爛尾樓，是個充滿跌宕故事的詞語。喧囂開場，戲劇墜落，常見戲碼。
魔幻現實雜糅間，先來后到的它們，在2020的身上撞出了道新口子，透進來的光聚成了2個大字--重生。
新街口“店王”德基，接手雨潤國際廣場，復制“徐州版”德基廣場；
中房地產拿下沉寂在彭埠地鐵口，一度延期開業的的港龍城，傳聞將捎上王府井做運營，后者則首入杭城；
接盤俠寶能，盤下了魔都上環“爛尾”公寓地塊，意以“寶能中環中心”新貌，重構上海“西大堂”天際線……
若能趕上天時地利人和，這些曾因“爛尾”而徘徊在主流世界之外的商業項目或地塊，最快可在往后2年內，復活面世。
某種程度上，它們代表著時下城市更新浪潮的一種具象積極信號。只不過，這類存量改造不僅僅考驗著接盤方對“獵物”敏銳感知，亦考驗著后者的資金實力、改造能力、運營戰術。
不然，這些“難啃的硬骨頭”，只會以猙獰之面目，帶來狠狠的當頭一棒。
“爛”在何處？資金斷裂、操盤不力
顛破常識束縛，是商業“爛尾樓”們身上常見的特性。即便外形萎靡破舊，卻不能徹底抹去它們先天之區域、成本優勢。
開年至今有消息傳出將盤活的部分商業“爛尾樓”
來源/公開資料，贏在選址 制圖/商業地產頭條
據商業地產頭條對以上7個“爛尾”商業項目/地塊分析，可知：它們多數位于城市核心地段，周邊的商業、住宅配套已比較成熟；且項目初始拿地成本低。
據贏商大數據不完全統計，上述項目有2個市級成熟商圈、3個區域成熟商圈，以及1個區域新興商圈。
來源/贏商大數據-贏在選址 制圖/商業地產頭條
各個商圈均帶有較高客流量，贏商大數據顯示，即使是新興的杭州東站商圈，2019年工作日/節假日的日均去重客流都接近30萬人。
數據來源/贏商大數據-贏在選址 制圖/商業地產頭條
另從周邊配套看，“爛尾”的項目所處商圈的住宅、寫字樓、交通設施等均比較完善，商業環境發展相當成熟。
數據來源/贏商大數據-贏在選址 制圖/商業地產頭條
可這些坐擁城市區位、人流之繁華的明星項目，卻“意外”跌入了爛尾樓怪圈。探究背后原因，不外乎以下兩點：
資金鏈斷裂，是商業項目最常見的“爛尾”原因。無論是無錫明發廣場、杭州港龍廣場，抑或是上海興力達商業廣場、徐州雨潤廣場，“錢沒了，項目還沒干完”是它們共通的窘狀。
當然，出現資金斷裂的具體環節，處在不同開發階段的項目有所不同。有在選址、定位、招商、建造、運營中，出現資金運轉無力的；亦有因受到外部經濟環境不明朗影響，資金鏈斷裂無奈停工的，例如珠海拱北的珠光國際大廈。
為何常有“資金鏈斷裂”一說，知名地產分析師嚴躍進對商業地產頭條稱，其跟商業地產行業回款周期長有著密切關系。
在國內，資金實力相對薄弱的開發商，做商業綜合體時，大都會套用傳統住宅開發思路：通過建筑施工方墊資建設，依靠“小比例自有資金+商業貸款/銷售回款”撬動大盤。
實際操作中，開發商們會把綜合體中的住宅、公寓以快周轉方式速速出售、部分回籠資金，而后將資金投入自持商業部分開發，即傳統的萬達模式“以售養租”形態。
但這個模式并非次次奏效，特別是遇上樓市政策收緊的年份。一旦開發商住宅銷售渠道不順暢，回款慢且難，商業項目爛尾危機逼近。
于商業地產項目而言，即便前期開發一路順遂，但進入招商運營實測階段后，節奏一旦出現嚴重偏差，同樣有卷入“爛尾”大概率。
合肥安糧國貿購物中心，便屬于此類爛尾項目代表。該項目于2015年5月正式開門納客，彼時引進了阿迪、耐克等工廠店，以及GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等諸多名品折扣店。
