相對于全租型項目，租售結合型項目所涉及的招商工作更復雜、瑣碎，如何高效完成招商任務？本文，飆馬商業地產以重慶某金融廣場為例，層層解剖其招商難點破解方法，極具實操性。
一、商圈租金水平與業態經營現狀分析，需求差異化招商突破口。
1、5大商圈租金水平調研。
重慶商圈定位
據數據統計，預計到2020年，重慶5大傳統商圈的商業營業面積在450萬平方米以內，社會零售總額達到450億元以上。“十一五”新規劃建設的茶園、西永、大渡口城區、渝北兩路、巴南漁洞、北碚城區等6大商圈，重在完善商業設施建設，增加商品經營面積達到180萬平方米，社會零售總額達到120億元以上。
解放碑商圈
觀音橋商圈
沙坪壩商圈
楊家坪商圈
南坪商圈
分析：5大商圈目前商業形態較為單一，以單純零售為主導，配以少量本地菜系餐飲與娛樂，無法滿足消費者多元化的需求，同時多以時尚零售為主要構成業種，面對家庭與社區消費群體的商業形態不多。
2、9大業態經營現狀分析。
1）大型酒樓
大型酒樓有：七十二行、瑜彩峰飯店、真川味大酒樓、砂鍋坊、頤瑞酒樓、天祿園風味酒樓、中華大酒樓、五谷雜糧家宴館。
大型酒樓經營規模情況
2）特色餐飲
特色餐飲有：鄉村味道、家福火鍋、重慶香巴辣火鍋、CSC、滋味煮義、肘子火鍋、金沙魚府、陳眼鏡火鍋、東方魔湯、品上品火鍋、君臨園江湖菜館、御庭佳坊魚館、我來也江湖菜、胖砂鍋、齊鳴火鍋、丁月玉兔、味道演義、天源火鍋、劉傳統九火鍋、吉友知魚苑、野生菌湯鍋、壹街食府等。
特色餐飲經營規模狀況
特色餐飲面積集中段
特色餐飲業態占比
分析
區域特色餐飲整體經營狀況普遍較好，中小型較多，大型特色餐飲較少，因大型特色餐飲供不應求，生意火爆；
綜合考慮租金總價、租金單價、面積、經營狀況等因素，區域內大型特色餐飲供應不足，應當有所增加，在檔次上應該有所提升。
3）休閑娛樂
休閑娛樂有：曉月山楓網吧、長嘉大茶樓、富士足道館、中華百姓茶樓、閑人居、富僑、銀樂迪KTV、歡樂迪KTV、御足坊、北海道健身休閑會所、佳禾茶樓、文祥茶苑、新都紅KTV、歲月如歌茶室、天河KTV、緣香茶樓、名人足浴、瑩波網城、半盞茶、沙塔爾網吧等。
休閑娛樂類型占比
休閑娛樂面積集中段
休閑娛樂規模占比
分析
區域內休閑類較多，大多為小茶樓，而成規模性的娛樂、洗浴很少，供不應求；
從各方面看，區域內休閑娛樂類有固定消費人群，對大型的休閑娛樂需求較大，目前區域內大型的休閑娛樂場所經營狀況較好。
4）超市
超市有：沃爾瑪、永輝超市、新世紀、新世紀百貨、壹街永輝超市、重百超市、新世紀、
中百倉儲、華冠超市、易購超市、中百超市。
超市租金/面積分析
分析
區域大型超市整體經營狀況普遍較好，小型超市較多，且經營狀況較差，因此在超市的引入中，應當注重規模效應，一定要引入具有一定規模的超市，規模應當在4000㎡為宜；
從各方面看，大型超市都在負1樓，且經營狀況十分可觀，因此在超市規劃布局應當在負1樓。
5）家電、數碼、通訊
家電、數碼、通訊包括：海爾專賣、國美、蘇寧、數碼通訊、格力電器、格力電器、安琪兒、九陽家電、蘋果專賣、創維電視
超市租金/面積分析
分析
區域內家電、數碼、通訊類整體經營狀況較差，中小型較多，租金價格高低不齊，特別是數碼類經營不成體系；
綜合考慮租金總價、租金價格、面積、經營狀況等因素，區域內不宜做大型數碼、家電、通訊賣場。
6）家具、家居、建材
家具、家居、建材包括：朗薩家具、富士達家具市場、名品家具城、四季情緣家紡、南方寢飾 、南亞家具、小林寢飾等。
家具、家居、建材租金/面積分析
分析
