隨著時代的發展，當前中國的城市與鄉村之間的區別已經非常明顯，而不同學科領域對城市的定義會有稍許不同，在經濟學的定義中，城市是人口聚集，具有規模經濟效應的成片地理區域；在社會學的定義中，城市是一種社會組織形式，人口較多，且具備一定分工，至少部分人從事非農業生產；在地理學的定義中，城市是交通環境方便，覆蓋一定面積人群和房屋的緊密結合體；在城市規劃學的定義中，城市是以非農產業和人口聚集為主的居民點。
但無論任何一種學科的解釋，城市的定義都有一個共同點在于人口集聚，而人口集聚的核心驅動力在于提高了經濟活動的效率，促進了經濟活動的產生，這也符合了“集市說”的解釋，城市的“市”既是“集市”，即人們聚集在一起做買賣交易，促使商品貨物的交換活動集中于此，當形成一定規模時便形成了城市。
而城市的土地供給是具有稀缺性，為了實現土地價值的效益最大化以符合社會分工及社會經濟發展等需要，因此對土地做進一步規劃，由此形成了居住用地，商業服務用地，工業用地及市政，交通等多種用地。
當土地出讓制度建立后，市場主體開始參與土地的開發建設，且具有使用土地的權利，由此地產市場逐步形成，同時市場主體為滿足自身利益的需要，并依托市場機制對土地資源進行分配，因此在這個過程中分化出三大類：住宅地產，工業地產和商業地產。
以上三類的主要差異在于土地使用功能的不同，其共同點在于其產生皆源于市場的需求，商業地產即滿足人們對購物，餐飲，娛樂，商務等多種活動的需要而形成。
土地用途分類
按照土地用途，商業地產可以細分為四大類：零售類地產（如Shopping Mall），辦公類地產（寫字樓），居住休憩類地產（酒店和公寓），綜合體（以上功能的混合）。其中寫字樓主要是2B的業務，酒店/公寓主要是2C端的業務；而零售地產，以購物中心為例，本質是2B業務，因為獲取收益的來源是商戶的租金，但同時也是2C的業務，因為需要參與各大品牌在物業內的運營管理，共同實現零售額的最大化，如果以商鋪自營為例的話，主要是2C的業務；商業綜合體則是這三類物業的混合，但往往伴隨著住宅項目銷售。
參與者分類
按照商業地產的參與者進行分類，可以分為三大類：房地產企業，金融資本及租戶。
其中房地產企業還可以細分為四種類型：規模型，運營型，金融型及辦公型。
規模型的代表之一是大連萬達集團，大連萬達集團創建于1988 年，以大連市的舊城改造出身，發展至今萬達旗下包括商管集團、文化集團、地產集團和金融集團合計4 大業務板塊。萬達的商業物業類型包括購物中心、酒店、文旅商業綜合體等，旗下品牌為“萬達廣場”、“萬達城”、“萬達茂”等。截至2018 年底，已在全國開業280 余座萬達廣場，累計持有物業面積3586 萬方，年客流38 億人次。
運營型的代表之一是太古地產，太古地產1972 年于香港成立，在中國香港和內地、新加坡以及美國均有投資。從太古地產在內地的物業來看，主要的品牌有太古里、太古匯和頤堤港，分布在北京、廣州、成都、上海這四個城市，其項目擴張緩慢，但是每一個項目都擬打造為城市的地標。太古地產于2002年正式在中國內地發展商業地產項目，截止到2018年底，在手零售項目合計6個，也就是說，進入中國內地的19年里，平均每3年新增一個項目；擴張最快的時候是2006~2010年間平均1年獲取1個項目。項目的前期規劃到后期落地基本上在4年左右以上，太古里和頤堤港項目在4~6年，兩個太古匯項目基本上在10年左右。
