商業(yè)地產(chǎn)各階段主要問題表現(xiàn)

在商業(yè)開發(fā)至后期商業(yè)的良性運營，共分為三大部份：前期定位、中期招商及后期運營。目前在各個環(huán)節(jié)均出現(xiàn)了問題，主要有以幾個方面：

前期定位

一般大型商業(yè)項目前期投資占總投資額的10%，如業(yè)績標(biāo)桿購物中心正佳廣場成功運營已過10個年頭，在當(dāng)時正佳廣場的決策者就十分注重前期研判，費用支出占總投資額10%。

而眾多不成熟的開發(fā)商不重視前期的商業(yè)定位盲目開發(fā)，政府在地產(chǎn)開發(fā)方面盲目要求，大量代理公司在前期定位期間對開發(fā)商的盲目順從，造成大量不合理的商業(yè)體出現(xiàn)。

在前幾年地產(chǎn)不合理發(fā)展期間，開發(fā)商還可以銷售，第一批吃螃蟹的企業(yè)和投資者在飛速發(fā)展的中國盛況超前，面對一個搶錢的時代，很多問題容易被掩蓋。

而隨著房地產(chǎn)市場及商業(yè)市場環(huán)境越來越成熟，商業(yè)地產(chǎn)變成一門“生意”開始有賠有賺，甚至有生與死，利潤開始回歸正常行業(yè)。

商業(yè)前期的盲目開發(fā)，弊端已經(jīng)越來越明顯，商業(yè)，也需要從力主銷售開始向力主運營轉(zhuǎn)變。

而眾多發(fā)展商還沒有察覺到時代的轉(zhuǎn)變，還在想著如何狠賺一筆，總覺得自己比別人厲害，不明白不可持續(xù)的“直接出售”到自欺欺人的“售后返租”都已處在泡沫破滅的邊緣。

針對前期的定位、規(guī)劃設(shè)計、招商預(yù)案草草了事，最后被問及項目定位與規(guī)劃的還引以為傲的說“都是我做的”。

如此忽視風(fēng)險，不尊重行業(yè)特性，一個個尚未開業(yè)就已夭折的項目不勝牧舉，不知多少投資者的心血變?yōu)橐粓?ldquo;噩夢”。

中期招商

“同質(zhì)化”是目前所有商業(yè)的最主要弊端，高成本開發(fā)必然伴隨“高租金”，許多有潛力的商戶更加難以進門。

商業(yè)缺乏培育和創(chuàng)新經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的最主要阻力，雖然在商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，開發(fā)商也投入了大量的資金以保證商業(yè)的正常開業(yè)。

但最終也形成了消費者所在區(qū)域的商業(yè)與消費者的消費能力及消費需求嚴(yán)重不符。

招商過程中所遇到的問題，不但影響商家的進駐選擇，增加商業(yè)投資壓力，對商家的后期經(jīng)營有非常嚴(yán)重影響，因此造成目前許多商業(yè)運營是處于經(jīng)營不良或是無法經(jīng)營的狀態(tài)。

比如筆者有幸觀察到的廣東云浮市，一個商業(yè)結(jié)構(gòu)畸形的城市。整個城市市區(qū)不像市區(qū)，大量的商業(yè)資源集中在石材交易區(qū)，眾多市區(qū)商業(yè)物業(yè)租金只升不降。

商戶唯有提高商品售價，客戶變?yōu)榛疖囌举I快餐，只圖一次，大量中高端消費外流到肇慶與廣州，形成惡性循環(huán)，不但零售商戶難受，專業(yè)市場如服裝城亦是蕭條。

后期運營

前期定位及招商，對商業(yè)的后期運營影響非常大，因為在后期商業(yè)運營過程中，要根據(jù)商業(yè)的經(jīng)營情況與消費者需求，不斷的對商業(yè)進行調(diào)整。

在前期定位不準(zhǔn)確的情況下，后期運營過程中，還要對業(yè)態(tài)及租金進行大面積調(diào)整。

大型發(fā)展商持有物業(yè)項目，開業(yè)只是長征第一步，而眾多直接出售及售后返祖的項目，市場環(huán)境好則你好我好大家好。

市場環(huán)境不好，發(fā)展商也不愿意再追加投資，眾多項目一交鋪就死，業(yè)主租金值低，一鬧事就死，發(fā)展商沒有動力耐心耐力繼續(xù)推動商業(yè)的繁榮。

如果業(yè)主較強勢，而業(yè)態(tài)與消費不匹配、租金與經(jīng)營狀況不匹配，商業(yè)運營所面對的壓力就會非常大，就會經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主方的商業(yè)運營管理人員不斷跳槽或邀請的管理公司不斷退出，使商業(yè)綜合體出現(xiàn)不穩(wěn)定或者關(guān)閉。

因此如何平衡各方利益，使得一個商業(yè)項目能夠長久的經(jīng)營是后期運營的必然課題。

文章來源：網(wǎng)絡(luò)