旅游項目的滾動開發，以旅游房地產為最終目標。此類模式開發的項目因單一主題易被復制，若沒有多樣化的盈利模式，將會陷入競爭的紅海。
在核心景觀打造中，應綜合考慮各片區的功能、特點、位置等因素，通過一條主線把各區主題串聯到一起。
3、依托文化資源發展的模式。
點評：以特色建筑為平臺，屬地文化為靈魂，基于特色文化的現代演繹，營造與現代城市差異化的情景，通過項目運營，實現區域土地增值，帶動周邊地塊的溢價提升。
按照馬斯洛需求理論，當人的物質需求得到滿足后會開始對精神層面的需求追尋，文化是最容易與人產生情感共鳴的，若能以人性化需求為出發點，在業態、建筑和運營服務層面充分挖掘自身文化，通過具象具有歷史特色的建筑展現，利用現代科技手段，將項目演繹成為最具國際氣質的標志性商業奇觀。
4、依托相關產業發展的模式。
點評：以旅游為主導，根據地緣特色與可及資源，整合農業、文化、運動、會議會展、醫療健康等相關產業，形成泛旅游產業鏈格局，復合引擎鑄造項目獨特吸引核，提升整個區域價值，實現項目運營或銷售的獲利。
這一模式具有較強的可持續發展能力。由于旅游休閑產業的綜合性強、產業鏈長，具有強大關聯帶動效應，它在與其他關聯產業融合的過程中，可實現產業價值鏈重構，融合后的產業群體形成新的經濟增長點，如旅游休閑產業與醫療業融合形成養生、健康產業。
文商旅地產的五大操盤“心經”
1、取勢——站位城市運營的高度。
旅游業是戰略性產業，很多地方政府將其作為產業轉型升級的首選。對政府而言，開發旅游，土地可獲得有效升值，不但能解決當地就業問題，還能快速拉動區域經濟全面發展，故對大規模文商旅地產項目開發的支持力度較大，希望此類項目開發成為城市運營的主要手段之一。對項目而言可借勢城市的推廣塑造自身品牌。
2、明道——多樣化盈利模式設計。
一個復雜的、多元的、大型綜合文旅度假項目，核心驅動往往不是能短期實現現金流的產品，項目盈利模式的設計很重要。一定要設計若干多樣化的投資回報模式，而最根本的是這種回報模式需要讓眾多參與主體能共贏。如銷售型物業不能用傳統的住宅營銷思路，而應從經營性資產投資的角度來思考。
3、優術——強化產品的打造能力。
旅游的引擎價值是游客的市場消費能力。對于游客來說，快樂是需求的源點、追求新奇的體驗是需求的痛點，所以文商旅地產項目的本質是一個“生活在別處”的生活方式之載體，這個載體的核心功能是提供一種有別于日常生活方式，有著快樂回憶的可能。落到產品的打造，就會聚焦到內容與形式兩個層面，從內容上看要滿足項目目標客群的立體化，特別是情感的需求；從形式上看需要在場所感營造方面做更多人性化和細節的考量。
4、合眾——內容混搭、產品跨界。
以“消費搬運”為依托形成的“內需消費集散結構”與“城市聚集的反向結構”是旅游休閑地產的核心依據。但以自然資源為主的驅動模式，特色性和唯一性不足，較難解決逗留時間短的問題。要讓客戶停留時間更長，需要在這里的活動有延續性，不同人的需求有不同的滿足，所以如何通過內容的混搭和產品的跨界以實現這種需求的閉環是對操作團隊資源整合能力的考驗。因此，在項目定位時，就要站在整盤統籌的角度系統化思考，厘清各功能板塊及物業間的協同、開發時序及呈現的次序、不同引擎間的橫向打通等問題，才能使項目獲取“1 1 1>3”的效果。
5、踐行——可及資源的特色運作。
每一個項目的操盤團隊不同，項目在當時當地的可及資源相異，在運作時的思路差異較大。根據項目獨特的天時地利人和，以可落地可執行為基礎，在操盤過程中以贏利最優化的眼光，清晰盈利模式，注重開發次序；以體驗差異化的眼光，構建獨特主題，突出項目特色；以市場特定化的眼光，打造引擎項目，鑄就其吸引核；以場所別處化的眼光，注重場所精神，觸發情感共鳴；以人文故事化的眼光，深挖文化淵源，別樣心靈體驗；以運營現代化的眼光，創新操作模式，保持長續發展。
文章來源：境鑒