圖片來源/攝圖網
按照彼時規劃，這個擁有近20萬平方米的商業組團由主題商街和頂級購物中心組成，涵蓋了高端百貨、生活超市、主題商城、國際影院、餐飲娛樂等多種國際時尚業態。
“安徽省內最高端、合肥首個地區型購物中心”，是安糧國貿購物中心對外的官宣標簽。但好景不長，開業兩年后，便有報道稱其遇上了人氣不足、商家大撤場困境，整個商場只有10多家門店正常營業。
2019年4月，贏商網江蘇站的實地探訪了解，該項目的三四五層基本空置，僅有一層、二層的部分商戶以及電影院和超市在正常運營，項目空置情況十分嚴重。
*安糧國貿購物中心部分樓層全部空置 圖片來源/贏商網
而在今年上半年，贏商大數據顯示安糧國貿購物中心（注：贏在選址已將其更名為“合肥唯品會城市奧萊”）關店率愈10%，零售、餐飲關店數量高居前二。
*合肥唯品會城市奧萊入駐品牌新開/關店趨勢分析 圖片來源/贏商大數據-贏在選址
運營不利外，安糧國貿購物中心還面臨來自安高商圈內合肥華潤五彩城等項目激烈競爭，以及周邊三公里內3個成熟商圈內多個玩家圍攻。
*注：合肥方圓薈西湖購物中心將于2021年開業 來源/贏商大數據-贏在選址 制圖/商業地產頭條
在“內憂外患”之下，安糧國貿購物中心漸漸被淹沒在商業喧囂聲中。直到一條題為“唯品會全國首店落地，安糧國貿購物中心迎來重生”的新聞，讓其再次刷爆合肥商業地產圈。
據相關媒體報道，今年2月，安徽國貿控股集團有限公司官網信息曾顯示，唯品會簽約入駐安糧國貿購物中心。
9月伊始，唯品會（合肥）爆改安糧城市廣場大戲啟幕。作為全國布局的首家城市奧萊，唯品會重改項目定位--城市中心新零售商業，以限時特賣和折扣百貨為主。
涅槃重生，接盤俠不一、“爆改術”各異
于“爛尾”的商業項目們而言，涅槃重生的第一步是碰到個“識貨”的伯樂。
據商業地產頭條統計分析，樣本中的7個爛尾商場接盤俠或改造師，大都為復合型公司，或資金實力雄厚，且近年有意重點發力商業，一如寶能、中房地產；或自帶“頂流”標簽，以專業運營能力、強品牌效應闖蕩商業圈，德基。
當然，敢拿下燙手山芋，伯樂們的如意算盤亦啪啪作響。有的以盤活“爛尾”項目為跳板，押重金戰略性拿下一些熱門關鍵區域或城市；有的則是以輕資產輸出之名，賺取管理費同時，強化品牌溢價力。
資金鏈斷裂之爛尾商場（包括地塊），重生第一步是引入“新”錢。
德基全面接盤的徐州中央國際廣場，原為徐州雨潤國際廣場，擬造徐州中心商圈地標。按原規劃：到2011年底，項目首期地下時尚街區建成開業；到2013年底，主體部分裙樓竣工營業；到2015年底前，整個項目全面入市。
不料，2015年雨潤集團出現資金問題，主體部分裙樓停工，已開業部分依舊僅有悠沃時尚街區。就這樣，殘次的地標之物，在徐州街頭停擺4年。
直至2019年7月，德基現身，從雨潤國際廣場“二代主人”新盛手中，接盤廣場主體部分，及悠沃時尚街區。今年3月，江蘇國資委貼出公告，德基廣場全面接手中央國際廣場。
*南京德基廣場 圖片來源/贏商網
根據規劃，徐州德基廣場總建面51萬平米，由雙塔樓、裙樓和城市廣場組成，分為A、B、C三個地塊：
全面接手，大改大造，德基亦為此擲下了重金。據徐報融媒報道，從新盛手里接盤時，德基要承擔20多億元債務；將徐州百貨大樓遷出，則涉及近2.88億元拆遷補償費，而后期還需投入大筆再造資金。
與德基同步，全面接手原中環百聯二期項目的寶能，在四棟爛尾公寓轟然爆破后，擬為重新規劃的寶能中環中心項目投入250-300億元，計劃在4-5年內建成。建設成本外，其還需考量解決項目歷史遺留的債權債務問題。
