11月6日，凱德商用中國信托(“CRCT”)宣布首次進軍產業園區項目，將以49.45億向凱德集團關聯公司收購位于中國蘇州、西安和杭州的五個產業園區，以及位于廣州的樂峰廣場的剩余49％股權。擬議收購有待在特別股東大會上獲得信托單位持有人的批準，交易預計將于2021年第一季度完成。據悉，這是凱德商用中國信托迄今為止最大的一筆收購，凱德再次施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式。
PART
1
凱德模式與凱德中國信托迄今最大筆收購
凱德“雙基金”模式依靠私募基金與REITs互動模式為主導，以開發及收購、管理運營為載體，實現“租金+項目增值+金融業務”的跳躍性收益。凱德商用中國發展基金一般介入時間最早，在項目拿地、建設期即開始介入；待項目經歷幾年開發收益率達到一定水平后，再將相對成熟的項目輸送給凱德商用中國入息基金。最后，項目運營成熟，并有了穩定回報后，凱德商用中國信托再以優先認購權的方式對商業物業進行收購，從而實現退出。
通過這種模式，凱德便實現了私募基金負責商業項目前期的開發、收購以及培育，然后利用REITS實現退市套現的資金回路。從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點，到2004年中國第一座來福士——上海來福士廣場開業，再到大力發展“綜合體戰略”，基金的運作是凱德能夠快速擴張的重要原因。基金的運作，能夠讓凱德形成資本募集、資本支撐、項目運營、創造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環。
自2019年收購星橋騰飛集團整體發展得到良性循環，今年11月6日，將原星橋騰飛旗下的物流園大手筆全部收購，通過基金運作，形成資本募集、資本支撐、項目運營、創造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環。凱德作為早期進入中國的外資企業，以標桿項目打造品牌號召力，且在商業地產上發展良好，以贏得地方政府的信任。但是其在國內最大的收購卻是產業地產，和本身依靠運營實現資本的退出的“雙基金”模式密不可分。
PART
2
2019年收購星橋騰飛，協同發展，降本增效
2019年，凱德集團完成了對星橋騰飛的收購，標志著凱德成為亞洲最大的多元化房地產集團之一。集團管理資產超過1230億新元（約合人民幣6216億），中國的資產份額占集團總資產40%左右，已在中國41座城市自持或管理超過180個項目。星橋騰飛為凱德注入了包括資產管理規模為694億元人民幣的信托基金和327億元的私募基金，凱德成為亞洲最大房地產投資基金經理之一。產品類型上，凱德過去發展住宅、辦公樓和零售商場“三合一”項目，收購星橋騰飛后，能夠結合住宅、辦公樓、零售和商業園，發展“四合一”項目。
凱德通過做大資產實現整體協同，最終降低整體融資成本和管理費用。管理費用主要包含資金募集成本、人員成本等。通過本次交易，凱德集團不僅提前完成“2020年管理資產達1000億新元”的目標，而且將首次布局物流/商務園、工業地產兩大新業務。在收購星橋騰飛一年后，凱德集團交出了有史以來最好的一份答卷。集團2019年稅后凈利潤為107.9億元，較2018年增長21.2%；全年運營稅后凈利潤達到53.4億元，創集團歷史紀錄。股本回報率由2018的9.3%增長至10.0%，是其近10年來首次實現兩位數的股本回報率；2019年，集團實現息稅前利潤255.9億元，較2018年增長22.3%。新加坡和中國兩大市場仍然是主要貢獻者，合計貢獻集團總息稅前利潤的83.7%。
PART
3
商務園與科技園的本質是產業工具而非金融產品
凱德作為一家商業地產公司，但是國內最大手筆收入是商務園，和本身依靠運營實現資本的退出的“雙基金”模式密不可分。商務園與科技園起源與城市郊區，是政府培育中小企業形成當地產業的工具，而非金融產品，因此其后端的運營至關重要。其本質將工業用地改成寫字樓，利用便宜的辦公條件吸引中小企業來此辦公，加上遠郊地價便宜和生活成本留住產業和人才，政府帶實現稅收收入。因此其招商運營過程非常重要。
凱德前端鏈接私募投資人，中端運營服務，最終做大資產規模，實現后端REITs退出。在運營方面，凱德經驗豐富，2015年凱德在集團層面上確立管理輸出的輕資產戰略，作為“PE+REITs”為核心的輕資產戰略的補充。2016年進行市場摸索、搭建框架和尋找合適的項目，從資產規劃、開業籌備、商業運營和資產管理等方面，全流程介入，單個項目運營期超過十年，如果項目要退出，凱德優先享有項目的購買權。同時，不難發現此次收購的的產業園早期發展都位于郊區，但是目前周邊配套都相對完善，物流園本身也比較成熟，優質資產更易于實現退出。