金融型的代表之一是凱德集團，凱德集團于1994年進入中國，中國是凱德集團在海外最大的市場。凱德集團的房地產業務多元化，包括商業綜合體、購物商場、服務公寓、辦公樓和住宅，旗下還設有房地產基金業務。截止到2018年底，凱德集團在全球的房地產規模超過1000億新加坡幣（約5075億元人民幣）。2018 年ROE為9.3%，較2017 年提升0.7個pct。凱德集團的商業地產業務基本上形成閉環：開發投資、運營、REITs 退出。凱德集團的業務架構主要分為三大板塊：分國家的投資發展和REITs 部門、運營平臺、基金管理部門。凱德中國的收入能占到41.4%，是第一大收入來源。從資產類別上看，商住綜合體（residential and commercial strata）占比38.5%，也是收入最主要來源的類別。凱德的收入來源主要是兩部分：住宅物業的銷售和投資物業的租金收入，公司計劃保持2:8的資產配置比例在這兩類物業中。
辦公型代表之一是中海地產，中海的商業地產從90年代左右開始在香港起步。進入中國大陸市場后，中海繼續發展持有型物業，以寫字樓為主，逐漸提升投資物業比重）。2012年開展購物中心業務，并成立中海地產商業發展公司，標志著商業地產業務開始公司化運營。早期發展投資物業是為了獲取長期穩定的現金流，平衡房地產經營的風險。2014年，中海發布行業內首創的寫字樓運營服務品牌“中海云商”，以中海系甲級商務樓宇、入駐企業及員工形成的資源為依托，整合商務市場上下游商家資源，為企業提供員工生活服務、企業管理服務和企業發展服務等增值服務。商業物業是中海聚焦城市運營、擴大價值與品牌提升的重要戰略支點。截止2018 年底，中海持有并投入運營的商業物業達409萬方，包括42棟寫字樓，13家購物中心，12家星級酒店，是內地最大的單一業權寫字樓發展商。公司另外正在開發和待開發的商業面積達547萬方。公司寫字樓布局全國15個核心城市，旗下聯合辦公產品OfficeZip 進駐北京、上海、成都等6個城市，共享辦公面積約3萬方。公司旗下的購物中心品牌為“UNI 環宇系列”，包括“環宇城”、“環宇薈”、“環宇坊”、“富華里”，已布局11個核心城市，以直轄市和省會城市為主。另外，公司還有長租公寓四條產品線：服務型商務公寓、社交型菁英公寓、互動型青年公寓，以及傳統型長租住宅，構建了中海“海堂”、中海“友里”及青年產品全系品牌，目前在建項目10余個。
金融資本參與商業地產開發的主要方式就是房地產基金，其中典型代表有Blackstone黑石。黑石集團是世界上規模最大的房地產私募股權基金之一，截止2019年3月，黑石集團的物業組合中辦公樓2146萬方，零售類物業697萬方，酒店房間數15.1萬間，物流地產5212萬方，公寓房間30.8萬間。黑石集團的模式是用比重置成本更低的價格獲取物業，然后通過公司的管理和增加價值的操作來改善物業，最終帶來較高的收益。黑石集團的物業組合包括辦公樓、零售物業、酒店、工業和住宅等類型。同時公司還管理世界領先的房地產投資平臺，包括一些高評級和流動性好的房地產債權基金，以及一個公開交易的黑石抵押貸款信托基金REIT。
租戶作為作為商業地產的重要組成部分，可以分為零售商和企業。
其中零售商還可以細分為兩類即百貨類企業與品牌商。百貨企業早期都有自己的物業，通常也處在城市較為核心的區域，百貨類企業有選擇融合至購物中心成為租戶的，也有自己發展購物中心的，其知名品牌包括王府井、百盛、銀泰百貨等。另一種是品牌商，與商業地產運營商戰略合作，構成購物中心生態圈一環，品牌商既是商業地產運營商招商能力的體現，也是助力商業地產品牌的核心資源。
企業是寫字樓的核心伙伴，而該類企業主要是第三產業的企業或者第一二產業的總部等，智能化時代樓宇的升級等帶來辦公環境的變更，辦公方式的多樣化轉變，中小企業的發展等，都是寫字樓未來的潛在需求。
以上從不同角度對商業地產進行了介紹，應該說隨著中國經濟結構的不斷發展升級，人民消費需求及水平的提升以及房地產其政策與行業融資環境的收緊，商業地產對于房地產企業的資產組合將愈發重要，但同時也要意識到外部環境的不確定風險加劇了我國宏觀經濟的下行壓力，商業地產運行面臨挑戰，其行業發展格局也將發生深刻的變化。
文章來源：前夜研究