值得注意是，在德基、寶能這種大改大造過程中，政府扮演著關鍵角色。不管是變更土地性質，還是更改項目規劃，若沒有政府指導力量參與其中，接盤俠們的盤活術無法如此自由伸展。
砸重金再造，非實力派不敢輕易嘗試。相較之下，品牌輸出式接盤，微調制勝，無疑始終更為輕巧的捷徑。
唯品會是這種打法，消息稱王府井借道中房地產，托管杭州港龍城，邏輯亦如此。
杭州港龍城，處在杭州地鐵1/4號線交匯的彭埠站，“稀有雙地鐵綜合體”。2014年動工開建時，項目總規劃體量達25萬平米，開發商、運營商均為港龍控股子公司。
低調醞釀近4年，港龍城于2018年始才預熱開業，開業倒計時100天暨誓師大會無不透著其勃勃雄心。讓外界意外的是，大聲浪過后，港龍城便進入了滑鐵盧時代。
2018年10月1日、2019年1月、2019年12月31日、2020年……它的每一次的開業延期，都會驚起嘩然一片。對此，有外界補充稱，爽約開業背后是港龍的資金鏈壓力。
白衣武士中房地產現身，一舉成了港龍城新主子。傳聞中，翩翩而來的王府井，則變身為項目新管家，曲線入杭。
據商業地產頭條了解，王府井購物中心已在北京、天津、廣州、南京、成都、重慶、武漢、西安、廈門、長沙、哈爾濱等全國31座城市完成商業布局，簽約項目達15個。
圖片來源/廣州-大眾點評網
自2009年在太原設立了第一家具有購物中心元素的百貨公司后，王府井開始重點發展購物中心業態。接下來王府井將加快推進業態新店布局，在一二線城市發展區域購物中心，在三四線城市發展城市中心購物中心。
參照同處于二線城市的西安CityOn熙地港、鄭州CityOn熙地港，可以推測出，如果確定接手，王府井可能把杭州港龍城的定位為區域購物中心，且百貨/超市/專業賣場類品牌的入駐面積占比較大，以百貨零售為特色。
*西安CityOn熙地港，由塔博曼亞洲&王府井集團打造 圖片來源/贏商大數據-贏在選址
*鄭州CityOn熙地港，由塔博曼亞洲&王府井集團打造 圖片來源/贏商大數據-贏在選址
其實，在國內商業地產圈，以運營法術盤活的爛尾商業項目，最典型的是北京的佳兆業廣場，其前身是“爛尾”項目“長安8號”。2013年，佳兆業從香港金利豐集團手中收購該項目，以“代建代管”的形式介入開發。
開發完成后，佳兆業廣場引入高端商場SKP，B1至地上4層成為了SKP的南館SKP-S，聯合GENTLEMONSTER打造了一個比SKP更為高端的沉浸式商場，并引進DIOR、GUCCI、PRADA等多家品牌的“首店”。去年“雙12”開業后，SKP-S被賦予“網紅”特性，自帶話題和流量。
這些爛尾商場的鮮活案例，片段式描繪著商業發展的輪廓和面貌。往回溯，最近一次大量傳出商業“爛尾樓”被接盤的消息約在2017年。
當時，全國零售業“觸底反彈”，全年社會消費品零售總額366262億元，同比增長10.2%；限額以上零售業單位中的超市、百貨店、專業店和專賣店零售額按年分別漲7.3%、6.7%、9.1%和8.0%。
形勢大好，不少開發商干起了盤活大型商業“爛尾樓”的活計。而反觀當下，“經濟內循環”刺激著零售經濟跨步向前，且疊加著浩蕩而來的城市更新浪潮，盤活“爛尾”商業項目，再次成了實力派眼中的好生意。
可放眼全國，大部分爛尾商場依舊是無人問津的命運。
它們是凌亂的、嘈雜的、令人生畏的、讓人振奮的、不斷變化的商業元素。是破爛，還是寶藏，需要時間來說明，亦要等待伯樂的出現。