區域經營家具、建材、家居的較少，且多為小規模，經營狀況不太樂觀，步行街租金價格高，區府租金價格低；
綜合各方面，不建議大規模做家具、建材、家居類，區域內不宜做此類大型賣場。
7）文體教育
文體教育有：許銘樂器、司博健身中心、金麥斯教育、長江樂琴行 、陽光樂琴行、花火藝術培訓。
文體教育租金/面積分析
分析
區域文教體育類少，規模小，沒有大型文教體育類，多為音樂培訓，目前已有業態整體經營狀況好；
從租金看，位置處于1樓的價格承受力強，2樓價格承受力較低，且1樓與2樓經營狀況差不多，因此建議在文教體育類應當形成規模，規模應控制在300㎡左右，且位置可選擇在2樓以上。
8）酒店
酒店包括：博圣酒店(三星級）、 鋼花酒店、陽明大酒店、頤瑞酒店、瑞杰商務酒店、朗逸酒店、瑞杰商務酒店、瑞法賓館、東鑫賓館、逸家賓館。
酒店租金/面積分析
分析
區域星級酒店少，多為經濟型和商務型酒店，整體經營狀況好，但租金較低；
綜合各方面看，建議引進成規模、具有品牌效應的酒店，但應適當控制規模，在1500㎡為宜。
9）服裝
服裝包括：雅戈爾、 ERKE 、海瀾之家、BOBO、哎呀呀、段記西服、 衣香麗影、鱷魚、喬丹服飾、布衣天下、貴人鳥、李寧 、本色口岸 、言、港貨坊等。
服裝類型占比
服裝租金/面積分析
分析
區域服裝、服飾經營狀況較為良好，非品牌類較多，成規模經營很少，特別是運動類很少，且租金高；
綜合考慮租金總價、租金價格、面積、經營狀況等因素，區域內大型品牌服裝、服飾供應不足，因此在商業規劃上應當傾向于品牌服裝、服飾，特別是運動系列。
業態綜合分析
分析
中大型酒樓、中大型特色餐飲、規模型休閑娛樂業態數量較少且經營狀況火爆，供不應求；
大型超市、酒店經營狀況普遍較好，但酒店租金收益較低；
服飾類租金收益較高，但中高檔品牌服飾類缺乏；
數碼、通訊、家電、家具、家居、建材類無法形成聚集效應，經營狀況不容樂觀。
二、精準項目定位，明確業態組合與鋪位劃分。
1、項目定位。
項目商業發展主線
項目檔次定位
項目功能定位
商業消費群定位
2、業態組合。
業態組合：端頭聚客型，整體業態分區及組合建議如下
分析
1#、4#樓下做餐飲主力店；
將聚客度較高的特色餐飲、世界餐廳設置于項目端頭處，通過端頭的聚集效應帶動人氣向內延伸。
業態組合：中間聚客型，整體業態分區及組合如下
分析
2#、3#樓下做餐飲主力店；2、3#樓昭示性較強，且有人防出入口保證達到性。
將聚客度較高的特色餐飲、世界餐廳設置于商業中間位置，帶動兩翼業態商業的人氣擴展，保證兩側商家能夠存活。
3、鋪位劃分。
分析
金融機構中，證券交易機構對樓層有較大的要求，多集中在2-5F；
其他金融貸款機構和金融衍生行業等對樓層要求不太高，高樓層可滿足其需求；
主動線要清晰，多動線是死線；
動線要回流，形成一個自然回路；
平面動線要與垂直動線結合，解決高層人流導入；
垂直動線的運用可以創造雙首層，甚至三首層的概念。
負一層根據超市和洗浴中心等大型業態談妥后的面積需求再進行劃分
4#樓1F（726.66㎡）
4#樓2F（718.62㎡）
4#樓3F（718.62㎡）
2-B#樓1F（1079.29㎡）
2#-B樓2F（1079.29㎡）
2#-B樓3F （1079.29㎡）
三、策略制定與執行細化，確保完成招商任務。
1、整體招商策略。
2、租售比例。
20%招商培育，80%以租帶售：即引進20%的“羊頭商家”，保障商業整體經營品質和消費人氣，用品牌效應，快速炒熱商業。
3、意向品牌。
4、招商執行細化。
文章來源：商業地產云智庫
